2024年房地產(chǎn)行業(yè)需譜好“四部曲”

    王麗新

    又逢年末，新春將至。為適應(yīng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，2024年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)如何走？

    在筆者看來(lái)，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)仍需從統(tǒng)籌防范化解風(fēng)險(xiǎn)、保交樓、穩(wěn)市場(chǎng)和構(gòu)建新發(fā)展模式出發(fā)，譜好轉(zhuǎn)型調(diào)整期的“四部曲”，加快引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)經(jīng)營(yíng)回歸正軌，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    用“一盤棋”思維統(tǒng)籌防范化解風(fēng)險(xiǎn)，是重要任務(wù)。2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“前高中低后穩(wěn)”走勢(shì)，整體銷售不及預(yù)期，疊加2024年償債小高峰將再度來(lái)臨，部分房企仍有觸發(fā)債務(wù)違約、退市、破產(chǎn)重整等風(fēng)險(xiǎn)的可能。如何進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)金融政策，穩(wěn)妥處置房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，是2024年的重要課題。

    得益于2022年底以來(lái)，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，商業(yè)信貸、債券融資等多樣化金融工具支持力度加大，重點(diǎn)融資渠道堵點(diǎn)得到有效疏通。2024年，仍需進(jìn)一步協(xié)調(diào)多方市場(chǎng)主體，創(chuàng)新融資工具，一視同仁滿足房企合理融資需求，持續(xù)壓降部分房企短期償債壓力，進(jìn)一步提升并保護(hù)公司經(jīng)營(yíng)盤面的安全度。與此同時(shí)，更要關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)，遵循“早發(fā)現(xiàn)早防范早處置”原則，防范房地產(chǎn)行業(yè)“三角債”蔓延。

    扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作是恢復(fù)市場(chǎng)信心的關(guān)鍵鑰匙，仍需持續(xù)有力落實(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年前11個(gè)月，房屋竣工面積65237萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.9%。這是好現(xiàn)象。保交樓穩(wěn)步推進(jìn)，是穩(wěn)民生和修復(fù)市場(chǎng)信心的關(guān)鍵著力點(diǎn)。2024年，相關(guān)部門仍需進(jìn)一步協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商以及供應(yīng)鏈等各方資源，凝心聚力推動(dòng)保交樓進(jìn)程。

    就實(shí)操層面而言，通過(guò)代建代管、合理化監(jiān)管增量及預(yù)售資金、引入AMC（資產(chǎn)管理公司）盤活資產(chǎn)、加大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍等多種方式，確保項(xiàng)目按期且有質(zhì)量地交付，夯實(shí)購(gòu)房者信心，切實(shí)提振行業(yè)信心。

    滿足住房需求類支持性政策，仍有發(fā)力空間。圍繞恢復(fù)購(gòu)房者預(yù)期開展工作，是重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心的關(guān)鍵。2023年，多地共計(jì)出臺(tái)700余次支持性調(diào)控政策，持續(xù)提振市場(chǎng)信心。

    2024年的樓市調(diào)控更需要差異化的精細(xì)政策，比如，對(duì)于置換類的改善需求，可以從信貸、交易等多方面提供便利；在存量交易占比較高的城市，注重激活二手房交易活躍度，進(jìn)而帶動(dòng)新房消費(fèi)需求釋放；在三四線城市，可以通過(guò)發(fā)放補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠等措施，結(jié)合春節(jié)假期做好返鄉(xiāng)置業(yè)的配套服務(wù)，承接一二線城市樓市外溢購(gòu)買力。整體而言，未來(lái)在降低購(gòu)房成本、購(gòu)房門檻等方面仍有優(yōu)化空間。

    構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，系“治本之策”。自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及“探索新的發(fā)展模式”以來(lái)，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的進(jìn)程不斷向前推進(jìn)，方式也逐步明確。

    從行業(yè)層面而言，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題，下力氣建設(shè)好房子，是新模式的發(fā)力點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，則意味著核心之一是低負(fù)債、穩(wěn)杠桿、重運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)重心從前端開發(fā)向后端運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)移，完成從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)變。

    當(dāng)然，新發(fā)展模式尚需不斷探索，但可以預(yù)見的是，2024年，“三大工程”將是政策發(fā)力的主要方向，會(huì)對(duì)穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。告別粗放式發(fā)展，放下包袱，出清風(fēng)險(xiǎn)后，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入全新發(fā)展階段。