應(yīng)對(duì)“行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清周期” 多地加強(qiáng)房企預(yù)售資金監(jiān)管

    本報(bào)記者 杜雨萌

    針對(duì)房企預(yù)售資金的監(jiān)管，不僅舉措更嚴(yán)，涉及區(qū)域也在擴(kuò)大。

    近日，重慶住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》稱，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定；不再執(zhí)行此前有關(guān)文件明確的降低預(yù)售資金監(jiān)管比例的規(guī)定。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，上述《通知》既響應(yīng)了7月底住建部等八部門(mén)提出的重點(diǎn)整治規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域突出問(wèn)題，同時(shí)也有利于防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房企合理鋪排項(xiàng)目資金。當(dāng)然，該政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)部分重點(diǎn)布局重慶的房企的資金端將受到一定程度影響，并且在短期資金壓力下，房企拿地預(yù)期或有所減弱；為保障其現(xiàn)金流安全，部分房企或?qū)⒓哟鬆I(yíng)銷(xiāo)力度以實(shí)現(xiàn)加快回款。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2020年以來(lái)，已有濟(jì)南、泉州、東莞、成都、西安、昆明等多個(gè)城市出臺(tái)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策。

    “加強(qiáng)房企預(yù)售資金監(jiān)管，本身就是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，通過(guò)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，可有效防止預(yù)售資金被挪用現(xiàn)象，進(jìn)而確保項(xiàng)目有序建設(shè)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。這一政策再配合“三道紅線”以及“兩集中”管理，預(yù)計(jì)將加速房地產(chǎn)行業(yè)集中度的不斷提升。于房企而言，摒棄非理性擴(kuò)張、強(qiáng)化財(cái)務(wù)穩(wěn)健將是下一步工作的重中之重。

    事實(shí)上，早在2010年，住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》就明確提出，要完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。但從實(shí)際情況看，挪用資金依然具有一定的普遍性。尤其是個(gè)別房企資金鏈斷裂后，更是出現(xiàn)項(xiàng)目不能按時(shí)完工，購(gòu)房者權(quán)益無(wú)法得到充分保障的情況。

    在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來(lái)，預(yù)售資金監(jiān)管是新房預(yù)售制度下，對(duì)購(gòu)房者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的一項(xiàng)措施。預(yù)售資金對(duì)房企而言是一筆“無(wú)息負(fù)債”，如果過(guò)度利用，盡管短期對(duì)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張有一定“助力”，但也蘊(yùn)含著相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，合理的預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)房企健康經(jīng)營(yíng)和保障購(gòu)房者權(quán)益都是有利的。

    潘浩對(duì)記者分析，當(dāng)前的樓市調(diào)控以及針對(duì)房企融資端所提出的“三道紅線”等政策，對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求。但房企從高杠桿、高周轉(zhuǎn)率向平穩(wěn)、高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型是需要時(shí)間和條件的，這一過(guò)程也是“行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清周期”。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，作為行業(yè)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的重要政策，勢(shì)必要加強(qiáng)對(duì)房企預(yù)售資金的監(jiān)管。

    易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由“高增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”，疊加“三道紅線”背景下的樓市調(diào)控持續(xù)，均將對(duì)房企資金鏈形成一定壓力。但從另一角度來(lái)看，也將倒逼企業(yè)提高資金管控能力和運(yùn)營(yíng)應(yīng)變能力，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量。未來(lái)，預(yù)計(jì)房企加速施工結(jié)算、融資創(chuàng)新、調(diào)整投資策略的動(dòng)力更強(qiáng)，穩(wěn)健的規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

    盡管目前樓市調(diào)控已覆蓋銷(xiāo)售端、供給端、資金端等多個(gè)環(huán)節(jié)，但在張波看來(lái)，后續(xù)針對(duì)房企的監(jiān)管重點(diǎn)，還可進(jìn)一步聚焦在財(cái)務(wù)安全、工程質(zhì)量以及銷(xiāo)售合規(guī)等方面。如強(qiáng)化銷(xiāo)售合規(guī)性，對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有序性進(jìn)行管理。

（編輯 崔漫 才山丹）