搶籌公募REITs應(yīng)理性

    作為國內(nèi)重要的金融創(chuàng)新產(chǎn)品之一，公募REITs試點進展迅速。隨著首批公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行告一段落，各類投資者表現(xiàn)出很高的熱情，認購REITs堪比股票打新。

    日前，首批9只公募REITs產(chǎn)品已完成發(fā)行，基本都實現(xiàn)了比例認購，或刷新公募歷史上最低配售比例。這既與公募REITs首募規(guī)模有關(guān)，也說明了投資者極高的投資熱情。

    公募REITs之所以能夠快速走紅，與該類產(chǎn)品的收益風(fēng)格、基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流充沛、首批基礎(chǔ)資產(chǎn)的資質(zhì)密切相關(guān)。基于強制分紅的設(shè)置，在符合條件的前提下，基金將可供分配金額的90%以上強制分配給投資人，其穩(wěn)定性類似于債券。同時，由于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流充沛，投資人能夠通過宏觀經(jīng)濟等因素的變化，對未來的年度收益率合理預(yù)判。此外，首批公募REITs的底層資產(chǎn)資質(zhì)優(yōu)質(zhì)，也吸引了機構(gòu)資金的認購。

    從海外經(jīng)驗來看，發(fā)達市場REITs擁有可觀的長期收益率。根據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù)顯示，在1972年至2021年4月底的近50年時間里，富時NAREIT美國房地產(chǎn)指數(shù)中的權(quán)益型REITs年均復(fù)合收益率達到11.7%，跑贏標普500、納斯達克指數(shù)和道瓊斯指數(shù)等主流指數(shù)。

    不過，任何一種金融資產(chǎn)投資，都不能做到一本萬利。在穩(wěn)健的收益預(yù)期、火爆的投資熱情面前，業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者在合理判斷另類投資收益的同時，需要認清有可能出現(xiàn)的風(fēng)險點。

    其一，從產(chǎn)品類型來看，公募REITs兼具股性、債性的雙重收益特征，需關(guān)注兩者的不確定因素。其中，特許經(jīng)營權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施REITs更偏債性，未來現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，不確定因素表現(xiàn)在未來補貼收入、改建計劃等方面的變化，有可能會影響項目未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

    其二，就產(chǎn)品流動性而言，公募REITs尚在試點階段，無論是產(chǎn)品規(guī)模還是投資者認知，尚屬初期階段，可能出現(xiàn)交投不活躍，場內(nèi)流動性不足的情況，持有人面臨折價交易變現(xiàn)的風(fēng)險。若部分炒作資金進場，可能引發(fā)公募REITs產(chǎn)品在場內(nèi)凈值表現(xiàn)大開大合。

    其三，需要正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產(chǎn)品，但也是權(quán)益類產(chǎn)品，不是保本產(chǎn)品。盡管公募REITs產(chǎn)品在公告中披露了未來的分紅額度，但并不是業(yè)績承諾。

    其四，從產(chǎn)品投資目標來看，公募REITs做長期資產(chǎn)配置，其內(nèi)涵價值不會有特別大的波動。尤其是公眾投資者，要和自己的投資目標以及風(fēng)險屬性相匹配，不要抱有不切實際的期望。