滬市公募REITs2025年年報(bào)“出爐”：52只產(chǎn)品收入合計(jì)145億元 同比增長71%

    本報(bào)訊 （記者毛藝融）截至2026年3月31日，滬市52只公募REITs全面完成2025年年度報(bào)告披露工作。隨著市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)容、產(chǎn)品體系日益豐富，此次年報(bào)披露不僅是對(duì)過去一年運(yùn)營成果的集中檢閱，更是滬市REITs優(yōu)化平臺(tái)建設(shè)、提升資產(chǎn)效能的重要見證。年報(bào)信息顯示，在中國證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，滬市REITs深度融入國家發(fā)展大局，經(jīng)營基本盤持續(xù)夯實(shí)，投資回報(bào)含金量顯著提升，發(fā)展動(dòng)能不斷增強(qiáng)，向市場(chǎng)呈現(xiàn)了一份兼具厚度與溫度的年度成績單。

    經(jīng)營基本盤穩(wěn)中有進(jìn)

    細(xì)分賽道亮點(diǎn)紛呈

    2025年，滬市公募REITs主動(dòng)融入國家戰(zhàn)略，精準(zhǔn)匹配實(shí)體經(jīng)濟(jì)的核心環(huán)節(jié)，全年52只產(chǎn)品合力交出收入145億元、同比增長71%，可供分配金額88億元、同比增長42%的亮眼答卷，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的內(nèi)生增長動(dòng)力。

    細(xì)分賽道上，消費(fèi)板塊成為增長引擎，在促消費(fèi)政策持續(xù)加碼與居民消費(fèi)意愿提升的雙重驅(qū)動(dòng)下，線下商業(yè)場(chǎng)景活力充分釋放，疊加運(yùn)營方通過業(yè)態(tài)升級(jí)、IP活動(dòng)引流等精細(xì)化運(yùn)營手段，平均出租率攀升至98%，營收與現(xiàn)金流雙雙超出預(yù)期，收繳率接近100%，市場(chǎng)活躍度持續(xù)增強(qiáng)。

    保障性租賃住房板塊繼續(xù)發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用，核心城市人口持續(xù)流入與青年群體租賃需求剛性，為板塊提供了堅(jiān)實(shí)的基本盤，以95%的高位出租率和100%的租金收繳率，形成穿越周期的穩(wěn)健底色。

    能源板塊乘勢(shì)而上，依托2025年全社會(huì)用電量的穩(wěn)步增長與綠色電力政策支持，實(shí)現(xiàn)結(jié)算電量40億千瓦時(shí)，營收完成率達(dá)到106%，綠電價(jià)值充分釋放。

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲(chǔ)物流板塊在存量競(jìng)爭中持續(xù)提質(zhì)增效，盡管租金單價(jià)短期承壓，但整體出租率仍處于合理區(qū)間，東久REIT、京東倉儲(chǔ)更實(shí)現(xiàn)滿租，抗周期韌性經(jīng)受住考驗(yàn)，整體經(jīng)營業(yè)績接近預(yù)期，明顯優(yōu)于行業(yè)平均水平。

    高速公路板塊雖受路網(wǎng)環(huán)境波動(dòng)影響，但仍憑借69億元的通行費(fèi)收入和日均32萬輛的車流量，展現(xiàn)出資產(chǎn)端的強(qiáng)大韌性，整體現(xiàn)金流完成度達(dá)97%，江蘇交控REIT等部分項(xiàng)目出現(xiàn)反彈，復(fù)蘇趨勢(shì)初步確立。除此之外，數(shù)據(jù)中心、市政環(huán)保等業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)健，現(xiàn)金流完成度全線達(dá)標(biāo)，共同構(gòu)成了多點(diǎn)支撐、協(xié)同發(fā)展的良好生態(tài)。

    投資價(jià)值有效釋放

    多元回報(bào)惠及投資者

    在低利率環(huán)境常態(tài)化的宏觀背景下，滬市REITs作為具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的獨(dú)立資產(chǎn)配置工具，其“壓艙石”屬性在2025年得到市場(chǎng)廣泛驗(yàn)證。全年二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，除權(quán)價(jià)格平均上漲6.3%，若計(jì)入分紅再投資，復(fù)權(quán)價(jià)格漲幅高達(dá)11.9%，為投資者帶來了可觀的資本增值體驗(yàn)。分紅派現(xiàn)方面，市場(chǎng)持續(xù)強(qiáng)化投資者回報(bào)，全年實(shí)施分紅110次，累計(jì)派發(fā)近78億元，較上年增長30%。

    其中，產(chǎn)權(quán)類REITs整體分派率達(dá)4.18%，展現(xiàn)出穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)能力；經(jīng)營權(quán)類REITs全周期內(nèi)部收益率（IRR）約4.05%，為長期資金提供了可預(yù)期的收益錨點(diǎn)。收費(fèi)公路類項(xiàng)目貢獻(xiàn)了近六成的分紅總額，以真金白銀的持續(xù)回饋確立了高股息資產(chǎn)的標(biāo)桿地位。

