房貸轉(zhuǎn)LPR的套路，銀行不會告訴你

    要不要轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)LPR？還真沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。畢竟三五年里，LPR維持低位的概率還是比較大的。如果本身利率足夠低，4%都不到，其實換不換也無所謂。而LPR的長期趨勢，也說不準(zhǔn)！對那些剛買房的，還要還個二三十年貸款的。換LPR相對于不換，其實是多了一個對沖手段，平抑這幾十年里利率波動的風(fēng)險。

    來源丨A股你莫愁

    最近很多人反應(yīng)，被央媽的降息搞暈了。直接導(dǎo)致降息政策看不懂，LPR房貸也不會算。

    在解釋這些問題之前，我們先回顧一下整個降息的時間軸：

    3月30日上午，央行7天期逆回購利率下降20個基點

    4月16日，央行下調(diào)MLF利率20個基點

    20日，4月LPR報價出爐，5年期LPR下降10個基點

    實際上，這三個降息說的都是一件事。

    舉例來說，逆回購利率相當(dāng)于出廠價、MLF相當(dāng)于批發(fā)價、LPR就是零售價。

    早在3月30日，7天期逆回購利率大幅調(diào)降時，降息結(jié)局就已經(jīng)注定。剩下的就是一層層傳導(dǎo)下來。

    所以，用貸款基準(zhǔn)利率來判斷降息與否已經(jīng)不適用了。新的替代品應(yīng)該是LPR——俗稱銀行間嘴炮利率。它的高低，是由18家大中小銀行共同商議出來的結(jié)果。

    LPR下調(diào)，意味著銀行貸款的基礎(chǔ)利息變低了，也就是降息，反之則是加息。

    房貸利率轉(zhuǎn)成LPR后，能給購房者省多少錢？

    首先，LPR利率分為1年期和5年期。99%的個人住房商業(yè)貸款，都是5年期以上的。所以房貸利率只跟隨5年期LPR上下浮動。

    結(jié)論是：如果商業(yè)貸款100，30年等額本息。LPR每下降10個基點（0.1%），我們每個月的房貸就可以少還60塊，30年總計少還兩萬多。以此類推。

    但值得注意的是，并非LPR一降，房貸就能立馬減負。

    具體能省多少，還取決于兩個重要選項：首先是轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)LPR？其次是重定價日怎么選？

    舉個例子：隔壁老王2017年買了房，貸款100萬25年還清。老王原先的房貸利率為5.39%，即貸款基準(zhǔn)利率上浮10%。

    4.9%x（1+10%）=5.39%

    這時，老王將面臨第一個選擇：轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)LPR？

    如果不轉(zhuǎn)LPR，那他之后的房貸利率，無論LPR漲還是跌，就會一直固定在5.39%。

    如果老王覺得利率大概率下行，換LPR更劃算。那么他需要在今年3—8月間，在銀行App上完成轉(zhuǎn)換手續(xù)。

    這時，老王會面臨銀行的第二個套路——LPR的重定價日。

    以某大行APP為例，老王會看到這樣兩個選項：一個是以每年1月1日為重定價日；另一個是以貸款發(fā)放對應(yīng)日為重定價日。

    銀行間LPR每個月20日更新。但個人房貸錨定的LPR，最多只能一年一變。

    大部分銀行只給你兩個選擇，要么每年1月1日更新LPR，要么你的房貸發(fā)放日更新LPR。

    一旦選定，這一年里的房貸利率就是LPR±點差，不會再變了。

    以老王為例，假設(shè)他2020年3月30日轉(zhuǎn)換LPR，重定價日選了每年的1月1日。

    根據(jù)公式，先看點差值：

    點差=原房貸利率（5.39%）-2019年12月5年期LPR（4.80%）。所以老王的點差值為“正59個基點”。

    不高興算點差的可以參考這張表。

    點差算出來后，就固定不變了，唯一的變量就是LPR。

    老王選了每年1月1日作為重定價日。假設(shè)他是在3月30日轉(zhuǎn)LPR的，時間線上，1月1日已經(jīng)是過去式。意味著老王要等到2021年的1月1日，才能更新LPR報價。

    所以，老王今年的房貸利率，是享受不到任何優(yōu)惠的，之前利率是5.39%，到年底還是5.39%，一點也沒少還。只能希望來年1月的利率足夠低。

    再看老王的鄰居老張：老張買房早，房貸打9折，只有4.41%。

    吸取了老王的教訓(xùn)，老張在轉(zhuǎn)LPR時，將選擇了貸款發(fā)放日為LPR的重定價日。

    假設(shè)老張之前的房貸是5月9日放款的，那么他的重定價日，就是每年5月9日。

    注意，轉(zhuǎn)LPR的時間點也很關(guān)鍵！不同銀行在執(zhí)行上會有區(qū)別。

    咨詢了一下建行的朋友，照他的說法：如果老張在4月22日轉(zhuǎn)LPR，由于4月22日在5月9日之前，理論上老張最快在5月9日，就能受益于LPR的利率優(yōu)惠。

    5月9日對應(yīng)的LPR是4月20日公布的，4.65%，剛好降了10個基點。

    所以，老張轉(zhuǎn)換后的房貸利率就是4.65%+點差（-0.39%）=4.26%。

    比之前優(yōu)惠了15個基點。貸款100萬30年期，每月少還88元。

    當(dāng)然還有一種情況，老張一直等到6月份才想起來去辦轉(zhuǎn)換。那么無論他選1月1日，還是5月9日，都得等到明年才能生效，今年的貸款還維持原樣，一點也不會少還。

    總結(jié)一下：如果你正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)LPR，想盡快享受房貸利率優(yōu)惠，就不要選擇1月1日。

    一方面，要等到次年才生效，今年沒有利率優(yōu)惠。另一方面，12月、1月，往往是銀行一年中資金壓力最大的時候，利率相對比較高。

    此外，季度末，節(jié)假日前夕，流動性壓力也比較大。如果你的放款日在7月、8月，這些資金壓力小的月份，就盡量不要選1月。

    至于要不要轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)LPR？還真沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

    畢竟三五年里，LPR維持低位的概率還是比較大的。如果本身利率足夠低，4%都不到，其實換不換也無所謂。

    而LPR的長期趨勢，也說不準(zhǔn)！對那些剛買房的，還要還個二三十年貸款的。換LPR相對于不換，其實是多了一個對沖手段，平抑這幾十年里利率波動的風(fēng)險。

    最后，咱也別光老盯著LPR降的那點利息錢。君不見，央行一放水，深圳、上海、杭州的樓市又暴漲了？

    對于還沒買房的小伙伴來說，算破腦袋便宜的那點利息錢，一眨眼全被房價漲回來了。