正榮地產(chǎn)港股之旅啟航 借助資本市場有望強者恒強

    本報記者 謝誠

    正榮地產(chǎn)集團有限公司自2017年9月正式向港交所提交上市申請以來，便成為全球資本市場關(guān)注的焦點。1月16日，公司在香港聯(lián)合交易所正式掛牌上市，股票代碼06158.HK。

    根據(jù)15日公司發(fā)布的公告信息，正榮地產(chǎn)在此次上市招股階段，香港公開發(fā)售部分收到有效申請合共6007份，認購合計1.79億股，相當于香港公開發(fā)售股份總數(shù)1億股的1.79倍。公司最終定價每股3.99港元，香港及國際發(fā)售均錄得超額認購。經(jīng)扣除包銷費用及傭金和全球發(fā)售相關(guān)的其他估計開支后，全部發(fā)售的所得款項凈額約為38.43億港元。

    競爭優(yōu)勢明顯六大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略推進未來發(fā)展

    正榮地產(chǎn)2015年7月成立，是正榮集團房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的獨家平臺。正榮地產(chǎn)從正榮集團繼承了豐富的經(jīng)驗及成熟的房地產(chǎn)開發(fā)能力，專注于為中高端改善型客戶開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，以及開發(fā)、運營及管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)，以維持平衡的業(yè)態(tài)組合。

    談及公司的競爭優(yōu)勢，投資機構(gòu)表示，正榮地產(chǎn)是國內(nèi)大型的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，在國內(nèi)一二線城市擁有可觀的土地儲備，其強大的土地收購能力有效推動公司在全國范圍內(nèi)的「145X」戰(zhàn)略計劃。同時，公司專注于開發(fā)面向中高端改善型客戶的優(yōu)質(zhì)及訂制產(chǎn)品，其房地產(chǎn)開發(fā)及管理能力有目共睹。外加其較高的品牌知名度，以及創(chuàng)辦人及管理團隊的專業(yè)度和豐富經(jīng)驗，共同造就了正榮地產(chǎn)在激烈市場競爭環(huán)境中的成功和持續(xù)發(fā)展。

    香港資本市場向來對上市公司的業(yè)績和市場前景極為看重。“此次正榮地產(chǎn)能夠脫穎而出，打破市場對內(nèi)房股的有色眼鏡，公司搶眼的業(yè)績增長及成長潛力是關(guān)鍵所在。”境內(nèi)分析師指出。根據(jù)招股書信息，2014年至2016年，正榮地產(chǎn)的收益分別為人民幣30.396億元、人民幣43.102億元、人民幣146.035億元，實現(xiàn)連續(xù)增長。

    對于未來發(fā)展，公司表示，正榮地產(chǎn)將持續(xù)推進六大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，即加強在現(xiàn)有市場的領(lǐng)先地位及戰(zhàn)略進軍其他經(jīng)選市場；專注于高質(zhì)素及平衡的未來增長；利用多元化投資策略并物色新增長機會；進一步豐富客戶導向型產(chǎn)品種類、提升品牌價值和提高客戶忠誠度；致力于審慎的財務(wù)政策及優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；以及將繼續(xù)積極招攬、挽留和激勵有技能和才干的雇員。

    “改善大師”市場定位成主要推力

    隨著經(jīng)濟增長、可支配收入增加以及其它因素（包括人口結(jié)構(gòu)變化及生育計劃規(guī)定和政策）的變更，住房改善型需求出現(xiàn)。有別于住房的剛性需求，居民對于中高端住宅物業(yè)的改善型需求近年來呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢。根據(jù)中指院資料，2012年至2016年，因中國房地產(chǎn)市場的住房改善型需求不斷增長，建筑面積介乎90平方米至200平方米的已售出住宅單位所占銷售比例從51.6%上升至56.3%。

    深耕房地產(chǎn)行業(yè)多年的正榮地產(chǎn)，嗅出市場先機。房地產(chǎn)市場群雄逐鹿，正榮地產(chǎn)別出心裁地提出“改善大師”的品牌定位。自2016年8月起，公司已先后開發(fā)出“優(yōu)家”系、“精工”系、“大師”系及“典藏”系4個產(chǎn)品系列的住宅物業(yè)項目。公司的房地產(chǎn)開發(fā)過程從地盤選擇到項目規(guī)劃、設(shè)計都以中高端目標客戶的需求及喜好為中心。應(yīng)該說，抓住改善型客戶的心，堅持獨特的市場策略使得正榮地產(chǎn)在房地產(chǎn)角逐中顯得游刃有余。

