20年前交的定金現(xiàn)在還沒拿到房客戶和浙江東日各執(zhí)一詞

    18日，浙江澤大律師事務(wù)所（下稱“浙江澤大”）在報紙上刊登了一則《嚴正聲明》，對浙江東日11月4日披露的董事會決議公告進行抗議。委托浙江澤大律師事務(wù)所發(fā)出上述聲明的陳建南、鄭英等人，在1999年交了10.05萬元定金預購東方花苑（東區(qū)）的房子，但該項目因種種原因到今年2月才動工，導致歷史遺留問題20年未能解決。

    雙方的爭議焦點在于這68戶當前應(yīng)以何種價格購買新房。就這一歷史遺留問題，證券時報·e公司記者分別采訪了爭議雙方。

    歷史遺留問題

    1999年，陳建南、鄭英等68戶分別繳納了10.05萬元的定金，預購東方花苑（東區(qū)）的新房。按照這68戶預購房戶的代表陳林（化名）向證券時報·e公司記者提供的信息，68戶當時均已按照設(shè)計圖紙選好了具體房源，每戶平均建筑面積124.07平方米。

    然而，東方花苑（東區(qū)）并未能按計劃開發(fā)，因道路規(guī)劃、拆遷、土地置換等原因，68戶預購房者等了20年，溫州房價也早已不是當年模樣。另一方面，正是由于東方花苑（東區(qū)）的歷史遺留問題，浙江東日與間接控股股東溫州市現(xiàn)代集團在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的同業(yè)競爭問題遲遲未得到徹底解決。11月4日，浙江東日召開董事會，審議通過《關(guān)于全資子公司東日房開歷史遺留問題解決方案》的議案。正是這一解決方案，遭到了預購房者的強烈反對。

    公告顯示，浙江東日委托評估公司以不同時點分別對東方花苑（東區(qū)）原址建成及新址建成出售的住宅價格進行評估咨詢。以2019年7月31日為基準日，新址擬建成后出售的住宅銷售價格的評估結(jié)果為27580元/平方米；以1999年8月31日為基準日，原址建成后出售的住宅銷售價格的評估結(jié)果為3930元/平方米。

    由此，浙江東日確認東方花苑（東區(qū)）擬出售的均價在20年間的增值率為602%。浙江東日給出的解決方案是，對原68戶意向購房戶所交定金10.5萬元資金，視同其于1999年購買相應(yīng)面積的商品房，其歷時20年所實現(xiàn)的增值為10.5*602%=60.48萬元。溫州房開將與認同此次補償方案的相關(guān)意向購房戶簽署《補償協(xié)議》，補償其60.48萬元，同時保留其定向銷售購房資格，銷售價格將根據(jù)市場價確定。

    這一解決方案引起68戶預購房者的強烈反彈。11月18日，浙江澤大在報紙上刊登《嚴正聲明》稱，浙江東日董事會通過的解決方案完全屬于浙江東日的單方意愿和行為，不論其尋求或訴諸包括股東會決議在內(nèi)的任何程序，對委托人等購房戶均不產(chǎn)生任何拘束力；公告所涉內(nèi)容已違反浙江東日于2004年3月17日發(fā)布的《關(guān)于受讓浙江東方集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易公告》中所涉及、并作為關(guān)聯(lián)交易定價依據(jù)的“公司對1999年已預訂的客戶購房時仍按原預訂時的售價銷售”的公開承諾；公告所涉內(nèi)容亦已違背溫州市人民政府就東方花苑東區(qū)歷史遺留問題作出的[2014]146號專題會議紀要所確認的，溫州東日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對原購房戶應(yīng)承擔的定向銷售的義務(wù)。

    爭議雙方對決

    68戶預購房者的訴求是按照1999年繳納定金時的價格購買新房。“因為建安成本確實增加了，增加了多少可以評估。”陳林對證券時報·e公司記者表示，“所以如果加上這部分成本，在不離開公司承諾的原價基礎(chǔ)上，是可以坐下來商量的。”即便按照這一說法，加上新增的建安成本，陳林等人能接受的價格與最新的評估結(jié)果27580元/平方米仍然差距巨大。

    陳林提供的兩份會議紀要顯示，溫州市政府2000年8月召開專題會議，要求東方集團落實已被預購的商品房房源；溫州市政府2014年9月再次召開專題會議，同意東日房開原已銷售房源采用定向銷售方式，但由于項目建設(shè)規(guī)模、設(shè)計均發(fā)生變化，多層變高層，需重新進行定位。

    “我們是買房，不是把定金交給他們進行投資。”陳林對證券時報·e公司記者說，“我們當時的約定很清楚，每個人定了哪套房子、多大面積、單價多少。”現(xiàn)在，浙江東日給出的解決方案是只能按原價購買10.05萬元對應(yīng)的面積，剩余面積還需按市場價進行購買。以120平方米的單位計算，10.05萬元定金可原價購買25.57平方米，剩余94.43平方米需要按市場價再支付260余萬元，這是陳林等人無法接受的。此外，直接多拿60.48萬元補償款放棄購房資格也是一個比較大的損失，因為當前溫州市場火爆，新開項目普遍需要搖號才能獲得購房資格。

    作為爭議的另一方，浙江東日的董秘謝小磊接受了證券時報·e公司記者的采訪，對一些焦點問題進行了回應(yīng)。

    對于預購房者提及的“公司對1999年已預訂的客戶購房時仍按原預訂時的售價銷售”的公開承諾，謝小磊表示，這半句話出自2004年浙江東日收購溫州房開時的資產(chǎn)評估報告書，當時估計項目很快就會啟動，這是給評估機構(gòu)作為定價依據(jù)的。謝小磊提醒記者，這里還有后半句，“若今后實際銷售中公司未按上述承諾操作，或已預訂的客戶未按原預訂意向購房，則應(yīng)相應(yīng)調(diào)整評估結(jié)果。”謝小磊認為，從后半句可以看出，這并不構(gòu)成公開承諾。

    謝小磊表示，溫州市政府2000年召開的專題會議是要求落實已被預購的房源，2014年的專題會議是要求明確定向銷售的方式，從來沒有明確定價的問題，政府也不太可能干涉企業(yè)的定價。對于溝通是否順暢的問題，謝小磊對證券時報·e公司記者說，他們每次來訪，我們隨時接待，耐心做好解釋工作，前前后后溝通過很多次。關(guān)于項目投入成本，謝小磊回應(yīng)，不僅僅是建安成本的增加，1999年還沒有土地增值稅，現(xiàn)在相關(guān)稅費成本要占到40%以上。“所有成本加起來，遠不止6000元/平方米左右了。”謝小磊說，“他們對成本的理解太簡單了。”