新城控股商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)挑大梁 REITs破局構(gòu)建“投融管退”閉環(huán)

    本報(bào)記者 王麗新

    向輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，正成為房企抵御周期波動的壓艙石。

    新城控股披露完2025年業(yè)績之后，其經(jīng)營數(shù)據(jù)和轉(zhuǎn)型路徑，引發(fā)業(yè)內(nèi)對“開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“商業(yè)運(yùn)營商”以及構(gòu)建新發(fā)展模式的重新審視。

    報(bào)告顯示，截至2025年底，新城控股在全國141個(gè)城市布局207座吾悅廣場，已開業(yè)在營數(shù)量達(dá)178座，出租率穩(wěn)定在97.86%高位；商業(yè)運(yùn)營總收入為140.9億元，同比增長10%。

    “公司目前的商業(yè)租金收入增長穩(wěn)定可持續(xù)，質(zhì)在量先，質(zhì)在價(jià)先。”新城控股董事長兼總裁王曉松在2025年業(yè)績暨現(xiàn)金分紅說明會上向投資者及《證券日報(bào)》等媒體記者表示，商業(yè)消費(fèi)與城市功能升級為商業(yè)綜合體運(yùn)營提供了更廣闊的空間，為吾悅廣場等商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)繁榮創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)土壤。作為全國性商業(yè)運(yùn)營龍頭企業(yè)，公司在行業(yè)深度調(diào)整期以差異化策略構(gòu)建核心競爭力，通過強(qiáng)化匹配消費(fèi)需求的項(xiàng)目定位、精細(xì)化品牌組合、沉浸式場景創(chuàng)新、多維度會員生態(tài)聯(lián)動，持續(xù)夯實(shí)商業(yè)基本盤。

    重塑盈利結(jié)構(gòu)

    經(jīng)過多年實(shí)施“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略和持續(xù)提升商業(yè)運(yùn)營能力，新城控股如今已晉升為從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營且實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型突破的標(biāo)桿企業(yè)，并已獲得資本市場重估。

    “2025年，公司聚焦商業(yè)管理精細(xì)化，優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營效率，不斷提升資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量，為公司主業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。”新城控股董事會秘書李峰在業(yè)績說明會上表示，公司將持續(xù)做大做強(qiáng)吾悅品牌，著力推進(jìn)商業(yè)運(yùn)營綜合能力的提升。

    新城控股2025年財(cái)報(bào)顯示，該公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入530.12億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為6.8億元，整體毛利率為27.42%。

    從盈利結(jié)構(gòu)分析來看，毛利率同比大幅提升7.62個(gè)百分點(diǎn)，核心動能來自商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)。報(bào)告顯示，新城控股旗下吾悅廣場2025年客流總量20.01億人次，銷售額970億元，同比分別增長13.31%與7.18%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)毛利90.95億元，占公司總毛利比重從上年同期的48%大幅提升至63%，同期，該板塊毛利率更是達(dá)到70%。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，商業(yè)運(yùn)營的高毛利和高占比，表明新城控股盈利結(jié)構(gòu)的根本性改善，由過去的傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)向以高毛利率的運(yùn)營性業(yè)務(wù)占大頭，可謂商業(yè)運(yùn)營板塊已撐起公司發(fā)展的“半壁江山”，印證了其跑通由開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商的轉(zhuǎn)型路徑。

    跑通這一路徑，將為新城控股帶來多重利好。一是持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。截至2025年底，新城控股在手現(xiàn)金余額68億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為14.25億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)8年為正，為其進(jìn)一步擴(kuò)張商業(yè)板塊業(yè)務(wù)或者輕資產(chǎn)外拓規(guī)模提供流動性支持。二是基于公司在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)違約多發(fā)的環(huán)境中保持“零違約”紀(jì)錄的底色，使其受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資者的認(rèn)同，在創(chuàng)新融資渠道和降低資金成本層面屢屢闖關(guān)成功。三是有助于公司從“開發(fā)商”向資產(chǎn)“管理者”轉(zhuǎn)型，大資管戰(zhàn)略全面起勢。

    國際知名投行摩根士丹利在去年12月的行業(yè)研究報(bào)告中表示，新城控股與華潤置地作為穩(wěn)健的商場營運(yùn)商，將受惠于“十五五”規(guī)劃對消費(fèi)的重視及房地產(chǎn)投資信托基金的強(qiáng)勁政策利好。

