來源：光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)微信公眾號(hào)
文|馬光遠(yuǎn)
政府將不再壟斷土地供應(yīng)，這可能是中國房地產(chǎn)市場迄今為止影響最為深遠(yuǎn)的事件。
根據(jù)國土資源部部長姜大明的說法，未來中國土地市場的變化體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法；二是深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居；三是將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。
盡管這三項(xiàng)改革的舉措在具體的實(shí)施辦法上都顯得小心翼翼，但這三項(xiàng)改革舉措的落實(shí)，仍然意味著中國土地供應(yīng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化，政府作為土地壟斷供應(yīng)者的歷史將慢慢終結(jié)，這對(duì)中國房地產(chǎn)市場的格局以及房價(jià)未來的走勢必然產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。
對(duì)于高房價(jià)，我一直提醒大家，這是一個(gè)非常復(fù)雜的現(xiàn)象，導(dǎo)致高房價(jià)的原因是多元的，有貨幣政策的因素，有政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，也有供求關(guān)系的影響。但最大的原因在于土地制度：當(dāng)下實(shí)行的以招拍掛為主要方式，政府壟斷土地一級(jí)市場的方式，是導(dǎo)致中國土地稀缺的主要原因。
筆者在過去的文章中一再強(qiáng)調(diào)，中國土地稀缺的根本原因絕非土地真的短缺，在中國任何一個(gè)城市，就土地本身的量而言，用于居住的土地完全足夠，導(dǎo)致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人為導(dǎo)致的短缺，表現(xiàn)在三個(gè)方面：
一是政府對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷。中國的土地盡管有國有和集體所有兩種類型，但集體土地是沒有權(quán)利直接進(jìn)入土地市場的，必須政府征收之后才能進(jìn)入土地一級(jí)市場。在土地一級(jí)市場被完全壟斷的情況下，政府為了實(shí)現(xiàn)收益的最大化，在土地供應(yīng)計(jì)劃上就會(huì)按照行情進(jìn)行調(diào)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格的最高化，這意味著，每個(gè)城市每年轉(zhuǎn)讓多少土地，什么時(shí)候轉(zhuǎn)讓，以什么價(jià)格轉(zhuǎn)讓，基本都有地方政府壟斷。這就能夠解釋為什么一些城市土地供應(yīng)每年變化很大的主要原因；
二是土地結(jié)構(gòu)不合理。中國不僅把土地分成國有和集體所有，而且還按照土地的性質(zhì)分成住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地。各地為了追求GDP，人為壓縮住宅用地的比例，導(dǎo)致住宅用地的比例嚴(yán)重偏低，更進(jìn)一步導(dǎo)致土地的短缺；
三是土地的大量浪費(fèi)。一方面是土地緊缺，一方面是大量的土地被閑置，中國閑置的土地面積驚人，筆者曾經(jīng)專門做過評(píng)述。
土地稀缺的結(jié)果，就是住房供應(yīng)的短缺，特別是由于政府壟斷了土地供應(yīng)，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是在房價(jià)暴漲的時(shí)候，一些地方政府為了讓土地賣個(gè)更高價(jià)，人為控制土地的供應(yīng)，導(dǎo)致市場出現(xiàn)更嚴(yán)重的恐慌。北京、上海2016年土地供應(yīng)完成計(jì)劃的比例只有可憐的20%左右，這是導(dǎo)致2017年一季度北京房價(jià)再次出現(xiàn)暴漲的根本原因。對(duì)于高房價(jià)，民眾總是認(rèn)為，房子是炒起來的，所以天真地呼吁通過房產(chǎn)稅把多余的房子逼出來。這種本末倒置的思維的根源就在于高房價(jià)的根子在于土地壟斷供應(yīng)。
炒地是炒房的根源，如果土地供應(yīng)有多個(gè)主體，土地市場存在真正的競爭，土地一定不會(huì)稀缺。這是市場經(jīng)濟(jì)亙古未變的法則。為什么有炒房，就是因?yàn)榉孔酉∪?，為什么房子稀缺，根子在人為?dǎo)致的面粉稀缺。在面粉稀缺，房價(jià)上漲預(yù)期沒有改變的情況下，房產(chǎn)稅是無法抑制高房價(jià)的，更不可能把所謂多余的房子逼出來。每次房價(jià)暴漲的時(shí)候，很多沒有買房資格的人注冊(cè)公司，以公司的名義買房，而眾所周知，以公司名義購房需要繳納房產(chǎn)稅，但仍然阻擋不了大家搶房的熱情。不抑制炒地，把高房價(jià)的原因歸結(jié)到投機(jī)上，是非?？尚Φ?，而希望通過房產(chǎn)稅打壓高房價(jià)，更是太傻太天真。
對(duì)于房價(jià)，筆者過去一直強(qiáng)調(diào)土地交易制度對(duì)高房價(jià)的關(guān)鍵作用，在完全壟斷的土地供應(yīng)制度下，土地只能是稀缺的，只有稀缺才能制造最大的價(jià)值。因此，解決高房價(jià)的根子在于土地制度的突破，這也是筆者一直呼吁的真正的長效機(jī)制。這么多年來，我對(duì)所有有利于打破土地壟斷的嘗試都給予點(diǎn)贊。這一次，國土資源部明確提出未來土地的“多主體供應(yīng)”，這無疑是一個(gè)積極的信號(hào)。盡管從目前的舉措來看，除了“非房地產(chǎn)企業(yè)的用地用于住宅”這一點(diǎn)可以直接增加土地供應(yīng)之外，其他的諸如集體土地只能用于租賃房試點(diǎn)等，口子仍然開得太小。
三中全會(huì)提出集體建設(shè)用地的改革方向之后，之所以遲遲沒有太大的實(shí)質(zhì)性的舉措，筆者認(rèn)為擔(dān)心之一就是一旦大量的集體建設(shè)用地入市，勢必對(duì)以前完全壟斷的土地一級(jí)市場造成沖擊，進(jìn)而沖擊房價(jià)，這是很多利益博弈方不愿意看到的，因而才顯得小心翼翼，如同龜步。但是，在一些城市土地儲(chǔ)備有限的情況下，集體建設(shè)用地的入市是遲早的。今天可以搞租的試點(diǎn)，明天就可以搞售的試點(diǎn)。
這一次，國土資源部明確提出終結(jié)土地市場的壟斷，這無疑是一個(gè)積極的信號(hào)。但中國土地制度的改革的命題遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于姜大明提出的三點(diǎn)。還有，土地的70年問題，等等，都屬于硬骨頭。我在之前二次房改的文章中提出，土地制度的改革是關(guān)鍵，這一點(diǎn)如果有實(shí)質(zhì)性的突破，高房價(jià)的喪鐘就真的敲響了。
