上市物業(yè)公司紛紛強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理 保障現(xiàn)金流安全成優(yōu)先項(xiàng)

    本報(bào)記者 李昱丞

    在物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，上市物業(yè)公司已從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)效優(yōu)先。2025年，上市物業(yè)公司紛紛將應(yīng)收賬款管理提升到戰(zhàn)略高度，全面打響應(yīng)收賬款回款攻堅(jiān)戰(zhàn)，以此保障現(xiàn)金流安全和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

    眾和昆侖（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)柏文喜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的新階段，物業(yè)公司不再滿(mǎn)足于賬面利潤(rùn)，而是將回款能力視為生存底線。”

    Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，按港交所行業(yè)分類(lèi)，目前披露2025年業(yè)績(jī)的68家港股上市物業(yè)公司，2025年應(yīng)收賬款（含應(yīng)收票據(jù)，不含應(yīng)收保證金，下同）周轉(zhuǎn)天數(shù)中值為111.34天，較2024年的114.14天有所縮短，整體回款效率實(shí)現(xiàn)邊際改善。

    從頭部物業(yè)公司的表現(xiàn)來(lái)看，碧桂園服務(wù)控股有限公司2025年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為135.86天，較2024年的139.39天縮短了3.53天；萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司應(yīng)收賬款由2024年末的65.15億元下降至2025年末的59.89億元，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)也從2024年的65.70天降至2025年的60.39天；中海物業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中海物業(yè)”）2025年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)由2024年的74.03天降至65.87天。

    A股物業(yè)公司方面，招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商積余”）去年應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)周轉(zhuǎn)天數(shù)為44.00天，相較2024年的47.86天進(jìn)一步優(yōu)化。

    “上市物業(yè)公司加強(qiáng)應(yīng)收賬款回收，本質(zhì)上是在行業(yè)深度調(diào)整期進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)優(yōu)化。”眺遠(yuǎn)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)董事長(zhǎng)兼CEO高承遠(yuǎn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這一舉措傳遞出三個(gè)明確信號(hào)。其一，現(xiàn)金流安全已被置于規(guī)模擴(kuò)張之上，企業(yè)從“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“精耕細(xì)作”；其二，行業(yè)信用環(huán)境趨緊，無(wú)論是地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方回款延遲還是業(yè)主繳費(fèi)意愿下降，都迫使物企建立更嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律；其三，資本市場(chǎng)對(duì)物企的估值邏輯已從“高增速”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;高質(zhì)量”，健康的營(yíng)運(yùn)資本管理成為市值管理的關(guān)鍵抓手。

    近年來(lái)，物業(yè)費(fèi)收繳率下滑已成為橫亙?cè)谖飿I(yè)企業(yè)面前的一大難題?？硕鹞锕苎芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）物業(yè)費(fèi)平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

    在此背景下，上市物業(yè)公司通過(guò)精細(xì)化管理、清退低回款項(xiàng)目、優(yōu)化客戶(hù)結(jié)構(gòu)等多種方式進(jìn)行應(yīng)收賬款管理。

    例如，招商積余嘗試細(xì)化應(yīng)收賬款管理的“顆粒度”。招商積余財(cái)務(wù)總監(jiān)江霞在公司2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，招商積余2025年全面推行應(yīng)收賬款精細(xì)化管理，建立全量項(xiàng)目余額動(dòng)態(tài)管控，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)行動(dòng)態(tài)余額跟蹤管控，執(zhí)行更為有效的節(jié)點(diǎn)回款獎(jiǎng)懲方案，增強(qiáng)全員催費(fèi)的意識(shí)和主動(dòng)性，并針對(duì)特殊項(xiàng)目開(kāi)展提級(jí)攻堅(jiān)，2025年內(nèi)組織專(zhuān)項(xiàng)集中催費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，整體收繳率抵抗住了下滑壓力。

    以雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“雅生活服務(wù)”）、保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利物業(yè)”）等為代表的物企通過(guò)清退低回款項(xiàng)目強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。例如，雅生活服務(wù)2025年持續(xù)出清部分不產(chǎn)生現(xiàn)金流或者經(jīng)營(yíng)效益低下的業(yè)務(wù)，注重回款與業(yè)務(wù)可持續(xù)性，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流的同比改善。保利物業(yè)在2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司將優(yōu)化住宅增量結(jié)構(gòu)，非住宅業(yè)務(wù)聚焦優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，主動(dòng)退出回款較差項(xiàng)目，并計(jì)劃于2026年清退十余個(gè)低效住宅項(xiàng)目，目標(biāo)是2026年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流覆蓋利潤(rùn)倍數(shù)保持在1倍以上。

    中海物業(yè)則發(fā)力非住宅業(yè)態(tài)，以實(shí)現(xiàn)回款優(yōu)化。中海物業(yè)2025年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2025年公司新增管理建筑面積達(dá)9090萬(wàn)平方米，其中非住宅項(xiàng)目面積占比達(dá)到68.4%。據(jù)悉，非住宅物業(yè)雖然部分項(xiàng)目回款周期較長(zhǎng)，但壞賬風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)化住宅項(xiàng)目。

    “應(yīng)收賬款正從‘規(guī)模時(shí)代的墊腳石’變?yōu)?lsquo;風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代的試金石’。”柏文喜認(rèn)為，應(yīng)收賬款管理能力的差異，將決定上市物企能否跨越周期。