地產(chǎn)是否到了拐點(diǎn)？為何部分城市放松樓市限制條件？未來(lái)還會(huì)有哪些城市放松，影響如何？
來(lái)源：明晰筆談明明
2018年伊始，南京、蘭州出現(xiàn)樓市政策新動(dòng)向，紛紛放寬限購(gòu)政策。但目前房地產(chǎn)政策的基調(diào)是維穩(wěn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提到：“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。加上去年放款限購(gòu)政策的城市，長(zhǎng)沙、武漢、西安、濟(jì)南、蘇州昆山與鄭州，目前已至少有8個(gè)城市放款限購(gòu)政策。在政策維穩(wěn)的導(dǎo)向下，各城市陸續(xù)放開限購(gòu)措施的原因是什么？后續(xù)還有哪些城市有可能出臺(tái)放寬限購(gòu)政策？我們將在后文進(jìn)行詳細(xì)分析：
南京放寬限購(gòu)吸引人才，蘭州落實(shí)分類調(diào)控、因域施策：南京的放寬限購(gòu)主要是針對(duì)知識(shí)型、技術(shù)型人才，是吸引人口尤其是人才流入的政策措施，同時(shí)可能有修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。蘭州取消市內(nèi)偏遠(yuǎn)地區(qū)的限購(gòu)政策，放寬城區(qū)限購(gòu)條件，同時(shí)在城區(qū)實(shí)行限售政策。蘭州本次的調(diào)控政策，主要體現(xiàn)在對(duì)市內(nèi)的不同區(qū)域施行不同的調(diào)控政策，郊區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存還較高，放寬限購(gòu)能滿足部分住房需求，而市內(nèi)限售則是對(duì)投機(jī)的抑制，是對(duì)“抓好房地產(chǎn)分類調(diào)控”的踐行。
地方政府財(cái)政平衡有所壓力或是部分區(qū)域放寬樓市限制政策的原因：目前全國(guó)地方政府債務(wù)余額龐大，截至2017年11月末，全國(guó)地方政府債務(wù)余額165，944億元，2018年到期的政府債券8400億，同時(shí)政府隱性負(fù)債規(guī)模也不容小覷。而政府的資金來(lái)源主要為財(cái)政收入、政府性基金收入，以及城投債、非標(biāo)融資與委托貸款、PPP融資等。而預(yù)計(jì)2018年財(cái)政收入增速將放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)降溫使得政府性基金收入不容樂(lè)觀，非標(biāo)融資等平臺(tái)受到嚴(yán)格監(jiān)管，地方政府財(cái)政壓力較大。
南京、蘭州房地產(chǎn)表現(xiàn)低迷，南京財(cái)政收入年內(nèi)下滑明顯：南京與蘭州都存在房地產(chǎn)投資動(dòng)力不足，住宅銷售量?jī)r(jià)齊跌的情況。另外，兩市地方政府財(cái)政收入增速平穩(wěn)，2018年也面臨增速放緩壓力；南京市2017年土地出讓收入較2016年有下降，兩市存在為提高政府收入而放寬樓市限制條件的可能。
多地區(qū)政府財(cái)政平衡有所壓力，未來(lái)可能通過(guò)放寬房地產(chǎn)限制政策增加政府收入：頻繁被披露的違規(guī)舉債與虛增財(cái)政收入，表明地方政府的財(cái)政壓力過(guò)大并不是個(gè)別現(xiàn)象。同時(shí)也體現(xiàn)出中央政府對(duì)防控風(fēng)險(xiǎn)尤其是金融風(fēng)險(xiǎn)的決心，對(duì)地方政府債務(wù)監(jiān)管愈加嚴(yán)格，地方政府舉債融資渠道約束將更加嚴(yán)厲。個(gè)別債務(wù)較高、財(cái)政收入增速減慢的區(qū)域在符合國(guó)家總體房地產(chǎn)調(diào)控大政方針下，進(jìn)行一定程度上的區(qū)域性結(jié)構(gòu)性支持政策是存在可能的。
