正榮地產(chǎn)總貨值超5100億元 管理層稱注重平衡規(guī)模、利潤(rùn)和安全

    本報(bào)記者 王麗新

    “2021年是正榮‘新三年’戰(zhàn)略的收官之年，也是‘新十年’戰(zhàn)略的開(kāi)局之年。”8月23日上午，在2021年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝向《證券日?qǐng)?bào)》及其他媒體和投資者表示，在“三道紅線”和集中供地政策下，正榮一是要平衡土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)的關(guān)系；二是要平衡規(guī)模、利潤(rùn)和安全，因此注重經(jīng)營(yíng)性人才隊(duì)伍建設(shè)，整合資源，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的模式，降低風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)建設(shè)核心能力。

    截至6月30日，正榮地產(chǎn)（以下或簡(jiǎn)稱正榮）合約銷售金額823億元，完成全年目標(biāo)的54.9%；營(yíng)業(yè)收入160億元，同比增長(zhǎng)10%；凈利潤(rùn)15億元，同比增長(zhǎng)18%；歸屬于母公司股東的核心凈利潤(rùn)12.0億元，同比增長(zhǎng)33.1%。

    “到7月份，正榮已經(jīng)完成943億元銷售額（完成全年目標(biāo)的62%），下半年開(kāi)始市場(chǎng)雖有下滑趨勢(shì)，但全年1500億元目標(biāo)仍有信心完成。”黃仙枝表示，正榮強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，未來(lái)三年將保持適度規(guī)模增長(zhǎng)，銷售目標(biāo)將根據(jù)行業(yè)基本面做動(dòng)態(tài)調(diào)整。

    總貨值超5100億元

    在投資布局方面，一直以來(lái)，正榮地產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)“1+6+X”規(guī)劃，即上?？偛浚L(zhǎng)三角、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、中部、環(huán)渤海、西部、珠三角六大區(qū)域，全國(guó)化布局項(xiàng)目。

    2021年上半年，正榮地產(chǎn)繼續(xù)主攻長(zhǎng)三角和海峽西岸兩大優(yōu)勢(shì)區(qū)域，同時(shí)加強(qiáng)了珠三角的布局。報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)新增24塊土地，土儲(chǔ)建筑面積356萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)146.8億元。由于新增項(xiàng)目90%位于一、二線城市，預(yù)計(jì)未來(lái)新項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)將有提高。

    截至2021年6月30日，正榮地產(chǎn)一共持有230個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備2930萬(wàn)平方米，總貨值超5100億元，可支撐兩年半開(kāi)發(fā)使用，且高達(dá)82%的土儲(chǔ)位于一、二線城市，銷售去化有保障。

    “第二批集中供地后，預(yù)計(jì)會(huì)有合理利潤(rùn)空間留給房企，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展更有好處。”正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席劉偉亮向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，對(duì)正榮來(lái)說(shuō)，第一要加強(qiáng)穿越周期和前端研判能力，落實(shí)到產(chǎn)品定位上，保持在集中推盤(pán)后的競(jìng)爭(zhēng)力，加快周轉(zhuǎn)速度；第二在產(chǎn)品品質(zhì)方面提出更高要求，保持和加強(qiáng)中端改善產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；第三要保持合理投資，抓住時(shí)機(jī)實(shí)施精準(zhǔn)投資。

    黃仙枝補(bǔ)充道，目前來(lái)看，挑戰(zhàn)和機(jī)遇共存，正榮根據(jù)自身節(jié)奏來(lái)做投資，看好一、二線核心城市，加大深耕核心城市策略，細(xì)分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略，調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，比如一部分保利潤(rùn)，一部分保規(guī)模的投資模型，相信正榮一定會(huì)有更大發(fā)展空間。

    財(cái)務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健

    從財(cái)務(wù)盤(pán)面來(lái)看，黃仙枝歷來(lái)重視安全。在他看來(lái)，目前很多中小房企現(xiàn)金流緊張，正榮要對(duì)規(guī)模、效益和安全提出更高要求。

    截至2021年6月30日，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率57.2%，較2020年底下降7.5個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率72.4%，相比上年末下降4.2個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金對(duì)短債比2.2倍，短期負(fù)債在債務(wù)中的占比繼續(xù)下降至28.5%?；诹己玫臉I(yè)績(jī)和信用表現(xiàn)，上半年惠譽(yù)提升正榮地產(chǎn)評(píng)級(jí)展望到B+（正面），中誠(chéng)信和大公國(guó)際繼續(xù)維持AAA評(píng)級(jí)。

