年內(nèi)多地出臺新規(guī)穩(wěn)地價 減輕房企融資壓力引導(dǎo)理性拿地

    本報記者 劉琪

    今年政府工作報告中提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》也明確指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并強(qiáng)調(diào)“堅持因地制宜、多策并舉，夯實城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)定地價、房價和預(yù)期”。

    這為今年乃至整個“十四五”時期的房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢定下了基調(diào)。需要注意的是，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)中，穩(wěn)地價被列在首位。對此，東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師謝瑞在接受《證券日報》記者表示，“穩(wěn)地價”是“穩(wěn)房價”和“穩(wěn)預(yù)期”的基礎(chǔ)。房價與地價息息相關(guān)，當(dāng)?shù)貎r上漲時，往往帶動房價的快速上漲，二者相互影響。只有通過減少地方對土地財政收入的依賴、保持土地持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)等方式穩(wěn)定地價，才能穩(wěn)定房價和預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

    近幾年，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，其中不乏穩(wěn)定地價的政策，并且收效甚佳。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《證券日報》記者表示，以北京為例，2016年北京開始推出的限競房地塊、共有產(chǎn)權(quán)住房地塊對于穩(wěn)地價發(fā)揮了積極效果。2016年北京住宅用地樓面價同比上漲超40%，2017年漲幅縮小為4%，2018年、2019年樓面價同比下跌，房價漲幅不斷收窄，2017年以來，新建商品住宅價格累計上漲約10%，總體上低于其他核心城市。

    今年以來，地方穩(wěn)定地價的舉措還在不斷更新。比如1月初，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補充公告》，修改了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村和朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3個地塊的競買規(guī)則，試點施行“限地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。這也是北京市土地公開出讓首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式進(jìn)行供地。

    再比如，1月8日，鄭州市人民政府印發(fā)《鄭州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見》，其中提出，住宅用地可采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報（競）價首次達(dá)到出讓起始價的120%-130%時熔斷。

    此外，近期還有多地試水“兩集中”出讓土地，如青島市自然資源和規(guī)劃局于2月24日發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》，其中明確，嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

    在謝瑞看來，穩(wěn)地價及相關(guān)政策對房企產(chǎn)生一定積極影響。一方面，穩(wěn)地價在某種程度上將助力提升房企整體信用質(zhì)量，穩(wěn)地價背景下拿地競爭趨于理性，房價地價倒掛情況減少，銷售利潤率向上向下的彈性減少，穩(wěn)定性及安全性提升；另一方面，有助于房企合理補庫存，穩(wěn)地價要保持土地的持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)，保持合理程度的增長。

    許小樂認(rèn)為，地價平穩(wěn)除了有助于減輕房企融資壓力外，在穩(wěn)地價要求下，土地供應(yīng)及交易信息更公開、透明，利于房企對土地市場供應(yīng)量價、市場運行趨勢進(jìn)行客觀判斷，形成合理預(yù)期，引導(dǎo)市場回歸理性。并且，房企可以在拿地前更充分的進(jìn)行拿地成本與收益測算評估，優(yōu)化住宅方案設(shè)計并合理定價，避免因過高的土地溢價擠占用于產(chǎn)品質(zhì)量建設(shè)的成本。