1月3日，“相信未來”丁祖昱評樓市2018發(fā)布會在上海舉辦。在發(fā)布會上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱從政策、房價(jià)、房企、銷售等方面對樓市進(jìn)行點(diǎn)評分析。
丁祖昱2018房地產(chǎn)十大預(yù)測
第一個(gè)預(yù)測，2018年房產(chǎn)稅落地，最有可能是在四季度。中國房地產(chǎn)落下來之后，總某種程度上來看將迎來中國房地產(chǎn)的新一輪的發(fā)展，請注意這個(gè)詞是發(fā)展，別把他解釋成房價(jià)的上升。另外的房產(chǎn)稅也不會在每個(gè)城市都實(shí)施，因?yàn)樗敲總€(gè)城市可以因城施策，
第二個(gè)預(yù)測，2018年限價(jià)不會放松。2018年我的建議能拿預(yù)售證就拿預(yù)售證，上海有些樓盤16年可以賣的價(jià)格，到17年底都賣不到了，能夠開預(yù)售價(jià)格比16年還要低5%，所以建議大家2018年不要被價(jià)格的放松有所想。
第三個(gè)預(yù)測，2018年的總規(guī)模會微降。2018年總的成交面積會達(dá)到16億，去年是15億，總的成交金額去年是11.78萬億，今年會達(dá)到13萬億，2018年會達(dá)到13萬億，我覺得可能16億平方米是中國房地產(chǎn)的天花板。
第四個(gè)預(yù)測，2018年看好的城市：杭州、海南，天津、上海、武漢、重慶。
第五個(gè)預(yù)測，最具潛力的三線城市：無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺、臺州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、湖州、蕪州、徐州、唐山。
第六個(gè)預(yù)測，租賃市場發(fā)展方向：
第一以存量為主；第二個(gè)以個(gè)人為主，個(gè)人今天是97.5%；第三個(gè)還是要以市場化運(yùn)營的企業(yè)為主，要讓更多的市場化的運(yùn)營企業(yè)進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域，會給未來租賃市場發(fā)展提供很大的幫助。
第七個(gè)預(yù)測，關(guān)于特色小鎮(zhèn)，2018年特色小鎮(zhèn)也將面臨大幅的調(diào)整，大洗牌。今天發(fā)改委又做了一個(gè)規(guī)定，接下去所有的特色小鎮(zhèn)統(tǒng)一管理，但是我覺得這個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，他不僅僅是一個(gè)管理權(quán)限問題，他可能是對未來對所有特色小鎮(zhèn)，關(guān)鍵是在于他的實(shí)質(zhì)，他的內(nèi)容，而不是他的名稱，2018年我們相信是特色小鎮(zhèn)洗牌的一年。
第八個(gè)預(yù)測，2018年企業(yè)前四強(qiáng)將達(dá)到3萬億，前十強(qiáng)會達(dá)到整個(gè)市場的35%，2017年是剛剛過了25%，前十強(qiáng)超過了25%的市場份額，在2018年會從四分之一變成三分之一，前30強(qiáng)我覺得會接近或者達(dá)到50%的市場份額，為什么？因?yàn)榍?0強(qiáng)都要邁入到前十強(qiáng)，都要邁入前20強(qiáng)，所以在2018年房企之間的競爭會更加激烈。
第九個(gè)預(yù)測，2018年的千億新的陣營，2018年會進(jìn)入到千億的新的房企，至少有12家，也許還會更多，加上2017年的17家加一起29家，黑馬企業(yè)，陽光城、中南、雅居樂、富力、正榮、中梁、榮盛，遠(yuǎn)洋，融信、金科、祥生、藍(lán)光，都可能在2018年達(dá)到千億的目標(biāo)，今天的名次往往不是在你周邊那些和你在競爭，都是你原來沒有注意到的人突然之間跑到你身邊去。
第十預(yù)測，是企業(yè)大藍(lán)籌。在2018年還會有新的發(fā)展空間，萬科、碧桂園、恒大，保利、綠地、融創(chuàng)，還有老牌的中海、招商，但是我最后加一句2017年預(yù)測藍(lán)籌，我預(yù)測得很準(zhǔn)，漲了很多，但是18年僅供參考，以此入市，虧損自負(fù)。
任志強(qiáng)依舊不留情面，怒懟了丁博士十個(gè)預(yù)測中的兩個(gè)：
一是房產(chǎn)稅，任志強(qiáng)說他可以與丁祖昱賭一把，2018年出不了房產(chǎn)稅，甚至可能更長時(shí)間都出不了；二是他認(rèn)為未來調(diào)控政策可能會放松，但可能要過了2018年以后，理由是部分城市財(cái)政緊張，需要賣地獲得資金，他仍堅(jiān)持房地產(chǎn)的“夜壺論”。
