今日，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明的兩段話引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
“一是住房供地，政府將不再壟斷”。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明今天表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
“二是我國(guó)宅基地也將‘三權(quán)分置’”。姜大明透露，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。
如何理解這兩段話的深刻含義？
這是否意味著農(nóng)地可以直接入市？
一位不愿具名的土地專家接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，住宅用地政府不再壟斷的理解不夠準(zhǔn)確，客觀來說，真正的含義是，原來住房供地都是國(guó)有建設(shè)用地，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市需要經(jīng)過政府征地轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地，這次明確了以后住宅用地將不僅是國(guó)有建設(shè)土地供應(yīng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地也將參與供應(yīng)，但是只能通過建設(shè)租賃住房的方式入市，而且是在政府統(tǒng)一規(guī)劃下建設(shè)，并不是真正打破壟斷。
而對(duì)于宅基地三權(quán)分置說法，他認(rèn)為，客觀來說，這次核心是提出宅基地使用權(quán)的概念，原來對(duì)于宅基地沒有提過“使用權(quán)”，這次提出未來將“適度放活宅基地使用權(quán)”，但是對(duì)于使用權(quán)將來怎么流通，具體有何限制，并沒有明確，只是為未來放活做鋪墊。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，此類政策思路或是對(duì)集體建設(shè)用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個(gè)紅線或底線。第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設(shè)用地。第二、允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進(jìn)還要看后續(xù)改革的進(jìn)度。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似政策下，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的討論或會(huì)繼續(xù)增加。必須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)是，小產(chǎn)權(quán)房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成，定性為違法違章建筑，沒有轉(zhuǎn)正的可能。本身也不是在常規(guī)意義上的類似宅基地上建設(shè)，更多是一些農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用地，其和宅基地不是一個(gè)土地概念。所以小產(chǎn)權(quán)房依然會(huì)管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機(jī)會(huì)。
那么，國(guó)土部部長(zhǎng)的這兩段話透露出的信息，是否意味著會(huì)帶來大量農(nóng)地入市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來沖擊？
上述不愿具名的土地專家認(rèn)為，過去的農(nóng)村集體建設(shè)用地改革很多年了，但是直到現(xiàn)在也沒有什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，他判斷宅基地的改革應(yīng)該會(huì)更加謹(jǐn)慎，因?yàn)樯婕暗睫r(nóng)村居民的居住問題，力度和進(jìn)展會(huì)有多大可想而知。
他同時(shí)指出，這次國(guó)土部部長(zhǎng)講話中的用詞說“研究制定”和“探索”，這只是剛剛開始，未來還要進(jìn)一步試點(diǎn)，到將來推開也是有限范圍內(nèi)，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)有市場(chǎng)預(yù)期那么大。
實(shí)際上，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市已經(jīng)呼吁了很多年。此前，2015年，國(guó)家提出在北京市大興區(qū)、天津市薊縣等33個(gè)縣市試點(diǎn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地入市。后來《土地管理法》修改，改掉了不準(zhǔn)農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市的條款。
去年，為落實(shí)“房住不炒”，國(guó)土部和住建部聯(lián)合確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，這也是為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