    更為重要的是，在管理人、運(yùn)管機(jī)構(gòu)及原始權(quán)益人協(xié)同配合下，滬市REITs舉辦了近百次的路演、投資者開放日等活動(dòng)，建立起投資者與底層資產(chǎn)之間的深度連接，讓投資者不僅享受到了資產(chǎn)運(yùn)營的紅利，更直觀感受到了底層資產(chǎn)的成長邏輯，投資獲得感進(jìn)一步提升，實(shí)現(xiàn)了市值增長與投資信心的良性循環(huán)。

    擴(kuò)募機(jī)制持續(xù)深化

    多層次市場(chǎng)格局加速形成

    2025年，滬市REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略進(jìn)入深化落地階段，常態(tài)化擴(kuò)募機(jī)制逐步成熟。截至2026年3月末，張江、普洛斯、京保、臨港等7單擴(kuò)募項(xiàng)目成功落地，不僅有效擴(kuò)大了單只基金的資產(chǎn)規(guī)模，更通過資產(chǎn)組合的多元化顯著提升了抵御單一風(fēng)險(xiǎn)的能力。當(dāng)前，擴(kuò)募梯隊(duì)建設(shè)成果豐碩，廈門安居項(xiàng)目已獲批復(fù)待發(fā)行，京東、城投寬庭等5單項(xiàng)目正處于推進(jìn)快車道，一批優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)正加速通過REITs平臺(tái)實(shí)現(xiàn)證券化。

    與此同時(shí)，滬市多層次REITs市場(chǎng)格局正加速構(gòu)建。截至2026年3月末，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，累計(jì)受理14單，規(guī)模合計(jì)達(dá)570億元；機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)亦蓬勃發(fā)展，累計(jì)受理70單、規(guī)模接近1300億元，其中已發(fā)行41單、規(guī)模合計(jì)730億元。滬市多層次REITs市場(chǎng)體系的形成，為不同類型、不同規(guī)模的資產(chǎn)提供了更加多元和精準(zhǔn)的盤活路徑，極大地拓展了市場(chǎng)的深度與廣度。

    在治理體系建設(shè)方面，市場(chǎng)參與主體持續(xù)發(fā)力，“REITs運(yùn)營官”制度在原始權(quán)益人集團(tuán)層面廣泛鋪開，實(shí)現(xiàn)了從頂層統(tǒng)籌到一線執(zhí)行的全鏈條貫通；激勵(lì)約束機(jī)制實(shí)質(zhì)化運(yùn)行，將超額收益直接掛鉤管理團(tuán)隊(duì)，極大激活了運(yùn)營端的主觀能動(dòng)性；同時(shí)，各參與方不斷優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化決策效率與風(fēng)險(xiǎn)管控，為市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)能。

    信披標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化升級(jí)

    信息透明度再上臺(tái)階

    上交所于2025年年末修訂發(fā)布REITs年度報(bào)告指引，完善了年度報(bào)告披露規(guī)范，重點(diǎn)細(xì)化了估值校驗(yàn)、可供分配金額調(diào)整等披露要求。本次年報(bào)作為修訂后的首次披露，相關(guān)新增要求均得到有效落實(shí)，各項(xiàng)目均采用其他估值方法對(duì)收益法評(píng)估結(jié)果進(jìn)行校驗(yàn)，并明確列示了可供分配金額調(diào)整事項(xiàng)及原因。

    同時(shí)，本次年報(bào)披露還呈現(xiàn)出“行業(yè)特征更鮮明、數(shù)據(jù)顆粒度更細(xì)致、履職畫像更清晰”的特點(diǎn)。各項(xiàng)目不僅詳細(xì)披露運(yùn)營指標(biāo)變化趨勢(shì)，還結(jié)合行業(yè)周期、競(jìng)爭格局等進(jìn)行深度分析，使數(shù)據(jù)真正成為了反映資產(chǎn)質(zhì)量的“透視鏡”。市場(chǎng)主體責(zé)任被進(jìn)一步壓實(shí)，管理人與運(yùn)營機(jī)構(gòu)的履職報(bào)告更加具體，履職畫像更加立體鮮活，信息披露的針對(duì)性和有效性邁上新臺(tái)階。

    展望“十五五”新征程，上交所表示，滬市公募REITs將繼續(xù)錨定服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)主責(zé)主業(yè)，以提升主動(dòng)管理能力為核心，以優(yōu)化平臺(tái)建設(shè)為抓手，充分挖掘資產(chǎn)價(jià)值，強(qiáng)化多方協(xié)同的運(yùn)營格局，著力推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)平穩(wěn)落地，致力于打造覆蓋多資產(chǎn)類別、具備國際競(jìng)爭力的資產(chǎn)運(yùn)營管理平臺(tái)，有效盤活存量資產(chǎn)，讓REITs成為連接資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)實(shí)橋梁，為中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)更多“滬市力量”。

（編輯 李家琪）