深圳老舊房屋坍塌能否加快舊改

    利益面前，業(yè)主急速加價，中介持幣收購，雖說有點荒誕感，卻也在情理之中。

    馬虹玫

    近日，深圳市羅湖區(qū)一老舊小區(qū)內(nèi)，有樓房突然傾斜倒塌。萬幸的是，因舊改原因，該房屋早已無人居住，因此未發(fā)生人員傷亡。附近樓房住戶得到通知及時撤離，躲過一劫。警察、消防、社區(qū)工作站等各部門隨即展開救援。這本是一起房屋安全事故的新聞，親歷者心有余悸。事件隨后的走勢，卻一改其應(yīng)有的沉重的調(diào)性而變得荒誕喜感。

    發(fā)生事故的和平新居，位于羅湖區(qū)漁民村附近。穿過幾條小馬路，便是深圳河，河對岸就是香港。離此不遠，是深圳商業(yè)消費最旺盛的人民南、蔡屋圍等片區(qū)，集中了萬象城、金光華、KKmall、地王大廈等高檔商場。從繁華的商業(yè)片區(qū)轉(zhuǎn)入高架林立、煙火氣息濃郁的住宅區(qū)，宛如進入另一個世界。房屋老態(tài)畢現(xiàn)、設(shè)施陳舊缺失。搜索各大購房網(wǎng)站，此類型房屋的價格，往往低于關(guān)外新樓盤一大截。

    眼看周圍高樓拔地而起，住在這種老社區(qū)的居民，心態(tài)頗為復(fù)雜。相當(dāng)一部分的一手業(yè)主，有能力的早就另購他處，將房屋或出租或轉(zhuǎn)賣。留下來的業(yè)主，無不期盼早日進入城市更新序列，一圓自己的新房夢。在深圳，同一地段，舊房與更新之后的新盤，價差甚至達到一倍左右。因此，待更新的老舊房屋，進入開發(fā)商和中小散戶投資客的視線。目前，和平新居網(wǎng)上掛牌均價，每平米約45000元，與周邊同區(qū)域同檔次房屋大致相當(dāng)。距離和平新居不算遠的羅湖萬象城一帶，2009年入市的次新盤幸福里，單價在10萬上下。假如和平新居舊改成功，每平米房價保守估計有近一倍的收益，因此，房屋坍塌引來各方躁動。利益面前，業(yè)主急速加價，中介持幣收購，雖說有點荒誕感，卻也在情理之中。

    深圳舊改項目主要分三大類型：舊村改造；舊工廠舊工業(yè)區(qū)改造，如廠房和宿舍等；本文討論的對象為第三種，即紅本舊住宅區(qū)改造。此類舊改項目，因簽約難、不確定性強、拆遷難，而成為最難搞定的舊改類別。許多項目往往在改造意向簽約階段便停滯不前，難以繼續(xù)往下推進。

    回到因坍塌而漲價的和平新居，買到就是賺到嗎？不妨再來回顧本月內(nèi)有關(guān)舊改的另一則新聞。8月初，一則《木頭龍舊改最后4戶仍拒簽49名業(yè)主在10年等待中離世》的報道，讓這個拉鋸12年之久的舊改項目進入大眾視野。木頭龍小區(qū)地處羅湖中心區(qū)，建于上世紀80年代初，小區(qū)占地約7萬平方米，擬拆遷房屋棟數(shù)共61棟，總戶數(shù)為1340戶。2007年，深圳益田集團進駐木頭龍小區(qū)開展舊改籌備工作，2010年，木頭龍獲批深圳市首批舊住宅區(qū)城市更新項目。自2007年至今的12年中，99.7%的業(yè)主都已簽約，仍有4戶遲遲不肯簽約，并拒絕談判，還有一戶住在危樓內(nèi)不肯搬出。據(jù)公開的補償協(xié)議顯示，益田對木頭龍是按照1∶1.3的比例進行拆遷補償。在2015年頒布的《城市更新條例》草案中，市場呼喚已久的拆賠標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)進行更改。按照規(guī)定，建筑物產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積（套內(nèi)建筑面積）測算，置換比例不得低于1∶1，但不得高于1∶1.3。從2011年到2015年期間，開發(fā)商每年向已搬出的業(yè)主支付的租金已超過了7000萬元。租金標(biāo)準(zhǔn)，也從60元/平方米提高到70元/平方米，年租金補貼升至一億元。

    2010年4月，木頭龍、南苑新村、金鉆豪園、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)，共同被列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃，也就是作為深圳城市更新第一批8個舊住宅小區(qū)改造項目。益田集團財大氣粗，開發(fā)實力不可小覷，可是，就連它，也搞不定木頭龍最后未簽約的0.3%。

    商品房更新項目周期長、不可控因素多，深圳市“雙百簽約”的規(guī)定看似保護了物權(quán)財權(quán)產(chǎn)權(quán)，實際上，是否忽略了利益之前的人性復(fù)雜性。一方面，我們喜見深圳市對于物權(quán)的尊重，另一方面，類似木頭龍這樣的情況頻頻出現(xiàn)，政府也應(yīng)該兼顧多方利益，妥善處置才好。

    羅湖區(qū)南湖街道辦昨日貼出告示，對居民進行臨時疏散和安置。羅湖區(qū)政府在事發(fā)當(dāng)晚，組織專家進行勘察，并及時發(fā)布通告，稱善后處置進行中。政府介入和處置速度不可謂不迅速，此為該點贊之處。深圳市商品房住宅舊改項目，多為上世紀80年代建蓋，它們和它們老邁的業(yè)主們，還能經(jīng)受多少次，經(jīng)受多少年的日曬雨淋，如何才能科學(xué)快速地從根源上解決問題，考驗著政府的執(zhí)政思維，也考驗著舊改參與各方的心態(tài)取舍。

    （作者系深圳作家）