從三大視角看土地市場新變化

    王麗新

    1月2日，2025年北京土地市場首拍“開門紅”，海淀朱房兩地塊最終以溢價率17%、25%，以及總價近182億元成交，創(chuàng)下新紀(jì)錄。沒有限價、搖號限制后，不止北京土地市場掀起熱潮，2024年底，上海出讓6宗地，攬金185億元，平均溢價率約17%。

    2024年四季度以來，沉寂多年的土地市場開始變得熱鬧。“百億元地塊”歸來，溢價率超過40%的地塊頻現(xiàn)，熱點(diǎn)城市土拍熱度持續(xù)升溫，使得2024年全國300城土地溢價率穩(wěn)定在4%的水平線上。筆者發(fā)現(xiàn)，得益于一攬子“穩(wěn)樓市”政策，土地市場正展現(xiàn)出新的交易特征。

    第一，市場分化加劇，點(diǎn)狀高熱預(yù)期漸濃。土地市場歷來是樓市“晴雨表”，面粉基本上決定面包價格，反過來亦然。當(dāng)前，去化率已經(jīng)成為開發(fā)商投資指揮棒。

    在這一輪行業(yè)長期筑底修復(fù)的走勢中，全國土地市場目前呈現(xiàn)出局部火熱、整體偏冷的格局，主要體現(xiàn)在三方面。一是去化困難的三、四線城市涉宅用地以底價成交為主；二是高能級城市尤其是一線及部分二線城市樓面價表現(xiàn)強(qiáng)勢，單幅地塊成交溢價率屢次突破40%。比如，部分涉宅用地溢價率超過48%，“北上深杭”等地的優(yōu)質(zhì)地塊是房企補(bǔ)倉的重要標(biāo)的；三是多個熱點(diǎn)城市優(yōu)化土拍規(guī)則、容積率及計容規(guī)則，改善土地規(guī)劃設(shè)計條件和套型要求，這類土地適合建設(shè)“好房子”，吸引房企競相爭奪。

    這一現(xiàn)象背后，反映出樓市進(jìn)入買方市場后，房企更加追求單盤現(xiàn)金流及收益率，即“投一成一”。鑒于此，預(yù)計未來土地市場冷熱分化趨勢會加劇，有去化保障的地塊將保持高熱。

    第二，房企拿地謹(jǐn)慎，“以銷定投”追求確定性。房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期后，受銷售能力、融資能力以及交付能力等諸多因素影響，即便是拿地主力軍央企、國企及地方國資，也不會盲目進(jìn)入新城市。

    整體上，房企拿地邏輯轉(zhuǎn)向理性謹(jǐn)慎、聚焦深耕以及重視回報率，主要體現(xiàn)在三大原則上。一是不追求規(guī)模，拿“能開盤”的地。在高周轉(zhuǎn)、快增長階段，房企拿了高價地，出于擴(kuò)張需求，不賺錢或者微利也會積極開盤。當(dāng)前，房企推盤邏輯則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，去化率和收益率是開盤新指標(biāo)，只有算得過來賬且有利潤的項(xiàng)目，開發(fā)商才更有動力將其推向市場。

    二是聚焦核心城市核心地塊投資。這是房企共識。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，各企業(yè)2024年拿地選擇高度趨同，一方面減少布局城市，比如拿地金額TOP10企業(yè)中的全國性房企，投資城市均不超過20個；另一方面，一、二線城市成為典型企業(yè)投資首選，TOP10企業(yè)中有9家企業(yè)在一、二線城市的拿地金額占比超過95%，這足以說明頭部房企投資向核心城市聚攏。

    三是“以銷定投”成為拿地新鐵律，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”。當(dāng)前，房企頻繁調(diào)整組織架構(gòu)，從中即可窺見投資決策的改變。沒有土地儲備或者銷售去化率較低的城市，集團(tuán)投決會一般會對其當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊提出的拿地訴求投反對票，并將其管理片區(qū)劃入其他大區(qū)。考慮市場需求，結(jié)合當(dāng)?shù)劁N售現(xiàn)狀補(bǔ)倉，減少庫存壓力，是當(dāng)下房企確保在市場波動中獲得穩(wěn)定收益的新拿地策略。

    第三，多地放慢供地節(jié)奏，市場進(jìn)入去庫存周期。受房地產(chǎn)市場供需關(guān)系變動影響，全國土地市場交易規(guī)模已經(jīng)連續(xù)三年縮減，進(jìn)入去庫存周期。這一變化主要表現(xiàn)為土地成交規(guī)劃建筑面積總量減少，以及土地出讓金總額下降。

    出現(xiàn)這種現(xiàn)象受多重因素影響：一是為促進(jìn)市場恢復(fù)供需平衡，庫存去化周期超過24個月的城市暫?；驕p緩供地；二是受新房銷售規(guī)模下行影響，低能級城市出現(xiàn)流拍及底價成交現(xiàn)象，導(dǎo)致整體土地市場溢價率處在低位；三是若盤活閑置用地顯著增多、土地二級市場成交規(guī)模增加，會進(jìn)一步壓降一級招拍掛土地市場成交規(guī)模，以配合行業(yè)去庫存節(jié)奏的平穩(wěn)進(jìn)行。

    展望2025年，隨著住房市場步入新發(fā)展階段，改善性需求正逐漸成為樓市交易主要驅(qū)動力。疊加貨幣政策重提“適度寬松”，以及去年10月份以來新房市場銷售持續(xù)轉(zhuǎn)好，接下來，土地市場有望迎來更多高品質(zhì)、高單價地塊成交，帶動投資端信心回升。