綠城中國土地儲備貨值近萬億元 張亞東稱市場機遇大于壓力

    本報記者 王麗新

    在競爭愈發(fā)激烈的房地產(chǎn)市場中，8月24日晚間，綠城中國（以下或簡稱綠城）交上了2021年中期考卷。整體而言，在“銷售+投資”端可謂雙向發(fā)力。

    截至2021年6月30日，綠城中國合同銷售總額達1717億元，同比增長88%，全國排名提升至第7位；累計已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約3207億元，較2020年末增加675億元；總收入361億元，同比增長51%；股東應(yīng)占利潤24.18億元，同比增長15%；銀行存款及現(xiàn)金605.6億元。

    “目前調(diào)控政策對企業(yè)形成一定壓力，在這種壓力下，全行業(yè)所有企業(yè)都在試圖進行創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級，這將加速房企分化。”8月25日下午，在綠城中國2021年中期業(yè)績說明會上，綠城中國董事會主席張亞東向《證券日報》等媒體和投資者表示，這種分化體現(xiàn)在四個方面，一是城市布局的分化，一、二線城市向好，綠城恰好主要布局這些城市；第二是產(chǎn)品的分化，這對綠城更有利；第三是企業(yè)分化，對好且健康企業(yè)影響為正向，這對綠城來說，市場機遇大于壓力，這在業(yè)績指標中均有表現(xiàn)，體現(xiàn)穩(wěn)健房企優(yōu)勢；第四是資金和其他資源供應(yīng)分化，向好的房企集中，在這方面綠城也迎來發(fā)展機遇。

    張亞東進一步稱，未來三年，綠城將目標聚焦在營收和利潤上，像前三年銷售和投資一樣，實現(xiàn)倍增計劃，為社會、員工、業(yè)主和股東創(chuàng)造更高回報。

    關(guān)于回購計劃，張亞東向《證券日報》等媒體和投資者表示，“我們已經(jīng)認真研究多次，并提出了方案，綜合平衡現(xiàn)金流情況以及各方股東訴求，做一個有利于絕大多數(shù)股東的選擇，并推動實施。關(guān)于股份激勵計劃，已經(jīng)對70多位管理層進行期權(quán)、股權(quán)激勵，把管理層、股東和公司利益綁定，為公司長遠發(fā)展護航。”

    新增貨值2140億元

    在土地獲取方面，綠城中國精準把握拿地節(jié)奏，在充沛的資金流支持下，拿地投資較為積極。

    今年上半年，綠城中國于31個城市新增項目67個，總建筑面積約1186萬平方米，總貨值2140億元。其中，一、二線城市的新增貨值占比達78%，其中長三角作為戰(zhàn)略深耕地，新增貨值占比50%，有助于鞏固綠城中國在長三角區(qū)域的市場份額與行業(yè)地位。

    截至2021年6月30日，綠城中國土地儲備總建筑面積6034萬平方米，總貨值達9951億元，平均樓面價每平方米為7177元。在杭州、北京、寧波、上海、天津和西安等13個城市土地儲備貨值均超過200億元。

    2021下半年，綠城中國預(yù)計整體可售貨源額3090億元。其中，自投項目可售貨值2312億元，代建板塊778億元。一、二線自投可售貨值占比為76%，新增貨值占比為63%，達1450億元，完全可保障下半年經(jīng)營指標的完成。

    “為了應(yīng)對‘集中供地’，綠城深度研究、廣泛參與，擇優(yōu)獲取，參拍20個城市的142宗土地，最終在9個城市獲取了23宗土地。”綠城中國管理層表示，在公開市場獲取1458億元貨值，非公開市場獲取682億元貨值。

    “當前各個城市采取較為靈活的土地出讓方式，以天津為例，最高溢價降至15%，給房企利潤留了空間，這對資金合規(guī)性強、杠桿率低的房企是利好，有利于行業(yè)健康發(fā)展。”綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁郭佳峰表示，綠城堅持布局35個核心城市，積極關(guān)注政策、經(jīng)濟等基本面較好城市，確保拿到適合綠城開發(fā)的土地，同時拓展收并購、產(chǎn)城開發(fā)等多元化拿地方式，確保用小資金獲取大貨值。

    打造第二增長曲線

    在傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)外，綠城中國亦著力打造第二增長曲線，積極開展特色業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)的布局與落地。

    小鎮(zhèn)項目持續(xù)擴張發(fā)展，小鎮(zhèn)品牌進一步落地。截至2021年6月30日，小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)已累計進入21座城市，在營在建特色小鎮(zhèn)27個，確權(quán)總建筑面積1192萬平方米；TOD業(yè)務(wù)方面，踐行全國化、多類型、多業(yè)態(tài)的發(fā)展策略，與多地軌道交通集團形成戰(zhàn)略合作，已在杭州、寧波等多個城市累計落地近20個TOD項目。

