周末關(guān)于一些城市放松樓市調(diào)控的信息不絕于耳，有人說(shuō)是誤讀，有人說(shuō)真的放松了。媒體不斷找我解讀，說(shuō)實(shí)話(huà)，我根本無(wú)需對(duì)每個(gè)城市的政策咬文嚼字，也知道，政策究竟發(fā)生了什么變化。
我在過(guò)去曾經(jīng)講過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)政策最大的問(wèn)題不是政策有沒(méi)有用，而是政策從來(lái)都沒(méi)有堅(jiān)持過(guò)。從中國(guó)房地產(chǎn)政策的歷史軌跡看，房地產(chǎn)調(diào)控政策很少超過(guò)兩年的，這是一個(gè)基本的事實(shí)。所以，每一次調(diào)控即將見(jiàn)效的時(shí)候，地方政府都會(huì)有各種名義放松調(diào)控，要么是直接出臺(tái)放松的政策試探輿情，要么在執(zhí)行上睜一眼閉一眼，套路和把式基本沒(méi)有變過(guò)。所以，當(dāng)我看到有人很認(rèn)真地咬文嚼字對(duì)每個(gè)城市的政策進(jìn)行解讀的時(shí)候，我覺(jué)得既可愛(ài)又可悲。文字的真實(shí)意思其實(shí)是次要的，更重要的是，在這個(gè)時(shí)候放出一些信號(hào)，究竟想傳遞什么樣的信息，這才是最重要的。
所以，我首先要表達(dá)的是，并不存在對(duì)房地產(chǎn)政策放松的誤讀。起碼從目前傳出緋聞的一些城市看，的確實(shí)實(shí)在在放松了調(diào)控，這和語(yǔ)文水平?jīng)]有任何關(guān)系。比如蘭州（說(shuō)實(shí)話(huà)，我們蘭州能撈到出名的機(jī)會(huì)真的不多，所以我不愿意出來(lái)潑冷水人為降低熱度），本輪放松調(diào)控的始作俑者。盡管媒體不斷地解釋?zhuān)m州并沒(méi)有明顯的放松，只是把去年8月“加強(qiáng)版調(diào)控”取消了，調(diào)控基本回抽到了去年4月時(shí)的力度。還有人說(shuō)，蘭州只是取消了西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪等偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策，核心區(qū)域并沒(méi)有放松。可是，不管如何，放松的確是事實(shí)啊。而且，在我看來(lái)，蘭州核心區(qū)域和偏遠(yuǎn)區(qū)域的區(qū)別并不是很大。至于南京、武漢、鄭州等地的招募人才的買(mǎi)房政策，實(shí)質(zhì)上也是一種放松，這是事實(shí)。
放松就是放松，這是事實(shí)。但不承認(rèn)放松的事實(shí)，這也是過(guò)去每一次房地產(chǎn)調(diào)控博弈到最關(guān)鍵時(shí)刻的特點(diǎn)。過(guò)去也是這樣，一些城市一方面絞盡腦汁為調(diào)控松綁，另一方面，如果輿情反應(yīng)很大，則想方設(shè)法解釋并非松綁。這也是過(guò)去的老游戲了。我其實(shí)一點(diǎn)都不奇怪。面對(duì)2017年很多城市在嚴(yán)厲的調(diào)控之后，市場(chǎng)迅速降溫的事實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)依舊過(guò)度依賴(lài)的地方政府肯定會(huì)想辦法為調(diào)控松綁。在去年的時(shí)候，有媒體還斬釘截鐵地認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)虎頭蛇尾，我則明確表示，肯定會(huì)“虎頭蛇尾”。在我看來(lái)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控肯定會(huì)虎頭蛇尾的一個(gè)重要原因不是政策不嚴(yán)厲，而是過(guò)于嚴(yán)厲，而且違背市場(chǎng)的基本規(guī)律，是不可能持續(xù)的。
比如，本輪以限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸、限離為特征的調(diào)控政策，目的性非常明顯，就是短期讓市場(chǎng)降溫。而且我過(guò)去一直強(qiáng)調(diào)，這些政策如果堅(jiān)持，一定會(huì)影響市場(chǎng)的預(yù)期，一定會(huì)讓房地產(chǎn)降溫。我在2016年預(yù)判2017年房地產(chǎn)要變天就是基于這種邏輯。比如限價(jià)政策，一些城市，不管土地價(jià)格，卻規(guī)定新房銷(xiāo)售價(jià)格不能超過(guò)2016年10月份的價(jià)格，導(dǎo)致一手房和二手房?jī)r(jià)格剪刀差很大，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避政策，要么不開(kāi)盤(pán)，要么通過(guò)各種名目收取裝修費(fèi)、車(chē)位費(fèi)、茶水費(fèi)等費(fèi)用。一些城市，開(kāi)發(fā)商執(zhí)行限價(jià)的結(jié)果，是二手房和新房?jī)r(jià)格的倒掛，導(dǎo)致出現(xiàn)瘋狂的搶房局面。但是，這些嚴(yán)厲的調(diào)控，只是讓市場(chǎng)冷凍，如果時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)的影響就會(huì)很大，市場(chǎng)必然出現(xiàn)暴跌的行情。但暴跌是任何一方不愿意看到的，所以一點(diǎn)效果顯現(xiàn)，就會(huì)嘗試放松調(diào)控。
為什么民眾對(duì)于房地產(chǎn)政策的細(xì)微變化，總是會(huì)引發(fā)很大的反響。
這就又回到我講的“塔西佗陷阱”：那就是，中國(guó)的房地產(chǎn)政策無(wú)論如何表態(tài)，無(wú)論政策如何嚴(yán)厲，無(wú)論房?jī)r(jià)多高，大家集體行動(dòng)的邏輯就是——不再相信政策會(huì)堅(jiān)持，也不再相信政策真的抑制房?jī)r(jià)。這種對(duì)政策一致投不信任票的“集體行動(dòng)的邏輯”背后，折射的是政策屢屢無(wú)效，長(zhǎng)效機(jī)制又處于真空狀態(tài)下，買(mǎi)房者無(wú)奈又悲壯的選擇。1998年以來(lái)，我們幾乎每年都出臺(tái)大量的房地產(chǎn)調(diào)控政策：房?jī)r(jià)快速漲的時(shí)候抑制，房?jī)r(jià)要掉的時(shí)候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)一樣，年年吃藥，一會(huì)春藥，一會(huì)打胎藥，掃黃也沒(méi)有像房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控如此熱衷和頻繁！這樣做的結(jié)果，就是政策的信譽(yù)蕩然無(wú)存。
當(dāng)然，對(duì)于包括蘭州在內(nèi)的一些城市半推半就羞答答的松綁，我早已經(jīng)習(xí)慣，但是，我認(rèn)為，包括熱點(diǎn)城市的大面積政策的松綁至少要到今年三季度以后。不管多么放蕩的政策，這都是必須堅(jiān)持的時(shí)間底線(xiàn)。所以，現(xiàn)在是一些無(wú)關(guān)緊要的城市的嘗試，以后會(huì)看到更多的城市的加入。政策遲早會(huì)放松，意味著目前的調(diào)控政策本身的公信力仍然很脆弱，調(diào)控的邊際效應(yīng)已經(jīng)發(fā)揮殆盡。要讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，絕非幾句漂亮的口號(hào)或者堅(jiān)決的表態(tài)能夠解決的。我們需要真正認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的基本規(guī)律，并扎扎實(shí)實(shí)去構(gòu)建一個(gè)真正穩(wěn)定預(yù)期的政策體系，否則，很難跳出“俯臥撐”的怪圈。
