棚改政策靴子落地 機構(gòu)：關(guān)注高成長龍頭房企

    地產(chǎn)股早盤走強，截至發(fā)稿，合肥城建漲逾7%，榮安地產(chǎn)漲近7%，南都物業(yè)漲逾4%，世榮兆業(yè)、光大嘉寶、華聯(lián)控股漲逾3%。

    消息面上，住建部12日表示，商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。

    住建部表示，今年1月至6月，全國棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占今年目標任務的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設施建設力度的同時，還將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴禁違規(guī)支出。關(guān)于下一步棚改工作，住建部表示將按照新的三年棚改攻堅計劃的要求，扎實推進棚改工作。

    值得一提的是，6月前后，中國恒大、碧桂園等個股的最大下跌幅度都在20%左右，以回購、增持為主的護盤行動隨之開啟。據(jù)不完全統(tǒng)計，近期，中國恒大、碧桂園、世茂房地產(chǎn)、龍湖集團、中國金茂等多家上市房企均拿出真金白銀回購或增持股份，向市場傳遞信心。

    東吳證券點評稱，此次住建部有關(guān)司局負責人表示“商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置”。這表明未來棚改政策也會采用類似因城施策的思路，會根據(jù)當?shù)貏討B(tài)庫存狀況進行政策調(diào)整。目前東部、中部大部分城市庫存水平都較前幾年大幅下降，預計在這些供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)改善的區(qū)域，棚改貨幣化水平會下降；而對于庫存水平仍然較高的中西部、東北區(qū)域，棚改貨幣化水平還會保持。

    東北證券指出，在全國范圍內(nèi)商品房庫存快速去化的背景下，2018年棚改貨幣化安置的比例將有所下降，但不會出現(xiàn)斷崖式的下滑。區(qū)域上，東部貨幣化安置的比例將大幅降低，貨幣化安置將主要傾向于中西部庫存壓力比較大的三四線城市?？偟膩碚f，棚改貨幣化安置對房地產(chǎn)銷售的拉動作用將在未來三年將會逐漸邊際減弱，但仍將對房地產(chǎn)銷售和投資起到一定的支撐作用。

    投資機會方面，東吳證券表示，在宏觀經(jīng)濟面對重大不確定性的大環(huán)境下，地產(chǎn)仍是為經(jīng)濟托底、拉動內(nèi)需的重要力量。板塊目前估值處在歷史底部水平（SW房地產(chǎn)板塊市盈率10.7倍），增速與估值不相匹配，A股推薦新城控股、保利地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口、藍光發(fā)展、中南建設、萬科A、綠地控股。

    東北證券表示，優(yōu)先推薦杠桿可控、高成長的龍頭房企：新城控股、招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科A和華僑城A；建議關(guān)注中西部布局較多，彈性較大，邊際受益于本輪貨幣化安置政策傾向的房企：金科股份和藍光發(fā)展。

    銀河證券指出，展望未來，房企收入端增速在逐步放緩，凈利增速仍主要依靠利潤率回升來支撐，隨著2015-2016年漲價背景下銷售的項目逐步進入結(jié)算期，毛利率有繼續(xù)提升的可能，但隨著土地購置價格的上漲，預計行業(yè)利潤空間中長期或?qū)⒚媾R下行壓力，未來結(jié)算利潤率水平也將會觸頂回落。另外，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)分化，一二線房企銷售增速和投資力度均高于三線房企；同時隨著行業(yè)信貸的不斷收緊，行業(yè)負債率再度上升，未來規(guī)模房企將強者恒強，行業(yè)集中度仍將不斷提升。繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊的行情，雖然政策調(diào)控仍將持續(xù)，但是邊際調(diào)整的空間較大。推薦保利地產(chǎn)、萬科A、招商蛇口、新城控股等龍頭公司。