貝殼：中國(guó)告別“住房短缺” 新房規(guī)模將回歸15萬(wàn)億元-16萬(wàn)億元中樞

    本報(bào)記者 王麗新

    4月29日，貝殼研究院聯(lián)合空白研究院發(fā)布《第三次大轉(zhuǎn)型：中國(guó)居住新十年》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。報(bào)告認(rèn)為：當(dāng)下的中國(guó)居住市場(chǎng)，正在跨入第三次大轉(zhuǎn)型期，進(jìn)入“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的新住房模式，正從“鋼筋水泥”轉(zhuǎn)向年交易規(guī)模高達(dá)30萬(wàn)億元體量的居住服務(wù)業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要支撐。

    眾所周知，從人均住房面積不足7平方米到40平方米以上，中國(guó)居住市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次大轉(zhuǎn)型，一次是福利分房轉(zhuǎn)向商品房時(shí)代（1978-1998），存量和增量雙軌制運(yùn)行；另一次是雙軌制向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變（1998-2018），即土地要素、金融均市場(chǎng)化，招拍掛和房貸正是此時(shí)登上歷史舞臺(tái)。

    從市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展來(lái)看，過(guò)去20年商品住宅銷(xiāo)售額累計(jì)112萬(wàn)億元，住房存量面積超過(guò)350億平方米，戶均住房套數(shù)大于1，我國(guó)已經(jīng)總體上告別了住房短缺，實(shí)現(xiàn)了住房的基本平衡。接下來(lái)，中國(guó)居住市場(chǎng)會(huì)跨入第三次大轉(zhuǎn)型階段，并將出現(xiàn)新的浪潮。

    《報(bào)告》著重指出，房地產(chǎn)行業(yè)已從購(gòu)買(mǎi)時(shí)代全面進(jìn)入居住時(shí)代，下一個(gè)十年，甚至未來(lái)30年，將掀起居住服務(wù)化、數(shù)字化、全產(chǎn)業(yè)鏈化、品質(zhì)居住、都市圈化和機(jī)構(gòu)化租賃六大新浪潮，進(jìn)而深度重構(gòu)中國(guó)居住市場(chǎng)格局。

    地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)制造轉(zhuǎn)向居住服務(wù)

    數(shù)字化滲透規(guī)模增至358億美元

    從數(shù)據(jù)上看，全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比一般達(dá)到10-12%，我國(guó)目前只有7%左右；房地產(chǎn)整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈合計(jì)占比往往超過(guò)20%，我國(guó)只有15%左右。毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)發(fā)展空間來(lái)自圍繞住房產(chǎn)生的全周期服務(wù)。

    貝殼研究院向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，新居住時(shí)代下，住房不再是一個(gè)單純的開(kāi)發(fā)制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)鏈將圍繞資產(chǎn)管理進(jìn)行分工，提供租賃、裝修、社區(qū)、養(yǎng)老等長(zhǎng)期服務(wù)，居住服務(wù)者成為時(shí)代的主力。例如，未來(lái)我國(guó)租賃人口將超過(guò)2.5億人，這一龐大的需求基數(shù)將刺激租賃服務(wù)業(yè)的全面增長(zhǎng)，從租賃住房的出租、裝修、改造、維護(hù)以及租后的保潔、搬家等服務(wù)都是潛在的增長(zhǎng)點(diǎn)，未來(lái)將會(huì)是一個(gè)2萬(wàn)億元-3萬(wàn)億元規(guī)模的市場(chǎng)。再例如，物業(yè)管理也是一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)，在管面積超過(guò)200億平方米，未來(lái)仍將進(jìn)一步增長(zhǎng)，當(dāng)前行業(yè)規(guī)模約1萬(wàn)億元，未來(lái)將突破2萬(wàn)億元。結(jié)論是，房地產(chǎn)服務(wù)細(xì)分品類(lèi)有很大的發(fā)展空間，完全有可能再造一個(gè)房地產(chǎn)。屆時(shí)，資產(chǎn)管理和現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)能力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

