房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯出現(xiàn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”

    王麗新

    國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至7月份，全國新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

    從7月份房地產(chǎn)領(lǐng)域主要數(shù)據(jù)情況看，部分指標(biāo)有向好跡象，但多數(shù)仍在下降，行業(yè)依舊處在轉(zhuǎn)型期。在筆者看來，隨著“規(guī)模競速”時(shí)代漸漸遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯出現(xiàn)三個(gè)根本性轉(zhuǎn)變。

    第一，居住需求由“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場需求發(fā)生了新變化。數(shù)據(jù)顯示，2020年全國家庭戶住房建筑面積總量就超過了500億平方米。城市發(fā)展進(jìn)入新階段，人們?cè)谫彿繒r(shí)更加重視居住價(jià)值，出現(xiàn)了更多改善性需求、多樣化需求。

    比如，中產(chǎn)階層傾向于換學(xué)區(qū)更好、面積更大、品質(zhì)更好的居住環(huán)境；老年群體青睞物業(yè)服務(wù)好、周邊有醫(yī)院配套以及滿足適老化需求的社區(qū)；“新世代”則更愿意遵從“買房子就是買生活”的購房原則。住房需求的根本性轉(zhuǎn)變，有望改變“得房率低于70%、凈高低于3米”的舊產(chǎn)品邏輯，激活新需求。

    第二，調(diào)控政策由“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”轉(zhuǎn)向“消化存量，優(yōu)化增量”。房地產(chǎn)市場過熱時(shí)，為了防止炒房客擾亂市場，相關(guān)調(diào)控政策提及“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。但自房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生深刻變化以來，調(diào)控重點(diǎn)隨之發(fā)生改變。今年4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

    平衡好現(xiàn)有資源的消化與增量供給的優(yōu)化，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵。從各地施策的側(cè)重點(diǎn)來看，暢通一二手房換房鏈條以及國企收儲(chǔ)未售新房轉(zhuǎn)為保障房、收購已出讓閑置存量住宅用地盤活“沉睡資產(chǎn)”等多種舉措正在落實(shí)中。政策端主動(dòng)調(diào)節(jié)以適應(yīng)供需的重要轉(zhuǎn)變，有望解決多地樓市庫存問題，緩解房企資金鏈壓力，保障低收入群體的住房權(quán)益，促進(jìn)市場企穩(wěn)。與此同時(shí)，房企也需從根本上認(rèn)識(shí)到，要從這一轉(zhuǎn)變的底層邏輯中尋得新商機(jī)，構(gòu)建新商業(yè)模式。

    第三，發(fā)展模式由“舊三高”轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式。當(dāng)城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重時(shí)，意味著依靠“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“舊三高”模式無序擴(kuò)張時(shí)代已徹底終結(jié)，加快構(gòu)建新發(fā)展模式是最重要的根本性轉(zhuǎn)變。過去，不少房企資產(chǎn)負(fù)債率常年越過80%紅線，多數(shù)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比都超過95%。地產(chǎn)“下半場”，“舊三高”模式將不再適用，亦不會(huì)得到房地產(chǎn)市場和資本市場的認(rèn)可，新發(fā)展模式將重塑上市房企估值。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型也需要因地而異、因企而異。比如，房企要根據(jù)自身優(yōu)勢，圍繞城市發(fā)展規(guī)劃、特色產(chǎn)業(yè)等，遵從與城市乃至城市群經(jīng)濟(jì)同頻共振的邏輯，去構(gòu)建業(yè)務(wù)布局和運(yùn)營模式。在這其中，房地產(chǎn)企業(yè)要從物業(yè)服務(wù)、文旅康養(yǎng)、“三大工程”以及城鄉(xiāng)融合發(fā)展等多領(lǐng)域中探索新發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健多元化發(fā)展。

    房地產(chǎn)從業(yè)者要堅(jiān)持用全局性眼光去理解行業(yè)的轉(zhuǎn)變，促使行業(yè)從粗放高速增長的“上半場”，邁入穩(wěn)健發(fā)展新階段。