    正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健在上述業(yè)績(jī)會(huì)上表示，正榮地產(chǎn)一方面保持多樣化融資通道，除銀行借款外，發(fā)行綠色優(yōu)先票據(jù)、綠色人民幣點(diǎn)心債、公司債等，減少對(duì)單一融資管道的依賴。截至上半年末，公司擁有銀行總戰(zhàn)略授信2549億元，額度充裕；另一方面實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新，正榮是第一家發(fā)行離岸人民幣綠色點(diǎn)心債的內(nèi)地房企，上半年發(fā)行16億元綠色點(diǎn)心債。

    同時(shí)，公司積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，今年以來(lái)，多次把握市場(chǎng)窗口，共發(fā)行17億美元等值債券，成本最高7.1%左右，同時(shí)置換了13億美元等值債券，被置換的美元債成本在8%以上，通過(guò)債務(wù)置換節(jié)省利息開(kāi)支，也促進(jìn)了融資成本的進(jìn)一步下降。

    陳偉健向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司融資空間改善不少，接下來(lái)會(huì)跟蹤市場(chǎng)情況，再做不同融資方案，明年到期美元債大約5億美元，還有一些老的相對(duì)成本較高的債務(wù)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況做提前贖回安排。

    對(duì)此，黃仙枝補(bǔ)充道，從大環(huán)境來(lái)看，資金成本上行是趨勢(shì)，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)對(duì)穩(wěn)健型經(jīng)營(yíng)較好的企業(yè)有所偏愛(ài)，目前四大銀行對(duì)正榮授信有幾千億元，大家對(duì)企業(yè)認(rèn)可有所傾斜。此外，正榮還在加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，這將避免沉沒(méi)成本，所以資金成本還有下降空間。

    營(yíng)銷職能變身營(yíng)銷公司

    在審慎的財(cái)務(wù)管理之外，讓流動(dòng)性充裕，拿地資金充足，仍要強(qiáng)化營(yíng)銷能力，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)和資金回籠速度。

    “為了應(yīng)對(duì)行業(yè)變局，今年年初，正榮地產(chǎn)將營(yíng)銷職能升級(jí)為‘營(yíng)銷公司’，希望通過(guò)營(yíng)銷職能專業(yè)化和市場(chǎng)化，提升整體營(yíng)銷能力，形成更好的商業(yè)模式。”正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，未來(lái)三年，正榮營(yíng)銷公司將采取三步走的戰(zhàn)略：第一年是專業(yè)化階段，實(shí)現(xiàn)組織獨(dú)立，夯實(shí)專業(yè)能力；明年計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)化階段，意味著營(yíng)銷公司建立自主品牌，外拓業(yè)務(wù)；第三年進(jìn)入規(guī)模化階段，屆時(shí)營(yíng)銷公司將依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

    展望正榮地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展路徑，黃仙枝表示，一是聚焦精準(zhǔn)投資，在緊跟政策的前提下，繼續(xù)深耕現(xiàn)有六大區(qū)域的一、二線城市及其都市圈，強(qiáng)化投資前的市場(chǎng)調(diào)研精準(zhǔn)度，減少投前決策偏差，努力提高市場(chǎng)占有率；二是聚焦經(jīng)營(yíng)提效，以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為導(dǎo)向，繼續(xù)做好“規(guī)模、效益與安全”之間的平衡；三是聚焦精益管理，加強(qiáng)融資和資金管理能力、資源整合能力、產(chǎn)品力，持續(xù)推進(jìn)營(yíng)銷公司市場(chǎng)化的戰(zhàn)略；四是聚焦高效組織，堅(jiān)持“精總部、大中心、強(qiáng)區(qū)域”的方針，專業(yè)化、扁平化管理，完善授權(quán)機(jī)制，全力打造更多的百億元區(qū)域，在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中培育更多優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)人才，實(shí)現(xiàn)共同成長(zhǎng)。

    在正榮地產(chǎn)管理層看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體依然面臨不少挑戰(zhàn)，未來(lái)要以“四個(gè)聚焦”驅(qū)動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。

（編輯 上官夢(mèng)露）