    從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，市值最高、規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司往往不是開(kāi)發(fā)公司，而是上市的租賃型REITs、綜合型的住房服務(wù)公司、物業(yè)公司、中介公司、建筑科技公司和互聯(lián)網(wǎng)公司。

    值得關(guān)注的是，近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)公司、連鎖型中介公司互聯(lián)網(wǎng)交易公司、住房科技公司的發(fā)展迅速，數(shù)字化正在全面滲透到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)將在生產(chǎn)、流通、租賃、改造等環(huán)節(jié)掀起數(shù)字化浪潮。

    在貝殼研究院看來(lái)，數(shù)字化將在住房領(lǐng)域衍生出數(shù)字空間、智能客服、遠(yuǎn)程協(xié)作與自動(dòng)化決策、資產(chǎn)和信用數(shù)字化等市場(chǎng)空間，數(shù)字空間技術(shù)可應(yīng)用于房屋與裝修設(shè)計(jì)、房源和服務(wù)者信息展示、房源信息帶看、設(shè)施維護(hù)等多個(gè)環(huán)節(jié)與場(chǎng)景。

    按全球咨詢公司德勤的定義，此類(lèi)數(shù)字空間市場(chǎng)年復(fù)合增長(zhǎng)率38%，規(guī)模將由2019年的38億美元增長(zhǎng)至2025年的358億美元。下個(gè)十年，隨著政策、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)等因素的作用，數(shù)字經(jīng)濟(jì)向智能經(jīng)濟(jì)升級(jí)，居住服務(wù)數(shù)字化將實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展，智能化將重構(gòu)居住服務(wù)各環(huán)節(jié)，將創(chuàng)造全新的數(shù)字機(jī)會(huì)。

    貝殼研究院認(rèn)為，居住服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，在每一個(gè)鏈條上都具有大量的決策點(diǎn)和流程節(jié)點(diǎn)，因此區(qū)塊鏈、AI、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)綜合性技術(shù)打造數(shù)字化工作場(chǎng)所，遠(yuǎn)程協(xié)作與自動(dòng)化決策，將破除傳統(tǒng)居住服務(wù)業(yè)信息孤島難題，將各參與方工作與流程統(tǒng)一協(xié)作。而邊界的日益模糊，將帶來(lái)全產(chǎn)業(yè)鏈化浪潮。

    全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)化重構(gòu)價(jià)值鏈

    居住與服務(wù)進(jìn)入品質(zhì)化時(shí)代

    眾所周知，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈劃分邏輯是開(kāi)發(fā)、代理、中介、物業(yè)、家裝等細(xì)分品類(lèi)相互獨(dú)立、各自發(fā)展，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)鏈將會(huì)加速整合，產(chǎn)業(yè)邊界日益模糊。開(kāi)發(fā)商不僅僅局限于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，而是會(huì)滲透到物業(yè)、中介、家裝等環(huán)節(jié)；阿里、京東、頭條等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也會(huì)跨界到住房交易與服務(wù)環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈的參與者將越來(lái)越多。貝殼研究院認(rèn)為，基于30萬(wàn)億元的居住交易市場(chǎng)規(guī)模和超過(guò)300萬(wàn)億元的存量資產(chǎn)基數(shù)，住房的價(jià)值鏈將進(jìn)行深度的整合與重構(gòu)，產(chǎn)業(yè)鏈從分割走向融合，形成新的居住生態(tài)。

    在貝殼研究院看來(lái)，這種新居住主要表現(xiàn)在兩方面，一是不同居住子領(lǐng)域市場(chǎng)將打通和整合。比如，在新居住生態(tài)中，新房、二手房、租賃、舊改、裝修、物業(yè)、資產(chǎn)管理，以及更多的售前售后服務(wù)將被有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，形成一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)體系；二是不同的交易主體將被激活，優(yōu)化交易流程，形成交易閉環(huán)。比如，住房交易的買(mǎi)方、賣(mài)方、經(jīng)紀(jì)人，家政服務(wù)等，不同市場(chǎng)主體之間進(jìn)行有效合作，貫穿各個(gè)環(huán)節(jié)。