2018年地方政府融資約束將更加嚴(yán)厲，中央嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度堅(jiān)決。地方政府面臨償還到期債務(wù)壓力的同時(shí)，融資端受嚴(yán)格限制。個(gè)別地方政府存在一定財(cái)政平衡的壓力，不排除個(gè)別區(qū)域地方政府在全國(guó)總體的調(diào)控方針下，通過(guò)結(jié)構(gòu)性政策鼓勵(lì)購(gòu)房，拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)銷售從而推動(dòng)土地出讓提高來(lái)緩解一定程度上的財(cái)政平衡壓力的可能。我們認(rèn)為10年期國(guó)債收益率將在3.8%到4.0%區(qū)間波動(dòng)。
2018年伊始，南京、蘭州出現(xiàn)樓市政策新動(dòng)向，紛紛放寬限購(gòu)政策。但目前房地產(chǎn)政策的基調(diào)是維穩(wěn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提到：“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。加上去年放款限購(gòu)政策的城市，長(zhǎng)沙、武漢、西安、濟(jì)南、蘇州昆山與鄭州，目前已至少有8個(gè)城市放款限購(gòu)政策。在政策維穩(wěn)的導(dǎo)向下，各城市陸續(xù)放開限購(gòu)措施的原因是什么？后續(xù)還有哪些城市有可能出臺(tái)放寬限購(gòu)政策？我們將在后文進(jìn)行詳細(xì)分析：
一、南京放寬限購(gòu)吸引人才，蘭州落實(shí)分類調(diào)控、因域施策：
2018年1月4日，南京市委1號(hào)文件《關(guān)于建設(shè)具有全球影響力創(chuàng)新名城的若干政策措施》出爐，文件中提到：“調(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。”與去年出臺(tái)放寬限購(gòu)政策的幾大城市相同，南京的放寬限購(gòu)主要是針對(duì)知識(shí)型、技術(shù)型人才，是吸引人口尤其是人才流入的政策措施。不過(guò)各城市為什么在2017年以后才突然意識(shí)到人才的重要性，通過(guò)放寬限制政策吸引人才，政策的目的絕不單單是吸引人才。
2018年1月5日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局、蘭州市物價(jià)局、蘭州市不動(dòng)產(chǎn)登記管理局等三部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，通知主要內(nèi)容包括：
1）取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。
2）城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策，但不再提供社保證明和納稅證明。
3）對(duì)城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房實(shí)施限售。個(gè)人在上述區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》登記記簿日期滿三年方可上市交易。
蘭州取消市內(nèi)偏遠(yuǎn)地區(qū)的限購(gòu)政策，放寬城區(qū)限購(gòu)條件，同時(shí)在城區(qū)實(shí)行限售政策。蘭州本次的調(diào)控政策，主要體現(xiàn)在對(duì)市內(nèi)的不同區(qū)域施行不同的調(diào)控政策，郊區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存還較高，放寬限購(gòu)能滿足部分住房需求，而市內(nèi)限售則是對(duì)投機(jī)的抑制，是對(duì)“抓好房地產(chǎn)分類調(diào)控”的踐行。
二、部分城市樓市輕微松綁或源于地方政府財(cái)政壓力：
截至2017年11月末，全國(guó)地方政府債務(wù)余額165，944億元。其中，一般債務(wù)104，109億元，專項(xiàng)債務(wù)61，835億元；政府債券147，125億元，非政府債券形式存量政府債務(wù)18，819億元。據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，2018年到期的政府債券8400億，到期規(guī)模比2017年增加2.5倍。并且部分省份融資平臺(tái)債務(wù)增長(zhǎng)較快，從中債資信披露的8個(gè)省份融資平臺(tái)2013年6月至2016年12月的負(fù)債統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，7個(gè)省份增長(zhǎng)1.5倍至8.0倍不等，政府隱性負(fù)債規(guī)模不容小覷。綜合來(lái)看，政府負(fù)債端壓力較大，而政府的資金來(lái)源主要為財(cái)政收入、政府性基金收入，以及城投債、非標(biāo)融資與委托貸款、PPP融資等，因此政府有比較充足的動(dòng)力提高收入。
