2018年樓市大幕已拉開(kāi)，是繼續(xù)低迷，還是扭轉(zhuǎn)爆發(fā)？在對(duì)2017年樓市進(jìn)行總結(jié)、對(duì)2018年預(yù)測(cè)的當(dāng)下，聽(tīng)聽(tīng)業(yè)內(nèi)人士怎么說(shuō)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛
2018年，中國(guó)樓市預(yù)計(jì)將步入穩(wěn)中有降的新一輪調(diào)整期。
房?jī)r(jià)增幅將有所下降，個(gè)別城市增幅為負(fù)，商品住宅銷售增幅同比明顯下降甚至轉(zhuǎn)負(fù)，投資增速同比也將有所回落。與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)將會(huì)明顯升溫，一、二線城市的租賃價(jià)格和交易可望提升。
但在炒房因素沒(méi)有根除的情況下，樓市波動(dòng)是常態(tài)的，穩(wěn)定是暫時(shí)的。在泡沫高懸、行政高壓、制度突變和市場(chǎng)調(diào)整等“冰火油汽”交融的情勢(shì)下，2018年樓市將面臨前所未有的不確定性挑戰(zhàn)。
另外，有鑒于過(guò)去兩年一、二線城市剛需和改善性需求均受到抑制，2018年政策調(diào)整導(dǎo)致此需求釋放，也可能帶動(dòng)市場(chǎng)升溫。
青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容
在中央政府明確地把住房市場(chǎng)的定位為“只住不炒”，及相應(yīng)的一系列政策下，2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在嚴(yán)重的分化中穩(wěn)定。
這里國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重分化，主要是指住房銷售面積增長(zhǎng)的嚴(yán)重分化，一線城市及二線城市熱點(diǎn)城市的住房銷售量下降，三四線城市仍然會(huì)創(chuàng)記錄地增長(zhǎng)?？梢钥吹剑切┏雠_(tái)了不少房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，其住房銷售量會(huì)進(jìn)一步下降。比如說(shuō)，北京及深圳，住房銷售量還會(huì)在2017年嚴(yán)重下降的情況下進(jìn)一步下降。因?yàn)檫@些城市的住房，短期內(nèi)并沒(méi)有隨著住房銷售量的嚴(yán)重下降而出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，住房市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期沒(méi)有逆轉(zhuǎn)，及投資性為主導(dǎo)的市場(chǎng)性質(zhì)沒(méi)有改變?？梢哉f(shuō)，這些出臺(tái)調(diào)控政策較多的城市，只要房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不改變，住房銷售量只能越來(lái)越萎縮，這種態(tài)勢(shì)在2018年不會(huì)有多少改變。只有到隨著住房銷售量嚴(yán)重下降出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，住房銷售量才能夠逐漸地回升，但這種情況不容易出現(xiàn)。
中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷
隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房?jī)r(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢(shì)，故2018年樓市將相對(duì)疲弱，預(yù)計(jì)在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線思維下，房產(chǎn)稅出臺(tái)的概率仍不大，2018年不大可能進(jìn)入人大立法程序。
未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進(jìn)城購(gòu)房需求，在一定程度上可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)也適度拉動(dòng)總需求。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)
2018年將是本輪房地產(chǎn)最困難的一年。原因有二：政策調(diào)控的效應(yīng)將在2018年全部顯現(xiàn)，隨著四五線去庫(kù)存周期的結(jié)束，市場(chǎng)將陷入非常困難的局面；房地產(chǎn)企業(yè)也好，購(gòu)房者也好，還是吃瓜群眾，對(duì)房地產(chǎn)的思考仍然停留在過(guò)去的思維，沒(méi)有意識(shí)到隨著政策邏輯、市場(chǎng)邏輯、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)自身周期的變化，房地產(chǎn)上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，下半場(chǎng)正式開(kāi)啟，房地產(chǎn)正在迎來(lái)真正的歷史性巨變。
