城市更新：如何“更”怎么“新”

    王麗新

    城市更新，是一個(gè)城市“新陳代謝”的過程。

    今年以來，多個(gè)超大特大城市按下城市更新“快進(jìn)鍵”。僅8月份以來，就有北京市海淀區(qū)中關(guān)村廣場(chǎng)城市更新項(xiàng)目開工、中交四航局接棒廣州黃埔珠江村舊改項(xiàng)目、上海發(fā)行31.5億元專項(xiàng)債推進(jìn)城市更新項(xiàng)目建設(shè)等，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房企來講，這無疑是巨大的商機(jī)。城市更新有望成為房企未來“新戰(zhàn)場(chǎng)”，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式過渡。

    當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量擴(kuò)張已進(jìn)入下半場(chǎng)，聚焦于存量開發(fā)的城市更新賽道，是大勢(shì)所趨，也是未來藍(lán)海。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，大拆大建式城市更新模式不可取，根據(jù)具體地塊和片區(qū)“量體裁衣”，探索在“留改拆”中完善城市功能結(jié)構(gòu)、傳承文化底蘊(yùn)更可行。

    如此一來，啟動(dòng)一個(gè)動(dòng)輒需投資上百億元、開發(fā)周期也多超過5年的城市更新項(xiàng)目，區(qū)域更新統(tǒng)籌、更新資金平衡、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入等挑戰(zhàn)均不小，需眾多市場(chǎng)主體參與，更需要后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)商發(fā)力。

    這其中，同時(shí)擁有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、招商等綜合資源和能力的房企，更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如萬科、保利、太古地產(chǎn)、匯景集團(tuán)等企業(yè)已在該領(lǐng)域逐漸嶄露頭角。在開發(fā)主業(yè)天花板迫近的行業(yè)趨勢(shì)下，城市更新是打開房企中長(zhǎng)期發(fā)展空間的重要路徑，以運(yùn)營(yíng)服務(wù)邏輯代替開發(fā)思維出發(fā)，重構(gòu)商業(yè)模式，是對(duì)開發(fā)商避免重走老路的考驗(yàn)，一旦跑通，將加速推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式過渡。

    不僅是房地產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)亦可“相機(jī)而動(dòng)”，在城市更新中錨定發(fā)展機(jī)遇。一般來說，重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目往往是多功能綜合體，住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等配套完備。從硬件方面看，小到一顆螺絲釘五金件，大到水泥鋼材等建材，都是相關(guān)企業(yè)的機(jī)遇；從軟服務(wù)方面看，物管服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等均是增厚相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)力點(diǎn)。解決城市發(fā)展中的突出問題和短板，共同開拓城市高質(zhì)量發(fā)展新空間，各行各業(yè)均大有可為。

    當(dāng)然，破解城市更新難題，更需運(yùn)用內(nèi)外并舉的方式平衡資金，引導(dǎo)多樣性“耐心資本”積極參與。城市更新并非是在一張白紙上作畫，如何“更”怎么“新”？往往牽一發(fā)而動(dòng)全身，但核心依然是籌到錢，管好錢，并將錢用在刀刃上。

    確定好市場(chǎng)主體的權(quán)利和義務(wù)邊界，可更好解決“第一桶金”問題，這需要吸引多元市場(chǎng)主體投資。從外部看，城市更新主體可以靈活運(yùn)用多種融資渠道，如城市更新基金、類REIT、專項(xiàng)債等，但其共性是長(zhǎng)線投資，有“耐心資本”進(jìn)場(chǎng)，方可保持這類長(zhǎng)周期項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)。從內(nèi)部看，需圍繞項(xiàng)目的全生命周期，通過提高運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量、降本增效等方式提升收益能力，實(shí)現(xiàn)資金動(dòng)態(tài)平衡。

    總而言之，城市更新，既十分必要也至關(guān)重要。望有更多政策出臺(tái)，助推各方聚力，積極打造更多微利可持續(xù)的商業(yè)模式樣本，引更多市場(chǎng)主體踏入新藍(lán)海，開啟城市更新新階段，共同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。