海外巨頭加碼新基建 不動產(chǎn)投資成新風口

    11月以來，不動產(chǎn)投資巨頭普洛斯宣布旗下最新的三期中國基金累計募資逾200億元人民幣，均投資于物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新基建項目。除普洛斯外，今年以來，凱德投資、黑石集團、紅杉中國、高瓴等國內外投資機構多次布局物流地產(chǎn)相關業(yè)務。

    業(yè)內人士表示，二級市場公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）受追捧，讓投資人看到投資新基建相關資產(chǎn)又一退出路徑。

    青睞新基建

    剛剛過去的11月，普洛斯先后宣布三期新基金募集完成，規(guī)模合計超過200億元。

    11月25日，普洛斯中國收益基金VII完成募集，規(guī)模達54億元，將投向位于上海、青島、武漢、長沙等物流核心樞紐的13處已穩(wěn)定運營的現(xiàn)代化物流基礎設施，為電商、物流以及零售行業(yè)的頭部企業(yè)提供服務。11月22日，普洛斯中國物流增值基金IV首輪募集近84億元。普洛斯表示，該基金將聚焦于收購存量資產(chǎn)，通過積極主動的資產(chǎn)管理，對園區(qū)重新定位、運營優(yōu)化、改建冷庫等，以提升資產(chǎn)價值。11月7日，普洛斯中國收益基金VI完成募集，規(guī)模達76億元，將投資于中國19個城市的20處物流基礎設施。

    除普洛斯外，其他頭部機構也正在涌入新基建這條賽道。

    11月10日，凱德投資宣布成立兩只在岸人民幣基金，規(guī)模合計近40億元，將投資于中國的產(chǎn)業(yè)園項目。11月8日，黑石集團旗下資管平臺龍地宣布，即將完成對粵港澳大灣區(qū)約28萬平方米現(xiàn)代倉庫的收購。10月24日，高盛資產(chǎn)宣布與森瑤中國共同設立合資公司，預計首期投資規(guī)模近48億元，將用于收購、開發(fā)和運營上海及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目。

    布局時機正好

    “最近這個風口確實挺火。”業(yè)內人士對中國證券報記者表示。該賽道頻獲青睞一方面與二級市場的公募REITs深受熱捧有一定關系，投資機構看到投資此類不動產(chǎn)的一個新的退出機會；另一方面，可能與政策鼓勵有關。

    他表示，過去幾年，一些物流園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營由于各種原因被擱置，這些資產(chǎn)需要被盤活運營起來。類似于普洛斯、黑石集團等機構作為運營方，可介紹新興產(chǎn)業(yè)相關企業(yè)入駐。在這種情況下，這些園區(qū)能重新投入生產(chǎn)，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。他透露，當?shù)卣赡軙o予股權優(yōu)惠或降低收益回報目標，以此吸引投資機構參與。

    證監(jiān)會11月28日宣布，調整優(yōu)化涉房企業(yè)五項股權融資措施。其中，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項目、基礎設施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    專業(yè)人士認為，對于一級私募股權投資機構來說，當前無論從標的估值還是政策鼓勵層面看，都是出手不動產(chǎn)不錯的時機。

    長期優(yōu)勢日益顯著

    從長期看，包括物流行業(yè)、電商行業(yè)等在內的中國新經(jīng)濟高質量發(fā)展，是吸引投資巨頭持續(xù)加注新基建賽道的重要原因。

    APG資產(chǎn)管理公司亞太區(qū)不動產(chǎn)業(yè)務負責人GraemeTorre表示，電子商務行業(yè)增長和產(chǎn)業(yè)供應鏈結構性升級，都在驅動物流市場需求不斷增加。以增值策略來投資這一成熟投資標的更能釋放和抓住價值。

    克而瑞研究中心表示，由于大型外資和港資企業(yè)資金較為充足，看好工業(yè)園、物流地產(chǎn)、租賃住宅等中國新經(jīng)濟資產(chǎn)發(fā)展。隨著中國地產(chǎn)紓困的持續(xù)穩(wěn)步推進，外資長線投資或許將獲得較大收益。

    “在全球范圍內，中國電商產(chǎn)業(yè)增長較為領先。隨著國內生鮮電商及醫(yī)藥相關倉儲需求不斷增加，冷鏈基礎設施市場需求持續(xù)走高，預計到2025年，市場規(guī)模將不止翻一番。”普洛斯中國資產(chǎn)聯(lián)席總裁王天兵認為。

    某頭部外資人士表示，不動產(chǎn)投資周期性很強，對機構來說，收益邏輯很清晰，在資產(chǎn)被低估時買入，被高估時賣出。不動產(chǎn)投資具有較強的杠桿性，往往不需要特別大的本金。對險資等長線資金來說，在沒有系統(tǒng)性風險的情況下，不動產(chǎn)投資收益穩(wěn)健，是一個較好的避險資產(chǎn)。