以下為任志強(qiáng)先生講話匯總
1、任大炮說：我來批判丁祖昱的十大預(yù)測，首先，我認(rèn)為，2018年出不了房產(chǎn)稅。（現(xiàn)場掌聲）可能更長時(shí)間內(nèi)，都出不了房產(chǎn)稅。一定要出房產(chǎn)稅，那也要先取消其他一些費(fèi)用。
2、丁祖昱說2018年限價(jià)等調(diào)控不會放松。但這個(gè)要看政府有沒有錢。我們古話說，兵馬未動，糧草先行。也就是，地方政府手上還有沒有錢?，F(xiàn)在很多地方政府的財(cái)政已經(jīng)比較緊張了，而我們房地產(chǎn)就是尿壺，夜壺總是在尿急的時(shí)候才用。
任志強(qiáng)先生還是對房價(jià)持看漲態(tài)度
任志強(qiáng)：政府糧草不足的時(shí)候，就會放松樓市調(diào)控
今天在上海靜安體育館，問答環(huán)節(jié)。主持人問：樓市調(diào)控什么時(shí)候會放松呢？任志強(qiáng)回答：政府糧草不足的時(shí)候。主持人問：半年內(nèi)會糧草不足嗎？還是半年后放松？任志強(qiáng)說：這是你說的，我可沒說……現(xiàn)場笑聲、掌聲。
丁祖昱2018年度金句
01、市場格局可謂劇變
2016年一季度，一線城市賣了5.2%的房子，二線城市賣了34.7%，三四線城市60.1%；到了2017年9月，一線城市跌至2.4%，二線城市下降到30.9%，三線城市增加了，2017年市場格局可謂劇變，一線腰斬，二線城市漲跌互現(xiàn)，三四線城市是相對火爆。
城市成交Top10，重慶、成都、武漢、青島、杭州2017年發(fā)展非常好，未來也有非常大的發(fā)展空間。杭州首次突破了3000，新一線城市杭州趕超了上海，數(shù)據(jù)背后是對杭州市場的一個(gè)全面肯定，杭州市場確確實(shí)實(shí)非常火。此外還有重慶、天津等城市趕超了北京，原來是上海第一北京第二，現(xiàn)在上海第二北京第五。豪宅成交下滑，總價(jià)、單價(jià)豪宅項(xiàng)目幾乎成交集體下降，但值得注意的兩個(gè)城市，一是杭州高端住宅市場基本與廣州統(tǒng)一水平線，二是三亞在2017年異軍突起，10萬以上成交出現(xiàn)了較大變化，三千萬以上總價(jià)、十萬以上單價(jià)排名攀升，也說明海南市場發(fā)生了天翻地覆的變化。
02、房企競爭愈加激烈
千億企業(yè)格局，10家在1000到2000億中間，中海是在2000億，綠地、保利、融創(chuàng)在3000億，中國恒大、萬科、碧桂園是5000億，碧桂園在2017年超過了78%的增長，一躍成為了龍頭老大。
行業(yè)集中度加速攀升，TOP10、20、30增長最快，這個(gè)每一年都是強(qiáng)者更強(qiáng)，過去的三年就是房企迅速做大的時(shí)間，相信未來房企還會繼續(xù)做大。
各個(gè)陣營入榜門檻，出現(xiàn)了一個(gè)比較大上升，前十強(qiáng)的現(xiàn)在變成1500億，在15年時(shí)是720億，15到17年市場漲一倍，20強(qiáng)漲幅更大，在15年才300億，在17年是910億，接近千億了。30強(qiáng)從15年的295億，一下到了17年變成689億，也差不多一倍半，10、20、30強(qiáng)整個(gè)的增長速度是非?？斓?。
新增土地貨值TOP10，排在第一位2017年是融創(chuàng)，并購?fù)趺惶搨?；第二位的碧桂園也過了萬億，第三位恒大也有八千七百億，第四位的萬科也六千百三百億，排在第50位的增加的貨值也有500億，從這里可以看到各家企業(yè)2018年還是積極向前的。
拿地銷售比，前十強(qiáng)總體較為穩(wěn)健，拿地的金額相當(dāng)于銷售流量的60%，10到20是70%，21到30是0.6，31到40是0.5，從41到50也到80%，可以看到41強(qiáng)到50強(qiáng)的進(jìn)取心是非常大的。
房企融資成本，總量來看融資成本在2016年達(dá)到了最低點(diǎn)，但是在2017年又開始回升了，雖然沒有達(dá)到2015年的相對高度，但是2017年的融資成本已經(jīng)出現(xiàn)了很明顯的上升；個(gè)案來看2017年5個(gè)房企融資成本最低分別是：首創(chuàng)4.04%，萬科3.28%，龍湖4.25%，金茂4.27%，綠地4.29%。
03、小鎮(zhèn)一哄而上，成功者寥寥