    但全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)化的提前是，綜合服務(wù)平臺(tái)的建立。當(dāng)下中國(guó)的新居住領(lǐng)域，平臺(tái)化進(jìn)程正在交易層面加速推進(jìn)中，不斷完善行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。下一個(gè)十年，隨著住房從交易轉(zhuǎn)向居住，平臺(tái)也將會(huì)從交易走向居住，并以交易為中心，按照二手房、新房、租賃、家裝家居、居住周邊服務(wù)的路徑，逐步進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，逐步建立中國(guó)一站式新居住需求服務(wù)平臺(tái)。

    具體看，平臺(tái)對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)化的作用是：一是推進(jìn)線下線上一體化，形成房產(chǎn)交易新閉環(huán)；二是推進(jìn)供需融合化，從平臺(tái)服務(wù)走向平臺(tái)共建；三是推進(jìn)技術(shù)場(chǎng)景化，提升消費(fèi)者體驗(yàn)。

    毫無(wú)疑問(wèn)，服務(wù)平臺(tái)會(huì)加速行業(yè)重構(gòu)，提升效率，但滿足用戶需求才能讓行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，所以與住房的第三次大轉(zhuǎn)型對(duì)應(yīng)的“品質(zhì)化居住和服務(wù)”仍是核心。事實(shí)上，在“住得更好”的需求下，未來(lái)十年，住房將全面升級(jí)，新居住意味著將跨入“品質(zhì)化時(shí)代”，這需要在硬件住房本身和軟件服務(wù)上雙晉級(jí)。

    在硬件方面，裝配式建筑、智能家居等產(chǎn)業(yè)將大行其道；城市更新、房屋改造等方面孕育巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在軟件上，物業(yè)管理從粗放發(fā)展走向?qū)I(yè)化、智能化。

    貝殼研究院預(yù)測(cè)，到2030年，裝配式建筑新開(kāi)工面積將達(dá)到9.4億平方米，占新開(kāi)工面積的四成至五成；城市更新和舊房改造規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到7億平方米，預(yù)計(jì)投資5600億元，按更新后平均凈收益率預(yù)計(jì)10%計(jì)算，合計(jì)約560億元的規(guī)模；現(xiàn)代物業(yè)管理引發(fā)數(shù)字化、智能化社區(qū)浪潮，為智能硬件帶來(lái)巨大機(jī)會(huì)，智慧物業(yè)將成行業(yè)標(biāo)配，2030年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在管面積將達(dá)到402億平方米，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，物業(yè)費(fèi)收入將達(dá)到1.6萬(wàn)億元。

    可以說(shuō)，過(guò)去40年搭建的是鋼筋水泥的居住空間；未來(lái)十年，搭建的是數(shù)字化的居住空間。至于市場(chǎng)規(guī)模如何？未來(lái)十年，在房住不炒的政策以及房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入新中樞。

    新房市場(chǎng)回歸15萬(wàn)億元-16萬(wàn)億元中樞

    租賃市場(chǎng)迎來(lái)機(jī)構(gòu)化浪潮

    根據(jù)貝殼研究院預(yù)計(jì)，未來(lái)10年，年均新建商品住宅銷(xiāo)售面積約13億平方米左右，市場(chǎng)交易額長(zhǎng)期保持在15萬(wàn)億元-16萬(wàn)億元中樞范圍內(nèi)，不會(huì)失速下滑。

    貝殼研究院向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，支撐新房市場(chǎng)向上的動(dòng)力主要來(lái)自三大方面：一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年1.6億城鎮(zhèn)人口增量將催生約66億平方米住房居住需求，年均6.6億平方米；二是住房改善需求的續(xù)釋放，未來(lái)10年，因住房改善而增加的住房需求約56億平，年均5.6億平，占總體銷(xiāo)售比重43%；三是城市更新改造催生部分住房需求，10年間年均催生的新住房需求按照當(dāng)年改造面積15%計(jì)算，則年均舊城改造產(chǎn)生新的住房需求8000萬(wàn)平方米，這部分需求占總體銷(xiāo)售的比重約6%。

