認(rèn)購均超40倍 第二批公募REITs詢價(jià)火熱

    11月23日，第二批公募REITs詢價(jià)結(jié)果相繼發(fā)布，認(rèn)購倍數(shù)均超40倍。此外，從價(jià)格看，機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)基本貼近詢價(jià)公告的上限，顯示出機(jī)構(gòu)投資者對(duì)公募REITs的熱烈追捧。

    除了機(jī)構(gòu)投資者踴躍參與，個(gè)人投資者也爭相入圍公募REITs市場。經(jīng)過半年多運(yùn)行，首批公募REITs持有人結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，個(gè)人投資者正在顯著增多。有公募REITs管理人表示：“有些機(jī)構(gòu)后悔賣早了，現(xiàn)在的價(jià)格不敢接。沒賣的機(jī)構(gòu)也不敢輕易動(dòng)，還積極參與后續(xù)公募REITs項(xiàng)目的認(rèn)購。”

    認(rèn)購倍數(shù)均超40倍

    11月23日，第二批公募REITs相繼公布發(fā)售公告，產(chǎn)品相關(guān)詢價(jià)結(jié)果也由此公布，認(rèn)購倍數(shù)均超40倍。

    具體來看，剔除無效報(bào)價(jià)后，華夏越秀高速REIT擬認(rèn)購數(shù)量27.841億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍；建信中關(guān)村REIT擬認(rèn)購數(shù)量106.18億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。

    一位業(yè)內(nèi)人士直言，無論是詢價(jià)過程，還是詢價(jià)結(jié)果，都體現(xiàn)出機(jī)構(gòu)投資者對(duì)公募REITs的熱烈追捧。“還沒正式發(fā)的時(shí)候，就有很多機(jī)構(gòu)來問。畢竟現(xiàn)在項(xiàng)目就這么多，資質(zhì)也優(yōu)良，機(jī)構(gòu)沒理由不參與。”

    從價(jià)格看，機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)基本貼近詢價(jià)公告的上限。例如，華夏越秀高速REIT基金報(bào)價(jià)區(qū)間為6.512元/份至7.499元/份，剔除無效報(bào)價(jià)后，網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)中位數(shù)為7.499元/份，加權(quán)平均數(shù)為7.301元/份，最后確定發(fā)售價(jià)格為7.100元/份。

    華夏基金表示，公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)能較好滿足保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金、社?；?、銀行理財(cái)?shù)葯C(jī)構(gòu)投資者的投資需求。而且，公募REITs產(chǎn)品發(fā)行認(rèn)購門檻低，由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，也為投資者配置優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)提供了投資路徑。

    一位機(jī)構(gòu)人士表示，不少機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)把公募REITs作為打新品種，公募REITs采用類股票IPO詢價(jià)認(rèn)購機(jī)制，因此投資者以首發(fā)認(rèn)購價(jià)買入，等上市后賣出或有套利空間，也吸引了大量資金入場。

    首批項(xiàng)目起示范作用

    第二批公募REITs認(rèn)購倍數(shù)遠(yuǎn)超首批公募REITs項(xiàng)目。在線下機(jī)構(gòu)認(rèn)購環(huán)節(jié)，首批9只產(chǎn)品平均有效認(rèn)購倍數(shù)近8倍。其中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT有效認(rèn)購倍數(shù)分別達(dá)15.31倍和11.13倍。

    一位接近華夏基金的人士認(rèn)為，第二批項(xiàng)目認(rèn)購火熱，除了產(chǎn)品本身質(zhì)地好，首批公募REITs行情也有示范效應(yīng)，讓投資者看到了相關(guān)投資機(jī)會(huì)。

    另一位公募REITs人士表示，好項(xiàng)目不愁賣。“現(xiàn)在上會(huì)項(xiàng)目或正在籌備項(xiàng)目，很容易在圈里傳開。有些還沒正式啟動(dòng)的項(xiàng)目，主要的銀行都已經(jīng)去溝通了，目前處于項(xiàng)目少、錢多，機(jī)構(gòu)投資者買不著的狀態(tài)。對(duì)機(jī)構(gòu)而言，公募REITs最有吸引力之處是分紅穩(wěn)定。”

    截至11月24日收盤，首批9只公募REITs上市以來，8只公募REITs實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT溢價(jià)率達(dá)27.76%，中航首鋼生物質(zhì)REIT溢價(jià)率達(dá)27.24%。

    機(jī)構(gòu)投資者踴躍參與，個(gè)人投資者也爭相入圍。根據(jù)首批公募REITs情況來看，戰(zhàn)略配售在首批公募REITs的發(fā)行中占據(jù)主導(dǎo)力量，首批公募REITs戰(zhàn)略投資者占比在55%到78%之間，占據(jù)較高比例。但隨著二級(jí)市場流通，投資者結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)一定變化。

    中航基金公募REITs負(fù)責(zé)人宋鑫表示，從持有人結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況看，相較首發(fā)，公眾投資者占比明顯提升。個(gè)別公募REITs產(chǎn)品公眾投資者比重較首發(fā)時(shí)上漲1倍，且公眾投資者認(rèn)購積極性持續(xù)提高，市場活躍度進(jìn)一步提升。

    近期，中航首鋼生物質(zhì)REIT、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT還進(jìn)行了分紅。其中，中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT分紅方案為0.5220元/10份基金份額，中航首鋼生物質(zhì)REIT分紅方案為5.1541元/10份基金份額，均免收分紅手續(xù)費(fèi)。

    宋鑫表示，截至三季度，首鋼綠能項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營數(shù)據(jù)好于預(yù)期，現(xiàn)金流較為充裕，具備分紅基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段進(jìn)行分紅能讓投資者提前變現(xiàn)，對(duì)公募REITs市場具有示范意義。

    積極儲(chǔ)備新項(xiàng)目

    不少機(jī)構(gòu)人士都提到，從公募REITs市場可持續(xù)發(fā)展考慮，未來項(xiàng)目端儲(chǔ)備情況十分重要。

    建信基金表示，首先，待建信中關(guān)村REIT上市后，將積極儲(chǔ)備擴(kuò)募項(xiàng)目，通過擴(kuò)募不斷為市場、投資人提供更多優(yōu)質(zhì)投資目標(biāo)。建信基金在新能源、高速公路、保障性租賃住房等領(lǐng)域，都有一定儲(chǔ)備，將積極履行基金管理人職責(zé)，持續(xù)為廣大投資者提供高效服務(wù)。

    接近華夏基金的人士則提到，目前還有一單進(jìn)展較快的項(xiàng)目，仍然是高速類項(xiàng)目，目前已報(bào)會(huì)。

    另一公募REITs資深人士表示，除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路，還有三大新業(yè)態(tài)值得重視：一是租賃性保障住房；二是城市軌道交通，如地鐵等；三是新能源，如光伏、風(fēng)電等。這些都是接下來重要的公募REITs業(yè)態(tài)。

    當(dāng)然，公募REITs業(yè)態(tài)的發(fā)展，要跟得上合規(guī)風(fēng)控。

    一位資深人士表示，以清潔能源項(xiàng)目為例，專業(yè)化程度很高，光伏、風(fēng)電、生物質(zhì)發(fā)電等領(lǐng)域面臨的問題有共性也有個(gè)性。這些都有待于行業(yè)積極研討，解決相關(guān)問題，形成政策建議，推動(dòng)項(xiàng)目盡快落地。