政府財(cái)政收入與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)，主要來(lái)源于企業(yè)利潤(rùn)。而2017年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、PPI上漲，2018年去產(chǎn)能政策可能會(huì)有所放松，中上游企業(yè)利潤(rùn)增速或?qū)⒎€(wěn)中有落，財(cái)政收入增速也將放慢。截至2017年11月，公共財(cái)政收入累計(jì)值為161，747.86億元，累計(jì)同比增速為8.40%，較2017年10月下降0.83個(gè)百分點(diǎn)；地方本級(jí)財(cái)政收入累計(jì)值為84，358億元，累計(jì)同比增速為8.70%，較上月下降1個(gè)百分點(diǎn)。
政府性基金收入主要來(lái)源于土地出讓收入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資情況很大程度上決定了政府性基金收入的大小。考慮到2018年房地產(chǎn)繼續(xù)降溫，銷售與土地出讓持續(xù)走低，假設(shè)全年土地出讓增速?gòu)?0%下降到-15%，2018年全國(guó)性政府性基金收入增速?gòu)?017年的27~30%下滑到-13%。下表為我們?cè)趥胁呗噪p周報(bào)中測(cè)算的2018年政府性基金收入情況。
債券、非標(biāo)、PPP方面，財(cái)政部通過(guò)50號(hào)文、87號(hào)文對(duì)PPP、政府購(gòu)買服務(wù)、投資基金等融資方式進(jìn)行限制，傳統(tǒng)的貸款、信托、資管等渠道也大幅度收緊。金融監(jiān)管趨嚴(yán)，銀行縮表，資金從表外回流表內(nèi)，對(duì)于表外理財(cái)進(jìn)一步限制，相關(guān)中低等級(jí)的債券配債需求與非標(biāo)融資進(jìn)一步收縮。
三、南京、蘭州房地產(chǎn)表現(xiàn)低迷，南京財(cái)政收入年內(nèi)下滑明顯：
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、住宅銷售面積、住宅銷售額四項(xiàng)數(shù)據(jù)都處于下行區(qū)間。2017年上半年以來(lái)，除房地產(chǎn)開發(fā)投資額，其余數(shù)據(jù)累計(jì)同比增速均為負(fù)。房地產(chǎn)投資動(dòng)力不足，房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)齊跌。蘭州地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)類似，住宅銷售面積與住宅銷售額累計(jì)同比皆為負(fù)值。兩地的樓市限制政策效果明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡局面將抑制2018年政府性基金收入的增長(zhǎng)。
南京與甘肅兩地的政府公共財(cái)政收入累計(jì)同比增速17年以來(lái)皆在低位運(yùn)行，政府財(cái)政收入增長(zhǎng)缺乏動(dòng)力，2018年財(cái)政收入增速也將放慢。江蘇省與甘肅省的地方政府性基金收入在2016年有明顯的增長(zhǎng)（右軸為甘肅省對(duì)應(yīng)的地方政府性基金收入）。根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)南京市2017年年內(nèi)財(cái)政收入下滑較大，尤其是2017年下半年，跌幅較大。
四、多地區(qū)政府財(cái)政平衡有所壓力，未來(lái)可能通過(guò)放寬房地產(chǎn)限制政策增加政府收入：
