全國政協(xié)委員、中信資本董事長張懿宸：建議將公募REITs延展到持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域

    本報兩會報道組 杜雨萌

    3月4日，《證券日報》記者獲悉，全國政協(xié)委員、中信資本控股有限公司（簡稱中信資本）董事長兼首席執(zhí)行官張懿宸今年共帶來8份提案上會，其中就包括《關(guān)于公募REITs延展到持有型商業(yè)不動產(chǎn)的提案》。

    張懿宸告訴《證券日報》記者，商業(yè)不動產(chǎn)市場作為房地產(chǎn)市場的一個細(xì)分領(lǐng)域，承擔(dān)了實體經(jīng)濟載體的重要功能。與一次性銷售為目的的分散業(yè)權(quán)的住宅地產(chǎn)不同，商業(yè)不動產(chǎn)是單一業(yè)權(quán)、以長期持有為目的、可持續(xù)地滿足企業(yè)辦公及民眾生活消費需求的實體空間載體，既助力樓宇經(jīng)濟的健康發(fā)展，又為滿足人民群眾美好生活的消費需求做出貢獻(xiàn)。但是由于商業(yè)不動產(chǎn)資金占用量大、收益率相對偏低、對運營團隊專業(yè)度要求高、融資渠道及退出通道相對有限，制約了商業(yè)不動產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

    值得關(guān)注的是，2020年4月30日，證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國將開啟以基礎(chǔ)設(shè)施作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的公募REITs市場；2021年1月29日，滬深交易所發(fā)布公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則。

    “為促進(jìn)商業(yè)不動產(chǎn)的良性循環(huán)，發(fā)揮優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的正面作用，有效鼓勵和引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)項目打造和可持續(xù)發(fā)展，將公募REITs延展到持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，無疑將帶來多方面的積極意義。”張懿宸認(rèn)為，首先，隨著服務(wù)業(yè)在我國GDP中所占比重持續(xù)上升，線下消費新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，社會對商業(yè)地產(chǎn)需求預(yù)計將保持增長。在采取切實有效措施隔離資金變相流入住宅地產(chǎn)開發(fā)、堅持“房住不炒”宏觀政策的前提下，將公募REITs延展到持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將促進(jìn)和鼓勵業(yè)主方以長線持有的理念提升融投管退專業(yè)水平，推動商業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈健康良性循環(huán)，助力實體經(jīng)濟的發(fā)展；

    其次，將公募REITs作為優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)的金融工具，可有效盤活存量資產(chǎn)，有利于提高市場效率，并且鼓勵更多業(yè)主方提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)和質(zhì)量，推動更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出現(xiàn)；也將鼓勵投資者從債權(quán)轉(zhuǎn)向股權(quán)，將有效助力擁有優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)的業(yè)主方“去杠桿”，為房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革提供創(chuàng)新解決方案；

    最后，優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)的特點是擁有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過公募REITs平臺有利于給機構(gòu)資本、社會民間資本以及中小投資者提供更多穩(wěn)定安全的投資產(chǎn)品，間接實現(xiàn)為部分地區(qū)住宅價格非理性上漲降溫。

    對此，張懿宸建議，一是建立和健全商業(yè)不動產(chǎn)REITs的體制機制。一方面鼓勵自持型的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)通過REITs市場釋放流動性；另一方面，通過嚴(yán)格監(jiān)管防止資金變相流入住宅開發(fā)市場。

    二是建立商業(yè)不動產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入機制以及信息披露機制。統(tǒng)一估值標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格準(zhǔn)入已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的存量項目，對商業(yè)不動產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的持有時間以及歷史收益明確準(zhǔn)入要求，做好全面持續(xù)的信息披露，鼓勵可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)項目脫穎而出，同時防止成為住宅開發(fā)變相融資的工具。

    三是建立稅收穿透機制并出臺相應(yīng)稅收政策以驅(qū)動商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展。通過稅收穿透機制，解決在資產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和投資者分紅環(huán)節(jié)面臨的重復(fù)征稅問題。一方面，原始權(quán)益人以設(shè)立公募REITs為目的對商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等行為應(yīng)適用于企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，給予免征或遞延征稅優(yōu)惠。另一方面，個人投資者作為公募REITs的重要參與方，在持有REITs份額期間取得的收入，應(yīng)免征個人所得稅，解決REITs個人投資者的雙重所得稅問題。

    四是健全投資者保護機制，建立外資準(zhǔn)入政策，吸收長期資金進(jìn)入商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場。疫情下由于海外很多經(jīng)濟體表現(xiàn)疲軟，海外資本對中國資產(chǎn)的投資熱情有望上升，建議明確中國公募REITs的海外資金準(zhǔn)入機制，允許境外資金通過合理合法方式可投資我國公募REITs產(chǎn)品，為商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs長遠(yuǎn)發(fā)展注入源頭活水。

    五是借鑒中國香港和新加坡等海外成熟REITs市場先進(jìn)經(jīng)驗，助力我國商業(yè)不動產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

（編輯 李波 喬川川）