鳳凰網(wǎng)財經(jīng)1月8日訊 （作者刁艷艷）截至目前，已有三個城市放松了樓市調(diào)控。1月5日，蘭州放松限購、加強限價，合肥第二次放松限價。1月7日下午，南京出臺新規(guī)，高層次人才首套房不限購。
根據(jù)以往三年一調(diào)控，因為經(jīng)濟壓力再放松的邏輯，以及地方政府嚴重依賴土地財政這個問題，這次持續(xù)了14個月的樓市調(diào)控似乎也要開始出現(xiàn)松綁。1月6日，中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長、交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平在上海舉辦的中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇上接受鳳凰網(wǎng)財經(jīng)專訪表示，它不是一個全國性的放松樓市調(diào)控的信號，僅僅是局部放松，分類調(diào)控的政策總基調(diào)還是沒有改變，2018年經(jīng)濟運行相對比較平穩(wěn)，并不應(yīng)有樓市政策松動這種預(yù)期。
“因為現(xiàn)在很多城市的樓市調(diào)控，基本上是按照自身城市的特點來進行的，那么比如說二線城市里面房價漲的過快，過高的城市，肯定他的調(diào)控的力度是比較大的，因此在未來一段時間這種基本的態(tài)勢還是會繼續(xù)保持下去。2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策總基調(diào)不會有太大的改變。”連平認為。
2018年，一二線三四線的房價會怎么變？“未來可能不能根據(jù)城市等級簡單劃分哪里樓市漲跌，比如長三角地區(qū)，武漢城市群可能未來房價上漲，因為人口的聚集，還是有推動力的。這個房價上漲不僅是這里面二線城市，三、四線照漲不誤，有的三線和四線城市漲幅還蠻高的。但是從現(xiàn)在大格局來看，要出現(xiàn)房價繼續(xù)大幅度上升已經(jīng)是不大可能，因為現(xiàn)在運用各種手段，當然其中行政手段在中間發(fā)揮了重要的作用，行政手段使用的力度過大，范圍過大必然會帶來市場扭曲的效應(yīng)，所以行政手段也需要在未來逐步的退出。”連平提醒。
以下為鳳凰網(wǎng)財經(jīng)專訪實錄：
蘭州、合肥樓市松綁并不是全面放松樓市調(diào)控信號
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：1月5日蘭州放松限購，加強限售，合肥兩次放松限價，我們看到了連續(xù)了14個月的樓市調(diào)控似乎出現(xiàn)了松動跡象，您認為這是一個怎么樣的信號，是不是說實行分類調(diào)控相當于變相“放松調(diào)控”？
連平：我覺得分類調(diào)控的政策總基調(diào)還是沒有改變，但是由于中國的一二三四線城市，一段時間以來其實已經(jīng)有了非常明顯的分化，各個地方供求關(guān)系不一樣，有的甚至是完全不一樣。所以在這種情況下，相關(guān)的調(diào)控政策針對它當?shù)氐某鞘泄┣箨P(guān)系的狀況，市場的狀況，價格的狀況，采取一些針對性的舉措，我覺得這個還是分類調(diào)控。雖然這個調(diào)控中間可能在你剛才講的這些案例中似乎有松動的樣子，但這種松動的跡象可能還只是局部的。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：它不是一個全國性的放松樓市調(diào)控的信號？
連平：不是全國性的，因為現(xiàn)在在很多城市的房地產(chǎn)調(diào)控，基本上是按照它自己城市的特點來進行的，有的地方比如說一線和二線城市，二線城市里面房價漲的過快，過高的城市，肯定他的調(diào)控的力度是比較大的，因此在未來一段時間這種基本的態(tài)勢還是會繼續(xù)的保持下去。
2018年，房地產(chǎn)總體的調(diào)控政策的基調(diào)我認為不會有太大的改變。過去一直是有這樣一種預(yù)期，認為經(jīng)濟下行有壓力了，那么最終不得不放松房地產(chǎn)調(diào)控，在過去至少大概有五次是這樣一個過程，大概三年左右一個調(diào)控，一個階段。最終由于經(jīng)濟下行壓力比較大，所以最后確實是不得不放松了調(diào)控。那么這種調(diào)控放松是全國性的，比如說2014年的930，這個之后整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一輪新的走勢。
