中信證券：房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來“風(fēng)雨之后見彩虹”的復(fù)蘇新階段

    本報記者 田鵬

    1月31日，中信證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2025年業(yè)績預(yù)告點(diǎn)評報告，明確維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”評級。報告指出，盡管行業(yè)短期業(yè)績?nèi)允軞v史調(diào)整影響，但經(jīng)營性資產(chǎn)復(fù)蘇態(tài)勢顯著，政策支持、REITs市場擴(kuò)容等多重積極信號密集釋放，房地產(chǎn)行業(yè)已具備止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)，核心資產(chǎn)價值有望迎來重估。

    報告顯示，A股地產(chǎn)板塊78家發(fā)布業(yè)績預(yù)告或快報的企業(yè)中，雖有58家公告預(yù)虧，但這一結(jié)果是過去幾年市場調(diào)整的客觀呈現(xiàn)。當(dāng)前行業(yè)積極信號持續(xù)涌現(xiàn)：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)印證市場調(diào)整已進(jìn)入深水區(qū)，截至2025年12月份，70個大中城市新房和二手房價格指數(shù)較最高點(diǎn)的調(diào)整幅度已分別達(dá)到12.6%和21.3%，市場出清進(jìn)程加快；主要城市二手房掛牌量出現(xiàn)下行趨勢，供需關(guān)系正在逐步改善。更關(guān)鍵的是，《求是》雜志發(fā)表重磅文章，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)政策應(yīng)一次性給足，這一表態(tài)有效提振了購房人信心，為縮短市場調(diào)整時間、推動行業(yè)盡快企穩(wěn)奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

    報告稱，“總體來看，2026年房地產(chǎn)市場具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，房價止跌回穩(wěn)也是房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵。”

    報告認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值增厚與REITs市場的快速發(fā)展成為行業(yè)修復(fù)的重要引擎。2026年1月29日－30日，8單總計估值321億元的商業(yè)不動產(chǎn)REITs集中發(fā)行掛網(wǎng)，預(yù)計募集規(guī)模達(dá)315億元，涉及CapRate在4.3%－7.2%區(qū)間，2025年合計運(yùn)營凈收益（NOI）達(dá)16.5億元。

    中信證券指出，REITs市場發(fā)行審批效率的顯著提升，加速了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化進(jìn)程，不僅有效夯實(shí)了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、減輕了債務(wù)負(fù)擔(dān)，更讓廣大投資者得以配置優(yōu)質(zhì)低波權(quán)益資產(chǎn)，共享中國經(jīng)濟(jì)增長紅利。

    報告進(jìn)一步分析，我國居民部門現(xiàn)金流量表保持良好，宏觀經(jīng)濟(jì)健康向上，為企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)修復(fù)提供了堅實(shí)支撐。隨著政策力推住宅價格止跌，疊加商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)增值，房地產(chǎn)板塊主體信用風(fēng)險已開始退潮。尤為重要的是，行業(yè)融資結(jié)構(gòu)正發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，融資性現(xiàn)金流入從以主體信用債為主轉(zhuǎn)向項目融資（REITs和物業(yè)經(jīng)營貸等）為主，企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債錯配的核心矛盾得到有效緩解。

    基于上述判斷，中信證券提出圍繞經(jīng)營性資產(chǎn)主線、重估中國核心資產(chǎn)價值的投資策略。具備核心資源和運(yùn)營能力的開發(fā)企業(yè)將顯著占據(jù)優(yōu)勢，報告重點(diǎn)推薦華潤置地、招商蛇口、華潤萬象生活、大悅城、新城控股、太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)等企業(yè)。在居民和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表良性共振的預(yù)期下，房地產(chǎn)行業(yè)有望告別調(diào)整期，迎來“風(fēng)雨之后見彩虹”的復(fù)蘇新階段。

（編輯 上官夢露）