小鎮(zhèn)2017年大爆發(fā)，其中浙江小鎮(zhèn)最多，東部39，中部32，西部也29%，其實(shí)從頂部來講中東西差距并不大，發(fā)達(dá)的地方需要小鎮(zhèn)，落后的地方也需要小鎮(zhèn)，目前小鎮(zhèn)都說是產(chǎn)業(yè)，但真正落地的產(chǎn)業(yè)其實(shí)不多。20%的特色小鎮(zhèn)已經(jīng)出現(xiàn)了雛形，大多數(shù)還是在在建當(dāng)中。
據(jù)克而瑞測算目前小鎮(zhèn)投資強(qiáng)度每平方米27億，這個(gè)錢絕對不足以支撐一個(gè)特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，資金未來也將成為特色小鎮(zhèn)發(fā)展的一個(gè)重要因素，成百億的投到上面，這個(gè)小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)、生活、配套方方面面的才可以建成，27億從今天來看做不出高大上的建設(shè)。
很多房企都曝了大量的數(shù)據(jù)，綠地要做特色小鎮(zhèn)大盤，華夏幸福說三年100座產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，藍(lán)城百鎮(zhèn)萬億計(jì)劃，華僑城100座民俗文化小鎮(zhèn)，時(shí)代地產(chǎn)5年30個(gè)未來小鎮(zhèn)，現(xiàn)在房企已經(jīng)把特色小鎮(zhèn)作為一個(gè)非常重要的助力。
04、租賃市場最大的主體還是個(gè)人
16年的數(shù)據(jù)1.89億人，中國有接近1.9億人在租房，2020年將達(dá)到2.2億，2030年將達(dá)到2.65億。未來供地3成以上會成為租賃用地，當(dāng)然他要包含長期持有的租賃房，我們選的幾個(gè)重點(diǎn)城市，北京、上海、深圳、廣州、杭州，在他們當(dāng)中，特別是上海150萬套中50萬套是租賃房，上海是170萬套中70萬套是租賃房，深圳是75萬套房屋中40萬套是租賃房，然后杭州70萬套中有8萬套是租賃房。
其實(shí)今天租賃主體最大的是個(gè)人，克而瑞統(tǒng)計(jì)下來個(gè)人房東占了97.5%，各種各樣的機(jī)構(gòu)運(yùn)營商、中介系、酒店系、房企、國家隊(duì)全部加在一起，所以今天97.5%的房子是個(gè)人租出去的，機(jī)構(gòu)租出去是2.5%，所以對房企也好對這些運(yùn)營機(jī)構(gòu)來說，我們要注意到租賃市場長期存在，中國97.5%的人都是通過房東租房，個(gè)人租房。
房企長租公寓，目前萬科排在第一位，房企在長租公寓領(lǐng)域擴(kuò)大的速度是非常非?？斓?，與此同時(shí)，在2017年有一支隊(duì)伍加入到了長租公寓的行業(yè)，就是國家隊(duì)，排在第一位的是上海地產(chǎn)，上海地產(chǎn)已經(jīng)拿了71萬平方米的土地建長租公寓，排在第二位是上海張江拿了25萬平方米，第三位是上海莘莊工業(yè)區(qū)拿了17萬平方米，現(xiàn)在張江里面有89萬平方米的土地，他只拿了25萬，89萬平方米相當(dāng)于10萬套，10萬套是什么概念？美國最大的兩家長租公寓公司上市公司，都是上市公司，一家是8.2萬，一家8.9萬套，張江是10萬套，然后市值每家都是相當(dāng)于2000多億人民幣，這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值非常的高。長租最終還得靠資本、資產(chǎn)，所以國家現(xiàn)在在不斷的準(zhǔn)備這些房屋，現(xiàn)在還是上海的國家隊(duì)的長租拿地更加快一點(diǎn)，當(dāng)然其他的廣州、深圳國企也都沖進(jìn)了長租公寓的市場。
05、35歲是買房的主力軍
男性和女性購房決策，全國來看這個(gè)男的比女的要高30%到40%；但分城市來看南方城市男的看房比例很高，但是最后決策則女性比例較高；在北方女的看房比例很高，但是決策是男的決策。
35歲左右是我們買房的主力軍，畢竟買房還是需要一定的門檻，但是隨著一年一年過去，我們未來80、90后一定會成為買房的主力軍，35歲到55歲現(xiàn)在占了45%，25到35歲占了38%。
資料圖
投資客占比，廊坊、惠州和中山，這三個(gè)地方的占比只有20到24%，90%到95%是上海、沈陽、唐山、武漢、成都，其實(shí)上海還是占絕大多數(shù)。
城市購房用途占比，其中?？诘谝?，深圳第二，深圳投資客的比重一向是比較多的，東莞排第三，深圳旁邊就是東莞。
貸款比重，我們今天忽然發(fā)現(xiàn)三四線城市也貸款，而且首套房貸款比重還挺高的，三四線城市首套房貸款比重比一二線城市都要高，三四線首套貸款程度達(dá)到了47%，一線是32%，二線首套是44%，這個(gè)說明三四線城市房價(jià)也上來了，貸款比重也上升了。