    轉(zhuǎn)向“全業(yè)態(tài)綜合管理服務(wù)商”

    當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，疊加《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》自2025年12月31日起實(shí)施的政策支持，擁有韌性極強(qiáng)的商業(yè)資產(chǎn)及運(yùn)營能力，意味著商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的不再是沉睡的被動抵押資產(chǎn)，而是通過主動管理可獲取超額管理收益的造血性增值資產(chǎn)。

    新城控股董事會秘書李峰在業(yè)績說明會上表示，2025年，公司成功發(fā)行機(jī)構(gòu)間REITs和美元債，有效盤活存量資產(chǎn)，拓寬融資渠道，為公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升資源配置效率提供了有力支持。

    李峰提到的這筆REITs對當(dāng)下新城控股的發(fā)展尤為重要。2025年11月，新城控股成功發(fā)行以青浦吾悅廣場為底層資產(chǎn)的“吾悅廣場機(jī)構(gòu)間REITs”，發(fā)行規(guī)模6.16億元，配套4.1億元債權(quán)部分。該產(chǎn)品不僅是全國首單消費(fèi)類機(jī)構(gòu)間REITs，更是全國首單A股上市民營企業(yè)發(fā)行的機(jī)構(gòu)間REITs，創(chuàng)下行業(yè)“雙首單”紀(jì)錄。

    這不僅僅是創(chuàng)新融資工具的實(shí)踐，更重要的意義在于，新城控股用“疏通退出通道”完成“投融管退”閉環(huán)，回應(yīng)市場對商業(yè)資產(chǎn)流動性難的擔(dān)憂，實(shí)現(xiàn)從“重資產(chǎn)持有”到“輕資產(chǎn)運(yùn)營”并得到資本市場認(rèn)可，促使商業(yè)板塊成為驅(qū)動發(fā)展的核心引擎，推動公司從開發(fā)商到大資管平臺的轉(zhuǎn)型。

    在業(yè)內(nèi)看來，新城控股的新商業(yè)模式，已從單一項(xiàng)目開發(fā)升級為生態(tài)構(gòu)建，與3.55萬品牌、5497萬會員、金融機(jī)構(gòu)、委托方形成共生網(wǎng)絡(luò)。未來，隨著PRE-REITs儲備與擴(kuò)募推進(jìn)，這一全鏈條能力將進(jìn)一步釋放，助力公司在存量時(shí)代脫穎而出。

    當(dāng)然，市場競爭壓力亦不容忽視。王曉松坦言，市場存在競爭加劇、消費(fèi)降級持續(xù)、商戶新開店意愿下降等諸多不確定性，這將對公司的商業(yè)運(yùn)營收入產(chǎn)生一定的擠壓效應(yīng)。其明確表態(tài)，面對上述可能發(fā)生的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，公司將提前做足準(zhǔn)備，持續(xù)優(yōu)化管理顆粒度、強(qiáng)化前置溝通、合理有序管控現(xiàn)金流、提升經(jīng)營能力及效率。

    他進(jìn)一步稱，為適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新形勢，持續(xù)放大地域深耕優(yōu)勢，公司已于2022年正式成立新城建管輕資產(chǎn)平臺，定位為全業(yè)態(tài)綜合管理服務(wù)商。依托集團(tuán)高效的運(yùn)營體系與成熟的商業(yè)品牌影響力，尤其在商業(yè)綜合體領(lǐng)域，平臺不僅輸出標(biāo)準(zhǔn)化的招商與運(yùn)營管理體系，也結(jié)合屬地消費(fèi)特征進(jìn)行差異化打造，助力委托方項(xiàng)目高效落地與穩(wěn)健經(jīng)營，推動公司“輕重并舉”協(xié)同發(fā)展，在重點(diǎn)城市群不斷拓展商業(yè)運(yùn)營的新版圖。

    此外，對于投資者頗為關(guān)注的分紅事宜，李峰也在業(yè)績說明會上予以回應(yīng)。他表示，公司始終重視股東回報(bào)，自上市以來累計(jì)現(xiàn)金分紅145.95億元。未來，公司將在確保日常經(jīng)營正常、現(xiàn)金流合理的前提下，結(jié)合經(jīng)營實(shí)際和發(fā)展規(guī)劃，積極研究回報(bào)股東的具體安排，努力實(shí)現(xiàn)與投資者的共贏。

（編輯 上官夢露）