中信證券：房地產行業(yè)有望迎來“風雨之后見彩虹”的復蘇新階段

    本報記者 田鵬

    1月31日，中信證券發(fā)布房地產行業(yè)2025年業(yè)績預告點評報告，明確維持行業(yè)“強于大市”評級。報告指出，盡管行業(yè)短期業(yè)績仍受歷史調整影響，但經營性資產復蘇態(tài)勢顯著，政策支持、REITs市場擴容等多重積極信號密集釋放，房地產行業(yè)已具備止跌回穩(wěn)基礎，核心資產價值有望迎來重估。

    報告顯示，A股地產板塊78家發(fā)布業(yè)績預告或快報的企業(yè)中，雖有58家公告預虧，但這一結果是過去幾年市場調整的客觀呈現(xiàn)。當前行業(yè)積極信號持續(xù)涌現(xiàn)：國家統(tǒng)計局數(shù)據印證市場調整已進入深水區(qū)，截至2025年12月份，70個大中城市新房和二手房價格指數(shù)較最高點的調整幅度已分別達到12.6%和21.3%，市場出清進程加快；主要城市二手房掛牌量出現(xiàn)下行趨勢，供需關系正在逐步改善。更關鍵的是，《求是》雜志發(fā)表重磅文章，強調房地產政策應一次性給足，這一表態(tài)有效提振了購房人信心，為縮短市場調整時間、推動行業(yè)盡快企穩(wěn)奠定了堅實基礎。

    報告稱，“總體來看，2026年房地產市場具備止跌回穩(wěn)的基礎，房價止跌回穩(wěn)也是房企資產負債表修復的關鍵。”

    報告認為，優(yōu)質資產價值增厚與REITs市場的快速發(fā)展成為行業(yè)修復的重要引擎。2026年1月29日－30日，8單總計估值321億元的商業(yè)不動產REITs集中發(fā)行掛網，預計募集規(guī)模達315億元，涉及CapRate在4.3%－7.2%區(qū)間，2025年合計運營凈收益（NOI）達16.5億元。

    中信證券指出，REITs市場發(fā)行審批效率的顯著提升，加速了優(yōu)質資產證券化進程，不僅有效夯實了房地產企業(yè)資產負債表、減輕了債務負擔，更讓廣大投資者得以配置優(yōu)質低波權益資產，共享中國經濟增長紅利。

    報告進一步分析，我國居民部門現(xiàn)金流量表保持良好，宏觀經濟健康向上，為企業(yè)經營性現(xiàn)金流持續(xù)修復提供了堅實支撐。隨著政策力推住宅價格止跌，疊加商業(yè)地產資產增值，房地產板塊主體信用風險已開始退潮。尤為重要的是，行業(yè)融資結構正發(fā)生根本性轉變，融資性現(xiàn)金流入從以主體信用債為主轉向項目融資（REITs和物業(yè)經營貸等）為主，企業(yè)資產和負債錯配的核心矛盾得到有效緩解。

    基于上述判斷，中信證券提出圍繞經營性資產主線、重估中國核心資產價值的投資策略。具備核心資源和運營能力的開發(fā)企業(yè)將顯著占據優(yōu)勢，報告重點推薦華潤置地、招商蛇口、華潤萬象生活、大悅城、新城控股、太古地產、恒隆地產、龍湖集團等企業(yè)。在居民和企業(yè)資產負債表良性共振的預期下，房地產行業(yè)有望告別調整期，迎來“風雨之后見彩虹”的復蘇新階段。

（編輯 上官夢露）