今后，我國(guó)的住房土地供應(yīng)將不再由政府壟斷，供應(yīng)來源將實(shí)現(xiàn)多元化。1月15日，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明明確表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地惟一提供者。在業(yè)內(nèi)看來，本次表態(tài)可以看做是國(guó)土部貫徹“租售并舉”住房政策的又一手段，今后，工業(yè)及商業(yè)企業(yè)自持、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等都將為各地的住房租賃市場(chǎng)形成有效的供應(yīng)。
“過去20年，我國(guó)住宅土地來源單一，國(guó)有土地招拍掛出讓是開發(fā)商獲得住宅土地的惟一渠道。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。不過，對(duì)于本次姜大明透露的政策調(diào)整方向，多位專家都解讀為：我國(guó)放開的是“住房”土地供應(yīng)，而非“商品住房”，這兩者有本質(zhì)上的區(qū)別。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，根據(jù)新政，不論是非房地產(chǎn)企業(yè)還是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，都需要在“權(quán)屬不變”的前提下供應(yīng)住房用地，這意味著，這兩類土地做住房是可以不改變土地性質(zhì)的，但產(chǎn)權(quán)仍然歸原本的企業(yè)和集體所有。“因此，可以看出，本次政策改革的核心還是聚焦在住房租賃市場(chǎng)，政府希望通過拓展住房供地來源探索新渠道、形成更多租房用地供給。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋稱。
對(duì)于非房地產(chǎn)企業(yè)自持土地作為住宅用地，郭毅介紹，隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、升級(jí)，不少工業(yè)、商業(yè)企業(yè)手中出現(xiàn)了一些處于閑置狀態(tài)的土地，此前，這些企業(yè)只能通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者政府收儲(chǔ)的形式一次性地將這些資產(chǎn)出手，處置和回籠資金的空間均十分有限。“新政出臺(tái)后，企業(yè)可以在土地上建設(shè)長(zhǎng)租公寓等住房面向個(gè)人出租，不僅能獲得高于商業(yè)辦公樓、工廠房租金的長(zhǎng)期資金回報(bào)，而且還可以將原有舊業(yè)態(tài)中的員工安置在公寓中的服務(wù)、管理等崗位上，幫助企業(yè)更平穩(wěn)地渡過轉(zhuǎn)型期。”郭毅表示，目前我國(guó)各地閑置的商業(yè)、工業(yè)用地存量還是十分可觀的，即使是在核心區(qū)已經(jīng)完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一線城市，也存在一些早期建設(shè)的、業(yè)態(tài)相對(duì)陳舊的商業(yè)辦公設(shè)施，這些項(xiàng)目已經(jīng)與當(dāng)期的市場(chǎng)需求“脫節(jié)”，適合重新改造成租賃住房推向市場(chǎng)，比如北京的國(guó)貿(mào)周邊、三環(huán)周邊等，二三線城市這類土地更是相對(duì)充足，改造成住房向市場(chǎng)租賃后，將會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)房源形成有效補(bǔ)充。
而對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，張大偉表示，這類土地上建設(shè)住房出租，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市增加對(duì)租賃房源的供應(yīng)，緩解供需矛盾。
實(shí)際上，此前國(guó)土部就會(huì)同住建部，確定在北京、上海、沈陽(yáng)等13個(gè)城市開展首批利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，國(guó)土部土地利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀試點(diǎn)方案時(shí)就曾明確表示，試點(diǎn)增加了住宅用地來源和租賃住房供給；擴(kuò)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能；對(duì)盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用；拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。
而去年4月，北京市委市政府也做出“2017-2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房”的安排，市政府隨即印發(fā)了《關(guān)于下達(dá)2017年利用集體土地建設(shè)租賃住房供地任務(wù)的通知》，明確各區(qū)2017年度集體土地供應(yīng)任務(wù)。就此，去年北京就首次將集體土地列入了年度土地供應(yīng)計(jì)劃。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月底，北京市實(shí)現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成年度供應(yīng)計(jì)劃的102%。根據(jù)上述國(guó)土部土地利用司負(fù)責(zé)人透露的方向，我國(guó)將力爭(zhēng)到2021年底，在相關(guān)地區(qū)成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。
(蔣夢(mèng)惟)