現(xiàn)在來看為什么這種情況已經(jīng)不可能再出現(xiàn)是因為，第一個經(jīng)濟運行趨向于平穩(wěn)，不像2014年的二季度，三季度的時候下行壓力非常大，很多相關(guān)的指標都出現(xiàn)了較大面積的走弱，所以在這種情況下，確實是從調(diào)控角度來說確實是需要房地產(chǎn)做一些調(diào)控，能夠穩(wěn)住經(jīng)濟的運行。但現(xiàn)在狀況已經(jīng)改變了，已經(jīng)相對是比較平穩(wěn)。
城市群里面具有上漲壓力的三四線城市還需要調(diào)控
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：2018年中國經(jīng)濟普遍的一個預(yù)期就是運行比較平穩(wěn)，不再是像去年處于下行態(tài)勢。
連平：相對比較平穩(wěn)，因為觀察一下2016年到2017年，整個經(jīng)濟運行有一個特點，就是季度的波動不超過0.1個百分點，這跟前三年完全不同。前三年有時候季度之間的波動有0.3到0.4個百分點，就是下行的時候一個季度可能跳空，下一個臺階?，F(xiàn)在很平穩(wěn)，頂多是0.1個百分點，那么這說明經(jīng)濟運行已經(jīng)平穩(wěn)，已經(jīng)不需要再動用很大力度的政策，尤其是還帶有一些副作用的政策來推進，來拯救經(jīng)濟的運行，這是一個環(huán)境。
第二個重要的就是十九大非常明確，再次把總書記“房子是用來住的”定位，說的是斬釘截鐵，在黨的報告中都寫進去了，所以你想想看，如果不是出現(xiàn)非常極端的，惡劣的環(huán)境的話，肯定政策不會再去延續(xù)過去這種做法。動不動把房地產(chǎn)又弄松了，搞的房價又開始上漲，出現(xiàn)了一種惡性循環(huán)的狀況，我想這次肯定是不會的，所以這樣一來的話，整體政策松動不應(yīng)該有這種預(yù)期。
但是在一些局部地區(qū)，相關(guān)的地方對于它城市自己的市場的運行情況有些方面的政策有些變化，完全是分類調(diào)控的特點。比如說中國有些一線和二線城市，土地供應(yīng)比較緊張的，庫存比較少的。那么這種情況下面它在供地方面就放的比較松，比如說2017年，北京土地供應(yīng)增長是比較可觀的，這些都屬于分類調(diào)控。三四線城市就不存在這種問題，它的庫存還比較高，根本不可能再向它提供大量的供地的指標。所以這些都是屬于分類調(diào)控。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：那您認為比如說今年可能會放松調(diào)控的城市是哪些城市呢，是幾線城市？
連平：樓市放松調(diào)控現(xiàn)在來看總體上可能不具有這樣的一個格局，就剛才講了現(xiàn)在不需要大面積的放松，很多地方由于房價漲的比較快所以還需要調(diào)控，那么在有些城市，比如說三四線城市，在城市群里面，這些三四線城市，它的房價還有上漲的壓力，那么這種城市還需要調(diào)控。那么在那些庫存比較高，又不在城市群里面，經(jīng)濟發(fā)展水平又不高，人口流入相對比較少的地方，政策松動的可能性是存在的。
三四線房地產(chǎn)庫存高的城市逐漸在減少
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：12月23日，住建部部署2018年工作任務(wù)，表示“庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作”，但是有些三四線城市去庫存本身就是漲價漲的很厲害了，這種情況下去庫存會不會“越去越漲”？
連平：應(yīng)該說去庫存是根據(jù)它的供求關(guān)系來看的，因為它庫存高，需求來說還不夠旺盛，所以這個不平衡，那么這種情況下要去庫存?，F(xiàn)在來看，可能有越來越多的城市庫存已經(jīng)不是個問題了，就是經(jīng)過一段時間去庫存之后，它的庫存已經(jīng)開始有明顯的減少了。那么這種城市就它的供求關(guān)系可能逐漸會走向一個相對比較平衡的狀況。那么這種城市我認為在三四城市中間現(xiàn)在是在增加，過去是三四線城市是整個庫存比較高的主要的地方，那么現(xiàn)在這些城市逐漸在減少，在改善。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：所以相對來說今年的話，三四線漲價的動力并不是太大？
嘉賓：總體來看是這樣一個狀況，但是由于剛才講的庫存是在逐步的減少過程中間，有一部分城市已經(jīng)開始，并不是說庫存多了，而是說庫存開始少了，那么這種情況下面當然還是有可能會帶來房價上漲，但是房價是否上漲還看市場的資金的供應(yīng)情況，還要看市場對未來的一個預(yù)期，還有看市場對于價格的管理等等各個方面，綜合性的來進行考量。所以我覺得可能在有些城市它的管理方面尤其是對于價格管理方面，一些措施不到位，或者是不對路子，也可能導(dǎo)致它的房價的調(diào)控效果并不那么明顯，這種可能性也是存在的。
