■王麗新
多元化供給體系的搭建，二手市場房價的連續(xù)下跌，似乎正給多重客群出手買房打開不同窗口。
在新房市場，“剛需”客群持幣觀望，等待更多共有產(chǎn)權(quán)房的上市；“剛改”客群正靜待中低價位“限競房”的推出；高端改善客群則因“9070”政策的再度實施，對多種產(chǎn)品類型和戶型面積混搭的社區(qū)存疑，正選擇及時出手未過多限制產(chǎn)品的普通商品房。如此局勢之下，北京新房市場成交量仍舊處在低迷時期，或許，大量限競房開閘放水后，持幣客群才會沖進(jìn)新房市場。
與新房市場成交量同比腰斬的冷淡相比，二手房市場開始迎來暖意。4月份，北京共售出14964套二手房，創(chuàng)近12個月新高。在《證券日報》記者采訪調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，在這一波二手房成交戶型中，大戶型需求熱度提高。換言之，改善型需求正在主導(dǎo)二手房市場。
究其背后原因，或主要有三。思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅認(rèn)為，首要原因是“限競房”流通性弱分流了一部分人轉(zhuǎn)去買二手房，因為即將上市的限競房明確5年限售，加上取得相關(guān)憑證，或許需要8年左右才能轉(zhuǎn)讓，這讓一部分人權(quán)衡之下選擇了二手房；其次，每年5月份是北京小學(xué)啟動入學(xué)信息采集期，4月份是學(xué)區(qū)房的集中交易時間，加上北京各區(qū)陸續(xù)頒布了新一年入學(xué)政策，因此許多購房者為搶位學(xué)區(qū)房急著買二手房；更重要的是，北京二手房房價已經(jīng)連續(xù)下跌了11個月，市場早已從賣方轉(zhuǎn)向買方，價格調(diào)整到位，引發(fā)購房者出手。
事實上，在去年北京二手房成交的最低點，10月份全月北京僅售出6940套二手房?？陀^的市場現(xiàn)實，讓二手業(yè)主降低報價，房價普降15%-20%。價格回調(diào)后，北京二手房的價值重新被購房者發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可，這是造成二手房成交上漲的根本性原因。
即便如此，目前二手房市場成交量的抬頭也不意味著市場會走向高熱。4月份二手房的回溫，是向正常交易狀態(tài)的回歸，因為龐大的存量和被壓抑的需求均在，這個基本面非常清晰。筆者認(rèn)為，從全年整體趨勢來看，二手房交易量將提升，交易價格將在下跌中趨穩(wěn)，即“量增價穩(wěn)”，但不過熱，這將是大概率事件。