    而伴隨人口向城市群集中，下一個(gè)十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的都市圈化特征將進(jìn)一步凸顯。城市群人口及住房交易GTV梯度將分為4個(gè)層次：三大核心都市圈群→沿海其他城市群→樞紐城市群→外圍城市群。預(yù)計(jì)到2030年，長(zhǎng)三角城市群市場(chǎng)交易規(guī)模將接近7萬(wàn)億元，京津冀城市群、珠三角城市群都將接近4萬(wàn)億元。

    需要注意的是，隨著中國(guó)城市住房存量規(guī)模積累，新房、二手市場(chǎng)的全流通逐步成型。貝殼研究院表示，未來(lái)10年，二手房交易額將從當(dāng)前的7萬(wàn)億元左右增長(zhǎng)到25萬(wàn)億元，逐步趕上甚至超過(guò)新房市場(chǎng)交易額。鑒于此，存量置換需求的提升，將為流通服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)空間。屆時(shí)，存量房交易的經(jīng)紀(jì)滲透率將由2020年的88%提升至92%左右，二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總交易額達(dá)到23.5萬(wàn)億元。隨著經(jīng)紀(jì)服務(wù)需求度及品質(zhì)的提升，屆時(shí)二手房中介服務(wù)傭金收入預(yù)計(jì)達(dá)到7000億元左右。

    同時(shí)，二手渠道對(duì)新房銷(xiāo)售的影響提升，徹底轉(zhuǎn)變新房銷(xiāo)售方式。新房的潛在需求越來(lái)越來(lái)自二手房業(yè)主，這將加速使得開(kāi)發(fā)商售樓處的獲客能力越來(lái)越小，二手房經(jīng)紀(jì)人成為新房交易中不可替代的重要渠道。中介渠道將全產(chǎn)品線、全流程，聯(lián)動(dòng)、包銷(xiāo)等多種方式全面滲透。預(yù)計(jì)未來(lái)10年，全國(guó)總體渠道滲透率將提高到55%左右。2030年，圍繞交易的媒體廣告、代理服務(wù)、渠道等加總的貨幣化率按照4%計(jì)，代理及渠道滲透率按照90%計(jì)算，產(chǎn)生的收入將達(dá)到526億元。

    值得注意的是，一、二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)增加住房供應(yīng)之外，解決青年人大城市居住問(wèn)題的“殺手锏”之一租賃住宅將極大地發(fā)揮效用，中國(guó)住房第三次大轉(zhuǎn)型的重要抓手之一。在租購(gòu)并舉政策的帶動(dòng)下，未來(lái)十年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將迎來(lái)萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模，其中機(jī)構(gòu)化的比例將會(huì)進(jìn)一步提升，重資產(chǎn)的模式和輕托管的方式將會(huì)得到提升。

    事實(shí)上，機(jī)構(gòu)化租賃浪潮趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。在貝殼研究院看來(lái)，在傳統(tǒng)的C2C市場(chǎng)中，租客的租賃痛點(diǎn)大量存在，只有機(jī)構(gòu)化提升才能克服傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)亂象；第二，保障性租賃住房的著力點(diǎn)在于推動(dòng)機(jī)構(gòu)化提升，隨著業(yè)主對(duì)資產(chǎn)管理的需求以及租客對(duì)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的需求提升，我國(guó)住房租賃機(jī)構(gòu)化將有五倍以上增長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)化率達(dá)到30%，與之相配套的住房租賃REITs有望達(dá)到千億元甚至萬(wàn)億元級(jí)別的市場(chǎng)空間，租賃生態(tài)產(chǎn)生的空間將超過(guò)3萬(wàn)億元。

    “總體而言，時(shí)代在轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)在重構(gòu)，房地產(chǎn)不僅不會(huì)褪色，反而在實(shí)現(xiàn)人民群眾美好生活的過(guò)程中創(chuàng)造更大的價(jià)值，讓我們一起迎來(lái)大國(guó)住房的下一個(gè)輝煌十年。”貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。

（編輯 才山丹）