2018年地方財政面臨新特點地方債發(fā)行為地方財政留有空間
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：有業(yè)內(nèi)人士認為，今年下半年地方政府因為土地出讓金減少會面臨著資金缺乏的危險，財政收入就比較少，所以可能會放松調(diào)控，所以您剛才的觀點就是在說其實政府是一直在堅持分類調(diào)控，其實今年下半年是不存在這個問題的是吧？
連平：土地出讓金占地方政府財政收入很大一個比重，有時候可能30%，40%，有個別甚至更高，這是長期以來是客觀的情況。我認為從今年的情況來看的話，這種狀況可能不會像以前幾個周期來的那么明確清晰，過去當整個成交量迅速減少之后，然后土地出讓金也少了，因為需求少了，投資也下來了。這次投資并沒有出現(xiàn)非常明顯的回落，土地成交在一些城市，尤其是一些二線城市，成交的量也是蠻大的。
為什么呢？第一，在2017年的4月份的時候住建部出過一個文件，根據(jù)不同的庫存狀況來提供土地的供給，要求有些地方庫存比較少要增加供給，所以好多二線城市之后在這個方面供給步伐是加快的。我們看相關(guān)的數(shù)據(jù)，土地出讓在2017年的三季度到四季度，二線城市增速是比較高的，賣掉了好多地，這是第一點。第二，就是跟租賃房的建設(shè)是有關(guān)的，租賃房制度推出之后，各個地方都要響應(yīng)這個號召，都要跟進，那造房子肯定要地，所以土地出讓面積增速非?？?。
這里面北京市非常典型的一個例子，2016年宅地出讓僅220萬平米，創(chuàng)下歷史新低。2017年宅地供出820萬平米。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：北京供地面積相對以往有很大的增加。
連平：比2016年要高出三倍多，我估計到年底差不多就是四倍。那么這四倍為什么呢？一個就是說它本身需要商品住宅建設(shè)要供地，第二個就是租賃房，所以這個土地出讓還是比較大的，這樣一來肯定會給地方政府帶來收入的。當然這個收入，租賃等等可能價格賣的不是很高，但是不管怎么說還是會帶來收入的。
所以這一次的運行狀態(tài)跟過去是有些不同的，就是去看這個房地產(chǎn)投資的增速到現(xiàn)在還在百分之七點幾。按理來說由于成交迅速的回落以后，這個投資增速在半年以后也出現(xiàn)明顯的回落，但是現(xiàn)在回落不明顯，就跟我們剛才講的是有關(guān)的。所以從這點來看的話，可能下半年以后是會有一點壓力，就是整個土地出讓了，但是收入沒有像過去那么好，可能會有一點壓力，但是不會像過去來的那么明顯，這是一個方面。
第二個，地方政府可能在2018年它的舉債狀況可能會比2017年來的更快一些，比如說銀行的貸款轉(zhuǎn)為債券，就是貸款還了然后發(fā)債，這樣一個運轉(zhuǎn)。
這個運轉(zhuǎn)它在2017年的時候放慢了步伐，2016年是發(fā)地方債成交量是比較大的，2017年在下半年明顯是減弱了，當然這個跟它的整個債務(wù)總量的增長，速度也有一定的關(guān)系，適當?shù)目刂埔幌鹿?jié)奏。另外還有就是它事實上留下了一定的空間，就是為它以后進一步的舉債提供了一些空間。所以我們認為可能不會像市場所預(yù)期的來的那么緊張，可能會有點問題，但是不會那么緊張。
那么由于這個地方政府可能收入不會像以前那么好，賣地賣的那么好，收入就非常好。所以這樣一來，地方政府在未來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面進行投資的能力會受到一定程度的削弱。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：財政支出也會減少是嗎？
連平：減少了，其他有好多方面沒有辦法收縮，但基建這塊是可以適當?shù)淖鲆恍┦湛s的，所以會影響到未來的投資的增速。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：所以它下半年是面臨著一定的壓力，但是還是存在了一些不確定性。
連平：可能會有壓力，但是還不能完全按照過去的邏輯來判斷，這次還是有一些新的特點。
房產(chǎn)稅正式的被討論就會產(chǎn)生效果
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：一些地方債的發(fā)行還是為地產(chǎn)調(diào)控留有一定的空間。那還有一個問題，就是您認為2018年，這個一線、二線、三線、四線的房價大概會怎么變？這個是大家最關(guān)心的一個問題。
