公募REITs平均漲幅超20% 底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定是“硬道理”

    本報(bào)兩會(huì)報(bào)道組 王思文

    自2021年6月21日算起，首批九單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已經(jīng)成功上市將滿(mǎn)九個(gè)月。隨著相關(guān)支持政策不斷推進(jìn)，作為我國(guó)資本市場(chǎng)和公募基金行業(yè)的重大創(chuàng)新產(chǎn)品，投資者對(duì)公募REITs產(chǎn)品的認(rèn)知度大幅提升。

    同時(shí)，作為投資標(biāo)的，公募REITs因具備高分紅、抗通脹特征，且與股票、債券等其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，能起到風(fēng)險(xiǎn)分散、優(yōu)化資產(chǎn)配置等作用，而受到廣大機(jī)構(gòu)投資者的重視。

    進(jìn)入2022年，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)交易熱度持續(xù)攀升，已經(jīng)成為當(dāng)前證券市場(chǎng)投資者重點(diǎn)關(guān)注的資產(chǎn)配置產(chǎn)品。全國(guó)人大代表、邁科集團(tuán)董事局主席何金碧在全國(guó)兩會(huì)期間表示，建議將公募REITs的底層資產(chǎn)范圍擴(kuò)展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，從而推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

    復(fù)權(quán)后平均漲幅達(dá)21%

    2022年以來(lái)，公募基金市場(chǎng)尤其是權(quán)益類(lèi)基金凈值整體表現(xiàn)不佳，而與之形成鮮明對(duì)比的是，公募基金市場(chǎng)新型金融產(chǎn)品——公募REITs收益遙遙領(lǐng)先。

    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，自上市以來(lái)截至今年3月10日，11只公募REITs復(fù)權(quán)后平均漲幅達(dá)21%，日均成交十分活躍，交易熱度較高。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT上市至今漲幅達(dá)到56.14%，最高價(jià)距上市首日開(kāi)盤(pán)價(jià)實(shí)現(xiàn)翻番。整體來(lái)看，多只公募REITs產(chǎn)品上市以來(lái)漲幅超過(guò)20%，紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT上市至今漲幅分別達(dá)到32.21%、28.57%、23.74%、22.39%、21.06%。

    隨著二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，已經(jīng)先后有建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等6只公募REITs產(chǎn)品主動(dòng)披露關(guān)于溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的提示性公告或臨時(shí)停牌公告，提示投資者當(dāng)前產(chǎn)品相較于發(fā)行價(jià)出現(xiàn)較大幅度溢價(jià)，隨著交易價(jià)格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降，提醒投資者密切注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

    而從流動(dòng)性來(lái)看，國(guó)泰君安證券數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)滬深交易所REITs平均換手率高達(dá)2.48%，顯著高于港交所REITs0.07%左右的平均換手率。

    國(guó)泰君安分析師孫雨認(rèn)為：“作為創(chuàng)新產(chǎn)品，公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜、估值方法多樣，且已上市產(chǎn)品數(shù)量較少，具有稀缺性。這可能會(huì)導(dǎo)致在投資者教育不足的情況下，面對(duì)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的可觀持續(xù)上漲，普通投資者仍以基金業(yè)績(jī)?yōu)樽钪饕蛩囟つ抠?gòu)買(mǎi)REITs產(chǎn)品。”

    重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)期投資價(jià)值

    多位公募基金人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，公眾投資者的關(guān)注重點(diǎn)仍應(yīng)是其底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

    “不同類(lèi)別項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)有所不同，例如高速公路的地理位置、區(qū)域稟賦是影響車(chē)流量的核心因素，產(chǎn)業(yè)園類(lèi)關(guān)注資產(chǎn)區(qū)位因素、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力、行業(yè)分布等。”華泰證券研究員文晨昕認(rèn)為，項(xiàng)目的估值定價(jià)是否合理、公募REITs管理人能力、未來(lái)擴(kuò)募情況等均是考量因素。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者對(duì)比首批公募REITs的三季報(bào)和四季報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其底層項(xiàng)目資質(zhì)優(yōu)良，各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)良好，其中，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT等多只公募REITs可供分配金額呈環(huán)比提升趨勢(shì)。

    事實(shí)上，隨著公募REITs相關(guān)稅收優(yōu)惠、試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)展至全國(guó)范圍、險(xiǎn)資入局等發(fā)展支持政策不斷推進(jìn)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，未來(lái)公募REITs市場(chǎng)將快速擴(kuò)容。尤為值得注意的是，2021年11月份，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，同意保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。險(xiǎn)資等長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金陸續(xù)“入場(chǎng)”，為公募REITs的配置屬性增添新色彩。

    但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，投資者在投資公募REITs時(shí)一定要了解產(chǎn)品底層資產(chǎn)，基于底層資產(chǎn)提供的現(xiàn)金流進(jìn)行合理估價(jià)，并結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格判斷估值是否合理。尤其是近期，越來(lái)越多業(yè)內(nèi)人士密切關(guān)注公募REITs二級(jí)市場(chǎng)短期價(jià)格波動(dòng)，并多次提示投資者注意風(fēng)險(xiǎn)。

    “在已上市的公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格普遍溢價(jià)的前提下，應(yīng)警惕其內(nèi)部收益率的下滑。”西南證券分析師沈猛認(rèn)為，公募REITs更適合長(zhǎng)期持有，應(yīng)理性看待短期市場(chǎng)表現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)期投資價(jià)值。“我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量市場(chǎng)龐大，可供發(fā)行REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)眾多，隨著REITs逐漸成為基建投資的重要融資渠道，公募REITs產(chǎn)品有較大的擴(kuò)容空間，可對(duì)新上市的REITs產(chǎn)品保持關(guān)注。”沈猛表示。