證券時報記者 余勝良
近期,深圳一小區(qū)的車位之爭引人關注,背后原因是深圳車位長期不足,解決問題的根本還在于增加車位供應量。
這次糾紛產生的小區(qū),于2012年12月通過規(guī)劃審批,建成后共有商品房、保障性住房和公寓1701戶,規(guī)劃地下停車位共計2127個,按照政府規(guī)劃,其中公用160個,自用1967個。表面上看,車位非常充裕,但開發(fā)商開放出來的車位有限,車位供不應求。
為小區(qū)住戶配建的車位到底歸誰所有?開發(fā)商通過“買公寓贈車位”方式共贈出324個停車位,并在《車位使用權贈與合同》中明確了附贈停車位號碼。有住戶表示不服,并上告法院,福田區(qū)人民法院2021年12月23日判決,認定開發(fā)商簽訂《車位使用權贈與合同》未侵權,根據(jù)《物權法》和《民法典》,雙方簽訂的房地產買賣合同附件中補充約定,未列入共有建筑面積分攤部分如車庫、車位等所有權和收益權均屬于賣方,賣方有權自主確定上述物業(yè)出售、出租或附贈。所以地下停車位屬于全體業(yè)主共有的主張并不成立。
但是這種判決,和深圳市正在推行的地方政策并不一致,深圳市目前不允許車位買賣,車位沒有產權。2014年12月,深圳市房地產業(yè)協(xié)會曾經發(fā)布過《深圳市房地產開發(fā)項目停車位建設及處分管理辦法(征求意見稿)》,其中明確規(guī)定,配建車位歸全體業(yè)主所有且禁止買賣,不過此后卻未出臺正式文件。
按道理,法院判決秉承的是通行全國的法律,應該執(zhí)行,但是深圳實在有難言之隱,禁止車位買賣是受現(xiàn)實所困。2020年年底,深圳機動車保有量已超過350萬輛,車位逾240萬個,缺口超過100萬。而且,政府為了刺激經濟發(fā)展,鼓勵汽車消費,機動車保有量還在繼續(xù)增長,車位不足的矛盾還在增長。車位不足的情況下,居民小區(qū)里常有大量空位標明了私屬身份。有人認為,可以通過車位買賣來促使開發(fā)商增加車位數(shù)量,但是那些停車緊張的小區(qū),不可能憑空多出來車位,新建小區(qū)的車位數(shù)量是國土規(guī)劃部門決定,車位數(shù)量具有強計劃性,要想增加車位,關鍵是在配建的時候增加,現(xiàn)在是配建數(shù)量太少的問題。一旦供應充足,比如戶均車位高于戶均車輛,停車焦慮就會減輕。
深圳作為特區(qū),有必要為推行的政策提供立法保護,在停車位不足的大背景下,即使配建車位不歸全體業(yè)主所有,也應在所有權上不切割,在使用權上做到全體共享,才能減少糾紛。
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