    此外，在未來社區(qū)方面，成立綠城未來數(shù)智科技公司，形成集設(shè)計、開發(fā)和運營于一體的產(chǎn)業(yè)鏈，致力于營造高品質(zhì)生活場景。上半年，綠城落地寧波及衢州2個未來社區(qū)項目，并重點跟進35個未來社區(qū)項目。

    值得一提的是，在綠城中國的2025年戰(zhàn)略規(guī)劃當中，在業(yè)務(wù)方面，提出“1+1+7”體系目標，“1”是重資產(chǎn)，未來5年綠城合同額目標為4500億元以上，每年增長15%；“1”是輕資產(chǎn)；“7”是上下游企業(yè)，涉及裝配式、金融、生活服務(wù)等資產(chǎn)板塊，合同額400億元。到2025年，上述三大業(yè)務(wù)要形成合約銷售額6400億元。

    而在非住宅開發(fā)板塊，通常被稱為’綠城+’板塊，是當下第二增長曲線的重要核心能力。

    對此，綠城中國管理層向《證券日報》記者表示，在康養(yǎng)方面，目前服務(wù)床位達到6100多張，客戶滿意度在95%以上，服務(wù)金額為4500萬元，持有重資產(chǎn)外，也在進行輕資產(chǎn)化品牌輸出；在房屋4S業(yè)務(wù)板塊，上半年合同金額8.5億元，實現(xiàn)大幅增長，未來希望由為自身業(yè)主服務(wù)延伸到社會領(lǐng)域，目標是到2025年外拓業(yè)務(wù)量占35%；在科技裝修方面，上半年累計營業(yè)額為14.2億元，同比增長32%，希望未來可以深化住宅科技及智能化研究和服務(wù)。

    提前償還多筆到期債務(wù)

    憑借經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)把控審慎的優(yōu)勢，綠城中國與各金融機構(gòu)加深戰(zhàn)略合作，融資渠道保持暢通，融資成本持續(xù)優(yōu)化。

    截至2021年6月30日，綠城中國凈資產(chǎn)負債率為75.2%；現(xiàn)金短債比為2.0倍，一年內(nèi)到期債務(wù)為301億元，占總債務(wù)23.5%，比重較2020年末下降3.8個百分點；總借貸加權(quán)平均利息成本進一步降至4.6%，較2020年上半年的5.2%下降60個基點。

    對于機構(gòu)關(guān)注的永續(xù)債問題，綠城中國管理層向《證券日報》等媒體和投資者表示，永續(xù)債有股性也有債性，比其他融資方式有優(yōu)勢，但成本較高，有跳息機制，“三道紅線”新規(guī)是否將永續(xù)債計入凈資產(chǎn)也待定，綜合考量這些因素后，隨著可贖回日的到來，綠城將逐步贖回永續(xù)債。今年7月份，公司已經(jīng)贖回10億元永續(xù)債，下半年將贖回31億元以及5億美元，到年底將降至108億元，明年還將贖回境內(nèi)外永續(xù)債，后年將贖回最后的15億元，在所有永續(xù)債沒有贖回完之前，將不再發(fā)行。

    “今年上半年，我們提前償還了多筆2021年下半年到期債務(wù)，減少短期負債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。”綠城中國管理層表示，爭取在2023年提前實現(xiàn)“三道紅線”全部達標，目前綠城現(xiàn)金流穩(wěn)健安全，融資成本保持低位，債務(wù)結(jié)構(gòu)有序優(yōu)化，為公司后續(xù)發(fā)展提供強有力的支撐。

    展望下半年，預(yù)期“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)持續(xù)深化，加上“三道紅線”、“集中供地”管控政策的效果顯現(xiàn)，行業(yè)格局將加速變革。

    張亞東表示，下半年，綠城中國以打造“TOP10中的品質(zhì)標桿”為核心目標，通過“多、快、準、省、穩(wěn)”的經(jīng)營策略，全力實現(xiàn)經(jīng)營目標，積極提升產(chǎn)品、運營、投資、營銷等多維能力，穩(wěn)步提升銷售規(guī)模、持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營效率、精準投資定位、優(yōu)化成本以及著眼長遠穩(wěn)健發(fā)展，努力成為“有特長且全面發(fā)展的優(yōu)等生”，全面打造“理想生活綜合服務(wù)商”第一品牌。

（編輯 喬川川）