連平：我覺得一個是從現(xiàn)在開始往后看房價再按照一線、二線、三線、四線這個劃分，可能會跟實際的情況會有比較大的差異，就是實際的運行情況來看的話，其實這一輪已經(jīng)出現(xiàn)了一個情況，就是只要是發(fā)達的城市群一線、二線、三線、四線城市都在這。不發(fā)達地區(qū)，哪怕是二線城市也不漲。省會城市我去的多了，差不多一半的省會城市（二線城市、中西部地區(qū)的一些省會城市）房價基本上平穩(wěn)的，沒什么太大的變化。
所以未來可能不能這樣簡單的劃分了，比如長三角地區(qū)，武漢城市群可能未來房價上漲，還是有推動力的，因為人口的聚集。房價上漲不僅是里面二線城市，三、四線照漲不誤。有的三線和四線漲幅還蠻高的，但是從現(xiàn)在大的格局來看，要出現(xiàn)房價繼續(xù)大幅度上升已經(jīng)是不大可能，因為現(xiàn)在運用各種手段，當然其中行政手段在這個中間發(fā)揮了重要的作用，行政手段使用的力度過大，范圍過大必然會帶來市場扭曲的效應(yīng)，所以這個也需要在未來逐步的退出。但是2018年，在長效機制還沒有很好的落地之前，現(xiàn)在當然也在做，租賃也算是一塊，土地供給也算是一塊，但是房產(chǎn)稅這個東西還沒有出來。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您預(yù)計房產(chǎn)稅是什么時候出來？
連平：我預(yù)計2018年肯定是出不來的，但是房產(chǎn)稅的問題我覺得不必等到它出來，只要有他的信息，有它的一個過程，有它一個初步的方案，它的效應(yīng)就已經(jīng)開始了。因為它有一個預(yù)期，對市場會帶來一個預(yù)期的效應(yīng)，市場的行動肯定是在你真正落地之前就已經(jīng)展開了，所以不必等到它真正落地，只要這件事情能夠討論起來，能夠有個初步的東西，有一個東西供人大去討論，而不是說正式進入人大的法律程序，它對市場的影響就已經(jīng)開始。所以我們期盼的并不是說什么時候法律能夠通過，這部法律能夠落地，而是說這件事情什么時候能夠正式的開始討論。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：房產(chǎn)稅需要經(jīng)過人大討論立法。
連平：也不光是人大，就是有一個基本的方案能夠聽取社會各方面的意見，有一個這樣的東西，它的預(yù)期就告訴你將來的房子可能會出現(xiàn)一個什么樣的趨勢。那么購房的人，把房子作為投資的人就要謹慎了，它的效應(yīng)就已經(jīng)展開了，所以不必等到那個時候。所以我覺得長效機制未來加快推出是整個市場平穩(wěn)運行的這些重要的方面。
現(xiàn)在可能依靠各方面的管理，尤其是一系列的行政手段，還能抵擋一陣子，來控制這個房價，但是往后的話時間是不能長久的。因為市場上已經(jīng)出現(xiàn)了許多相關(guān)的扭曲的現(xiàn)象，你不讓我漲，我就想其他辦法等等。這個市場總歸是市場，它要想盡一些辦法能夠體現(xiàn)出它的效應(yīng)，所以我們說對于未來的房地產(chǎn)市場運行我們是呼吁長效機制能夠加快步伐，加以推出。甚至就是說一些局部的方案討論等等這些我覺得都應(yīng)該有較好的一個公開的程度，公開化。那么對于這個問題大家的預(yù)期就開始產(chǎn)生了，所以這樣有助于引導(dǎo)預(yù)期，將來不要把房地產(chǎn)作為一個投資的目標了。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：那您認為房地產(chǎn)長效機制大概多久能推出，是不是三五年之內(nèi)都不會？
連平：我覺得未來房地產(chǎn)稅可能三年左右時間，快的話三年，慢一點可能三五年。
鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：房地產(chǎn)稅征求意見稿這一類的會是什么時候？
連平：不知道具體會是一個什么樣的形式，是不是要弄一個征求意見稿，還是說這件事情在國家相關(guān)的部門已經(jīng)在討論了，大概這個方案是一個什么樣的方案，可能有幾個要點，怎么征稅，現(xiàn)在已經(jīng)有一些信息。上次財政部部長肖捷在幾份刊物上，其實同一篇文章說到，這里面有一些東西說到肯定是按照市值來進行征收的，那么究竟對一套房怎么征，兩套房等等。我覺得在未來，只要這些東西開始討論，有一個比較清晰的思路，重點能夠顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)稅的市場效應(yīng)就開始會發(fā)生作用。
