消費基礎設施REITs發(fā)展進程加快 有望激發(fā)更多消費活力

    本報記者 謝若琳 見習記者 毛藝融

    首批消費基礎設施REITs即將上市。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2月26日，已有6單消費基礎設施REITs獲批，其中3單已定價發(fā)售并完成募集，分別為華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業(yè)REIT，發(fā)行總規(guī)模達89.23億元。

    與此同時，更多產(chǎn)品正在籌備中。中金印力消費REIT已獲批，擬募集資金35.77億元。華安百聯(lián)消費REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT已申報并獲受理，尚未拿到行政許可通知書。此外，首衡集團、魯能商管、天虹股份、廣州城投集團等也相繼啟動了消費基礎設施REITs發(fā)行工作。

    政策利好頻出

    項目落地進程加快

    從政策面來看，2023年3月份，國家發(fā)展改革委發(fā)文將公募REITs擴容至消費基礎設施領域，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。當年10月份，證監(jiān)會發(fā)布修訂后的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，將“百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎設施”等明確納入基礎設施范圍。

    從當前消費基礎設施REITs的底層資產(chǎn)來看，主要集中在百貨商場、購物中心等商業(yè)不動產(chǎn)領域，由于其投資金額高、投資回報周期長，推出消費基礎設施REITs，有利于增強居民消費能力，進一步落實擴大消費的政策部署。

    更多政策利好有助于盤活存量消費基礎設施、補齊消費基礎設施短板。商務部將2024年定為“消費促進年”，可以預見，在政策推動下，將推動消費持續(xù)擴大，激發(fā)有潛能的消費。

    此外，消費基礎設施REITs項目將進入新一輪高質(zhì)量擴容。證監(jiān)會發(fā)布關于政協(xié)十四屆全國委員會第一次會議第03037號提案答復的函稱，證監(jiān)會將會同國家發(fā)展改革委積極推進符合條件的消費基礎設施REITs項目落地，推動盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資和提振消費。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，隨著對消費基礎設施REITs的政策支持力度持續(xù)加大，有助于進一步提升商業(yè)項目運營質(zhì)效，推動消費模式和消費場景的迭代升級，激發(fā)區(qū)域消費活力，促進居民消費的恢復和擴大。

    存量資產(chǎn)規(guī)?？捎^

    市場發(fā)展空間巨大

    隨著行業(yè)規(guī)模擴大、資產(chǎn)類別擴容，2024年預計會有更多企業(yè)選擇申報發(fā)行消費基礎設施REITs，發(fā)展前景值得期待。此外，公募REITs為消費基礎設施投資提供有效的退出渠道，實現(xiàn)“投、融、管、退”閉環(huán)。

    “從國際成熟REITs市場來看，消費基礎設施REITs占據(jù)較高比例。”清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇表示，據(jù)市場調(diào)研機構MordorInteligence數(shù)據(jù)，美國2023年消費基礎設施REITs的滲透率約為10.35%，若以此類比計算，我國消費基礎設施REITs規(guī)模保守估計可達7000億元，未來將具備更大的發(fā)展空間。

    中航基金不動產(chǎn)投資部相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時表示，相較于其他類型的REITs，消費基礎設施REITs底層資產(chǎn)市場化程度較高、細分業(yè)態(tài)更為豐富，具有廣闊的發(fā)展前景。

    在消費基礎設施REITs的底層資產(chǎn)里，購物中心成為重要資產(chǎn)類別。“在試點范圍中，購物中心是消費最活躍的基礎設施，具有體量大、結(jié)構復雜多樣、消費場景多變且更新快、租戶數(shù)量和品種多且分散、消費密集且高頻等特點，對運營商的運營能力有較高要求。”上述中航基金不動產(chǎn)投資部相關負責人表示，從當前即將上市的消費基礎設施REITs的資產(chǎn)來看，華夏華潤、華夏金茂、中金印力均為購物中心資產(chǎn)，具備較強的稀缺性。

    從存量資產(chǎn)來看，我國購物中心整體規(guī)模不斷攀升。據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2023年12月底，國內(nèi)已開業(yè)購物中心5827個，體量為5.17億平方米，存量增速放緩至6.8%。興業(yè)證券分析師孟杰在研報中表示，總體而言，消費基礎設施REITs，尤其是購物中心REITs，具有鮮明的成長性特點，同時目前估值整體處于較為合理的范圍。

    在宋紅衛(wèi)看來，消費基礎設施REITs的規(guī)模潛力較大，核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)大型商業(yè)項目、優(yōu)質(zhì)的特色性社區(qū)商業(yè)項目這兩類資產(chǎn)值得關注，其投資回報率普遍較高。此外，未來農(nóng)貿(mào)市場和家居賣場等能否有REITs項目落地，也值得關注。