弱市中房企融資兩極分化 萬科發(fā)債利率低至3.15%

    2019年房地產(chǎn)的主題之一是融資難，進入9月以來，多家房企的境外美元債利率已升到約13%。

    在此背景下，大型龍頭房企的融資優(yōu)勢凸顯。萬科、中海、華潤、保利等房企能夠獲得市場上低成本的融資，進而在逆境中擴張。

    一些中小房企的融資成本不斷升高，不僅制約了未來的利潤空間，還帶來了資金鏈斷裂的風(fēng)險。

    龍頭優(yōu)勢凸顯

    11月13日早間，萬科公告稱，子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司（以下簡稱“萬科地產(chǎn)香港”）2013年7月設(shè)立了20億美元中期票據(jù)計劃，并于2016年9月在董事會授權(quán)范圍內(nèi)將該中期票據(jù)計劃規(guī)模更新為32億美元，并在此后幾年持續(xù)更新為95億美元。

    基于該中期票據(jù)計劃，萬科地產(chǎn)香港近期進行了第十四次發(fā)行：金額為4.23億美元的5.5年期固息票據(jù)，票面利率為3.15%；以及，金額為3億美元的10年期固息票據(jù)，票面利率為3.5%。

    年內(nèi)至今，萬科共發(fā)行2次美元債融資計劃，第一筆是3月，融資金額為6億美元、5.25年期固息票據(jù)，年息率4.2%。

    此前9月初，龍湖也發(fā)布僅4%利率的大筆美元融資；7月，中海發(fā)行1筆10年期的4.5億美元債，年息率僅3.45%，是債券發(fā)行利息成本最低的中資房企。

    萬科、龍湖、中海這些低于平均水平的利率，與其他房企的高利率形成強烈反差。

    比如，德信中國擬發(fā)行1億美元額外優(yōu)先票據(jù)利率12.875%，佳兆業(yè)擬發(fā)行2023年11月12日到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為11.95%，弘陽地產(chǎn)額外發(fā)行1.5億美元2022到期票據(jù)，利率9.95%。

    進入11月，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的金額依然刷新歷史紀(jì)錄，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月上旬，房企計劃已經(jīng)發(fā)布美元融資接近30億美元。

    此前，10月累計已經(jīng)有13家房企發(fā)布接近50億美元的融資計劃，9月單月房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，8月15.8億美元，11月有望刷新年內(nèi)單月紀(jì)錄。

    累計數(shù)據(jù)對比，截至11月5日，2019年房企合計海外發(fā)布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，整體看，雖然各種調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)，加大了部分企業(yè)融資難度，但正常融資并沒有收緊。

    10-11月，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債，2019年房企美元債刷新紀(jì)錄已成定局。

    美元債的井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處，是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源。

    就具體的企業(yè)來看，市場分化明顯，最近部分房企的融資難度增加，但大部分企業(yè)的融資成本依然平穩(wěn)，對于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)來說，融資成本降低依然是趨勢；但對于杠桿率比較高的企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加。

    從企業(yè)融資情況看，有贖回有新增，部分企業(yè)最近發(fā)行的美元融資成本非常低，而也有企業(yè)融資成本處于高位。

    2019年二季度后房企大額度融資減少，對于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將非常大。

    目前看，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對于中小房企和高負債率房企來說，未來預(yù)計融資難度將非常大，但是對于大型企業(yè)來說，影響相對有限。

    資金安全提至首位

    進入四季度，房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險，最近幾個月，針對房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。

    陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌指出，今年房地產(chǎn)市場都很難，不僅僅中小房地產(chǎn)企業(yè)難，大的房地產(chǎn)企業(yè)也很難，大家各有各的難處，有土地儲備的公司難，沒有土地儲備的公司也難。

    在此情況下，房企一定要強調(diào)現(xiàn)金流管理，特別是當(dāng)下或者未來一段時間，一定要有隨時能調(diào)動的資金，這個資金不是幾個億，應(yīng)該是要有上百億的資金隨時可以調(diào)動，這樣你的財務(wù)才有彈性。

    他認為，由于政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，市場已經(jīng)是一個政策市，很多資源會集中在頭部企業(yè)。所以中小企業(yè)你要拿這個資源，就要付出沉重的代價，融資成本很高。

    “我聽說一些中小企業(yè)的融資成本有20%多的。這么高的融資成本，這門生意是沒法做的。”

    另有房地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士認為，金融對地產(chǎn)的作用越來越重要。未來，在負債總量管理情況下，想增加負債幾乎不可能。

    從融資的成本來說，財報上看到的融資成本是7%左右，但實際百強房企融資成本比這還要高幾個點。

    “未來房企要跟銀行深度合作，一家銀行可能不夠，要有兩三家才行。缺乏金融背景的房企，財務(wù)狀況將更加脆弱。如果有3-4家主力貸款銀行，以及有貸款銀行所控制的多元化、多樣化的金融機構(gòu)能夠支持，才能夠慢慢走向成功。”上述人士稱。

    現(xiàn)在整體融資環(huán)境，大家要按照最最謹(jǐn)慎的態(tài)度去對待，至少目前沒有看到任何的金融機構(gòu)表態(tài)會放松，甚至還在繼續(xù)查資金進入到房地產(chǎn)的相關(guān)情況。

    吳建斌提醒，原來無論大小房企，在杠桿方面加得很足，好多房企加了八九成的杠桿，這個時代基本結(jié)束了。“大家千萬不要再想著用高杠桿繼續(xù)推動一個房企的發(fā)展，這個時代已經(jīng)不存在了。”