余勝良：學(xué)區(qū)房價格 合理與不合理

    學(xué)區(qū)房總是牽動人心。最近深圳傳出百花片區(qū)國城花園一套43.54平米的名校學(xué)位房，總價1000萬，單價23萬元，當(dāng)然，這是掛牌價。同樣的小區(qū)，103平米的3房掛牌價為1500萬元，單價14.6萬/平米，128平米的4房掛牌價為1750萬元，單價13.7萬/平米。

    從這些價格里很容易看出學(xué)區(qū)房的價值。正常的小區(qū)，小面積房和大面積房單價相差不大。該小區(qū)小面積房單價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大面積房，而且隨著面積增加單價有所下降，就是因為學(xué)位是有價格的，面積越大，均攤占比越低，小戶型中蘊含的學(xué)位會有所溢價，直接原因是總價低，能買得起的人多，爭搶之下就有了溢價。

    有一種廣泛流傳的說法：買學(xué)位培養(yǎng)孩子進入清華大學(xué)，畢業(yè)后也沒有辦法買得起學(xué)位房；這說明學(xué)位房價格不合理。

    這個說法所依據(jù)的是清華大學(xué)剛畢業(yè)不久的學(xué)生收入。沒有人去研究清華大學(xué)畢業(yè)生10年之后的平均收入水準(zhǔn)，如果是10年之后會更有說服力。另一方面，學(xué)位房的學(xué)位價值，并不會隨著孩子畢業(yè)而消失，比如說花了1000萬元買了一個學(xué)位房，孩子畢業(yè)之后，依然可以賣1000萬元，如果該學(xué)位所在的學(xué)校教學(xué)質(zhì)量持續(xù)優(yōu)異，學(xué)位價格還會隨著潛在購買者人數(shù)和收入提高而提高。這也是這么多年一線城市房價上漲的原因，居民收入提高，能買得起高價學(xué)位房的人數(shù)持續(xù)提高。

    還有一種說法是，買學(xué)位房不如送孩子到國際學(xué)校，每年學(xué)費也就10多萬元，算下來比買學(xué)位房劃算多了。這種計算沒有考慮到蘊藏的風(fēng)險，因為送到國際學(xué)校，可能隨著孩子沒什么成績而血本無歸。

    買學(xué)位房也有可能培養(yǎng)不出成績優(yōu)異孩子，如果孩子能有所成就當(dāng)然更好，如果沒有成就，那還有一套學(xué)位房在，所謂盡人力而聽天命。

    學(xué)位房不是消費品，而是投資品。

    即使是消耗品，價值也不可通過成本對比來簡單計算其合理性。

    比如媒體經(jīng)常報道城市堵車，消費者吐槽停車位難找停車費太貴，上班族一天只開兩次車，多數(shù)人一年開一萬公里左右，車輛損耗折舊和保險、維修、停車算下來一年可能要2萬元以上，用這些錢打車更為劃算。

    但為什么城市車輛還在增加，一點也沒減少的跡象？

    媒體常常報道堵車，如果每天都如此堵，那早就有很多人拋棄私家車而選擇軌道交通，但是媒體所報道的堵車，大多是出現(xiàn)在上下班高峰期，或者是出現(xiàn)在有交通事故中。實際上，北京城10年前的擁堵和現(xiàn)在差別不算大。還有大量非擁堵時間，乘坐私家車還是能提高通勤效率，節(jié)省的時間對車主來說才更為重要，當(dāng)然如果收入較低，節(jié)省的時間就不重要了。

    擁有汽車還有一些好處，比如想去郊游或度假，很難找到替代交通工具的情況下，一輛車就成了理性選擇，消費者不可能偶爾擁有一套交通工具，平時不需要的時候又讓它消失。

    一個經(jīng)濟事件是否合理，要條分縷析。如果評判者認(rèn)為不合理，還有很多人選擇，那很可能是評判的基礎(chǔ)有問題，或者有客觀因素沒有考慮到；如果評判者認(rèn)為很合理，又沒有人去做，那就說明這只是理論上合理而已；如果政府鼓勵的，又沒有多少人去做，那估計是成本會超過政府的獎勵；如果是潛在收益高的消費行為，即使沒有政府鼓勵，大家也都會去做。投資也是如此。