歷史性巨變，不一定等于房地產(chǎn)的好日子結(jié)束。而是面對(duì)一個(gè)新的歷史大周期，面對(duì)人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等對(duì)我們生活的顛覆性的變化，新的科技革命對(duì)生活的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)歷史大變局中主動(dòng)以及被動(dòng)的自我革命。城市的崛起是下一個(gè)30年中國(guó)最大的亮點(diǎn)，房地產(chǎn)仍然處在產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，房地產(chǎn)作為最好投資品的日子慢慢終結(jié)，但房地產(chǎn)作為老百姓財(cái)富配置的主要工具之一的周期沒(méi)有結(jié)束。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉
2018年三季度前調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動(dòng)，明年四季度至2019年調(diào)控政策才具備實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的條件。從2017年10月到2018年，樓市將經(jīng)歷歷時(shí)兩年左右的下行調(diào)整期，2019-2020年為歷時(shí)兩年的樓市上行期，2019年成交量以上漲為主，2020年房?jī)r(jià)會(huì)有新一輪上漲。這輪樓市調(diào)控周期和之前幾輪不一樣的特點(diǎn)就是，周期明顯拉長(zhǎng)，此前幾輪樓市周期基本一年漲一年跌，或者一年半上漲一年半下跌，這一輪周期是兩年的下行周期和兩年的上行周期。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)
2018年北京樓市或?qū)⒊?ldquo;U型曲線”走勢(shì)，具體表述，北京樓市或呈現(xiàn)出“前冷后熱”的狀態(tài)，即上半年交易量和價(jià)格相對(duì)偏低，而到了下半年或有反彈的可能。
而決定類似走勢(shì)的，實(shí)際上也和政策面的調(diào)整有關(guān)。從政策上看，“房住不炒”依然是需要積極把控的內(nèi)容，這個(gè)是北京2018年各類政策出臺(tái)的主線。第一、房?jī)r(jià)管控的目標(biāo)還不會(huì)大變，對(duì)于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定依然是北京全市以及各區(qū)需要管控的內(nèi)容。第二、信貸方面依然會(huì)從緊，尤其是結(jié)合去杠桿和去泡沫等內(nèi)容，會(huì)有較為嚴(yán)厲的管控思路。第三、對(duì)于各類房地產(chǎn)概念其實(shí)還會(huì)有較為嚴(yán)厲的管控，包括北京副中心、北京大興機(jī)場(chǎng)、雄安新區(qū)、冬奧等概念，這方面若是有炒作，預(yù)計(jì)政策靶心就會(huì)對(duì)準(zhǔn)此類內(nèi)容。而這些因素基本上也是使得2018年上半年市場(chǎng)部分指標(biāo)繼續(xù)偏弱的重要因素。
下半年政策面或稍許放松，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)面也會(huì)有所變化，即體現(xiàn)為市場(chǎng)中的小反彈態(tài)勢(shì)。尤其是部分潛在購(gòu)房需求沒(méi)有積極釋放。按理市場(chǎng)規(guī)律，相隔一年或半年后，此類購(gòu)房需求的資金將到位，交易也容易反彈，進(jìn)而帶動(dòng)價(jià)格的反彈。
鏈家研究院
2018年全國(guó)房地產(chǎn)由去庫(kù)存轉(zhuǎn)向去杠桿，市場(chǎng)總體進(jìn)入平穩(wěn)放緩階段。2018年成交量會(huì)在目前“跌到谷底”下自發(fā)修復(fù)，“北弱南強(qiáng)”態(tài)勢(shì)漸顯，二線城市將出現(xiàn)新的分化，一些“明星二線城市”將會(huì)崛起。
隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，一線城市的二手房市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)。該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，“這種恢復(fù)是自然、自發(fā)向‘合理交易量’的正?；貧w，不會(huì)對(duì)價(jià)格形成明顯的壓力，房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)。”
仲量聯(lián)行
“展望2018年，隨著調(diào)控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國(guó)家貨幣政策的收緊，我們預(yù)計(jì)三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。然而我們必須看到，主要的一、二線城市庫(kù)存量目前還是處于歷史低點(diǎn)，大部分城市的庫(kù)存去化時(shí)間也維持在12個(gè)月以下，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)繼續(xù)擁有一定的定價(jià)權(quán)。在微觀層面上，熱點(diǎn)城市的眾多新盤依然遭到搶購(gòu)，反映出目前嚴(yán)厲的調(diào)控措施并未解決部分熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)供需矛盾，需要政府加快推進(jìn)和完善長(zhǎng)效機(jī)制。”
陳靜思綜合整理
