供給短缺將推升美房地產(chǎn)價格 后市庫存仍將趨緊

    由于供給短缺，美國多個房價指數(shù)接近次貸危機前的高點。飆升的房價嚇退了買家，美國2月份新建住宅銷量連續(xù)第三個月下滑，二手房市場也顯露疲態(tài)。另外，受近期貿易爭端和美聯(lián)儲加息等因素疊加影響，業(yè)內人士分析，盡管抵押貸款利率仍將上揚，但由于2018年美國房地產(chǎn)庫存緊張狀況仍不會緩解，房價或將進一步上升。

    價格高漲擠壓銷量

    十年前的次貸危機使美國房地產(chǎn)滑坡，此后處于調整中。隨著經(jīng)濟復蘇，2012年以來，房地產(chǎn)市場開始觸底反彈，直到2017年恢復至次貸危機前水平。截至2017年底，全美住宅建筑商協(xié)會NAHB住房市場指數(shù)升至74，為1999年8月以來新高，顯示出建筑商對房地產(chǎn)市場前景十分樂觀。

    不過今年以來，該行業(yè)的銷量和龍頭企業(yè)股價卻遭遇雙殺。

    美國商務部數(shù)據(jù)顯示，美國2月新屋銷售年化總數(shù)為61.8萬戶，環(huán)比下降0.6%。另據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)，1月份，占據(jù)美國房地產(chǎn)超八成市場的二手房，其簽約量也大幅下滑至3年多以來最低位。

    受經(jīng)營業(yè)績影響，美國房地產(chǎn)公司股價從2018年1月中旬起承壓，其中NVR股份有限公司、霍頓房屋公司和萊納房產(chǎn)公司三巨頭股價分別較年初高位下降19.19%，18.56%和19.52%。

    與此同時，美國房價仍持續(xù)上漲。2月份，新房價格中位數(shù)為326800美元，同比增長9.7%。從Case-Shiller美國房價指數(shù)來看，當前美國房價已經(jīng)超過2006年高位時6.3個百分點，刷新歷史紀錄。按2月份的銷售速度計算，5.9個月才能清空房屋供應量，這是自2017年8月以來的最長時間。

    后市庫存仍將趨緊

    業(yè)內人士分析，銷量下滑源于較低的庫存水平（2017年底待售房源同比減少12%）和不斷上漲的抵押貸款利率。據(jù)抵押貸款金融機構數(shù)據(jù)，目前30年期固定抵押貸款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反，盡管美國失業(yè)率降至17年低點的4.1%，但年度工資增長一直低于3%。

    值得關注的是，近期美國對鋼鐵和鋁征收關稅的威脅提高了新房的材料成本（建筑行業(yè)占美國鋼材需求的40%），給住宅建筑商的利潤率帶來壓力。另外，盡管美聯(lián)儲加息的傳導機制，將再度提高抵押貸款利率。但業(yè)內分析，美國房地產(chǎn)后市庫存依然趨緊，房價也將進一步攀升。

    供應端方面，美國房地產(chǎn)信息查詢網(wǎng)站Zillow認為，受緩慢的房產(chǎn)建設、房主售房意愿下降和強勁需求（尤其是美國年輕人買房的需求）等綜合因素推動，待售房源數(shù)量將延續(xù)2011年以來持續(xù)下滑態(tài)勢，庫存緊張狀況將不會緩解。

    國際評級機構惠譽也表示，伴隨著繼續(xù)維持的低失業(yè)率水平和強勁的GDP增速，美國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，不太可能終止房價總體上升趨勢。