各地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)違規(guī)舉債、虛報(bào)財(cái)政收入的現(xiàn)象：2017年年初遼寧承認(rèn)財(cái)政數(shù)據(jù)造假，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)被注入水分，今年年初，經(jīng)財(cái)政審計(jì)部門反復(fù)核算，內(nèi)蒙古調(diào)減2016年一般公共預(yù)算收入530億元，占總量的26.3%，同時(shí)調(diào)整2017年收支預(yù)算預(yù)期目標(biāo)。調(diào)減后，2017年全區(qū)一般公共預(yù)算收入1703.4億元，比2016年公布數(shù)據(jù)下降14.4%，剔除虛增空轉(zhuǎn)因素后同比增長(zhǎng)14.6%。2017年12月08日，審計(jì)署在《2017年第三季度國(guó)家重大政策措施貫徹落實(shí)情況跟蹤審計(jì)結(jié)果》中公布部分地區(qū)違規(guī)舉債或虛增財(cái)力。江西、陜西、甘肅、湖南、海南5個(gè)省的5個(gè)市縣通過(guò)出具承諾函等違規(guī)舉借政府性債務(wù)64.32億元。云南、湖南、吉林、重慶4個(gè)省的10個(gè)市縣（區(qū)）虛增財(cái)政收入15.49億元。
頻繁被披露的違規(guī)舉債與虛增財(cái)政收入，表明地方政府的財(cái)政壓力過(guò)大并不是個(gè)別現(xiàn)象。同時(shí)也體現(xiàn)出中央政府對(duì)防控風(fēng)險(xiǎn)尤其是金融風(fēng)險(xiǎn)的決心，對(duì)地方政府債務(wù)監(jiān)管愈加嚴(yán)格，地方政府舉債融資渠道約束將更加嚴(yán)厲。而在剛剛過(guò)去的12月，《財(cái)政部關(guān)于堅(jiān)決制止地方政府違法違規(guī)舉債遏制隱性債務(wù)增量情況的報(bào)告》稱：為了堅(jiān)決制止地方政府違法違規(guī)舉債、遏制隱性債務(wù)增量，將堅(jiān)決打消地方政府認(rèn)為中央政府會(huì)為債務(wù)“買單”的“幻覺(jué)”，堅(jiān)決打消金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為中央政府會(huì)兜底地方債務(wù)的“幻覺(jué)”，進(jìn)一步印證了中央對(duì)地方政府的嚴(yán)監(jiān)管決心。
2018年地方政府債務(wù)約束趨緊的背景下，地方政府需控制負(fù)債率，壓縮負(fù)債。而地方政府以往舉新債還借債的方式將不可持續(xù)，融資渠道被施以種種限制，財(cái)政收入增速放慢，目前提高政府收入的可行辦法就是提高政府性基金收入，而其中土地出讓收入又占到政府性基金收入的80%以上，所以部分地方政府通過(guò)放寬限制政策修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)以期提高自身收入。
因此，根據(jù)前述分析，我們認(rèn)為，個(gè)別債務(wù)較高、財(cái)政收入增速減慢的區(qū)域在符合國(guó)家總體房地產(chǎn)調(diào)控大政方針下，進(jìn)行一定程度上的區(qū)域性結(jié)構(gòu)性支持政策是存在可能的。2017年底，住建部會(huì)議提出，“抓好房地產(chǎn)分類調(diào)控”是2018年重點(diǎn)需要做好的工作之一。各地區(qū)在地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在差異，對(duì)不同區(qū)域進(jìn)行分類調(diào)控是各地政府的重點(diǎn)工作。正如蘭州本次在市內(nèi)偏遠(yuǎn)地區(qū)放寬限購(gòu)政策，而在城區(qū)施行限售政策，就是明確的分類調(diào)控行為。而預(yù)計(jì)也將存在個(gè)別地區(qū)，會(huì)在分類調(diào)控的方針政策下對(duì)當(dāng)?shù)夭糠謪^(qū)域?qū)嵤鞘兄С中哉?。而根?jù)財(cái)政部的決算公告，截至2016年末，全國(guó)的總負(fù)債率為36.7%，貴州、青海、云南、遼寧、海南和寧夏的負(fù)債率超過(guò)全國(guó)平均水平。其中天津、山西和廣西負(fù)債率增長(zhǎng)較快，增速分別為29.2%、13.1%和12.9%。而江蘇債務(wù)高達(dá)10915.35億元，成為首個(gè)破萬(wàn)億元的省份，同時(shí)江蘇的財(cái)政收入也存在大幅下滑。而核心與一線城市，放寬限制政策的可能性則不大。