    根據(jù)正榮的預期，未來中國建筑面積介乎90平方米至200平方米的已售出住宅單位所占銷售比例將持續(xù)增長。根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，中國人均住宅建筑面積預計于2020年增加至38平方米，導致中高端住宅物業(yè)的住房改善型需求約為22億平方米，占2020年住宅物業(yè)總需求的26.4%。正榮地產(chǎn)切入的正是市場前景看好的那塊蛋糕。

    精準投資能力凸顯正榮策略持續(xù)盈利

    獨特的市場定位之后，執(zhí)行力成為房地產(chǎn)角逐勝敗的分水嶺。不同于部分房地產(chǎn)激進擴張的策略，正榮地產(chǎn)一直秉行穩(wěn)中求進的投資策略，公司強悍的投資能力一直被同行所覬覦。公司投資部對外宣稱：“公司每進入一個城市，通常是先基于對目標城市及潛在地方市場周期的多年市場調(diào)查，根據(jù)其現(xiàn)有的地理位置及房地產(chǎn)市場的增長潛力進行新城市及地區(qū)的甄選，有選擇性的拓展進入新城市及新選地區(qū)。而后集中精力在所甄選及進駐的每個城市進行深入市場滲透，憑借公司的深耕戰(zhàn)略、品牌名聲、豐富經(jīng)驗及成熟的房地產(chǎn)開發(fā)實力，持續(xù)增加正榮地產(chǎn)的盈利能力。”

    截至2017年10月31日，正榮地產(chǎn)組合擁有81個物業(yè)項目的物業(yè)組合，應(yīng)占的總建筑面積約1，150萬平方米。從區(qū)域布局上看，公司總部位于上海，已在長江三角洲經(jīng)濟區(qū)、中國中西部經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈及海峽西岸經(jīng)濟區(qū)四個核心業(yè)務(wù)區(qū)域建立業(yè)務(wù)據(jù)點。大部分地塊位于一、二線城市或公司相信具有高增長潛力的城市的黃金地段。

    根據(jù)中指院的報告，正榮地產(chǎn)于2016年開發(fā)并銷售的兩個代表性住宅項目南京正榮·潤峯和南京正榮·潤錦城的每平方米平均售價，分別較鄰近地區(qū)可比較住宅物業(yè)同年平均售價高20.4%及15.8%，品質(zhì)帶來的價值差異顯著。

    高效內(nèi)部管控融資成本持續(xù)下降

    現(xiàn)金流是所有房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，如何管控現(xiàn)金流成為一道難題。根據(jù)正榮介紹，公司始終堅持著一套行之有效的管控方式及策略。在保持快速發(fā)展的同時，密切監(jiān)察資本及現(xiàn)金狀況，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。具體而言，公司利用動態(tài)可變現(xiàn)市值存貨管理方法，確保物業(yè)定價的靈活性，維持公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目適當?shù)默F(xiàn)金流量及回報水平，同時密切監(jiān)察公司資本及債務(wù)水平。

    正因如此，截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日，公司借款總額的加權(quán)平均實際利率分別為12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。從2014年至今，融資利率從12.5%降低到7.3%。上市后公司融資來源渠道將進一步拓寬，充足的營運資金將支持業(yè)務(wù)進一步擴充。

    機構(gòu)普遍認為，專注于改善型住房需求，正榮地產(chǎn)擁有強大的端到端房地產(chǎn)開發(fā)能力。其可變現(xiàn)市值為基礎(chǔ)的動態(tài)庫存管理方法，以及聲譽卓著的品牌以及高效的管理團隊，極大支持公司在上市后，能夠迅速有效地應(yīng)對多變的市場所帶來的挑戰(zhàn)。

    內(nèi)房股發(fā)力港股市場向好

    盡管受宏觀環(huán)境因素影響，行業(yè)呈現(xiàn)逐步收緊態(tài)勢，多數(shù)房企銷售金額在年內(nèi)創(chuàng)下歷史新高，估值也因此受到“報復性”修正。在估值與業(yè)績雙重作用下，地產(chǎn)板塊成為近一年來帶領(lǐng)港股走強的主力部隊。

    回顧2017年，全年內(nèi)房股板塊翻了一倍有余，從月度表現(xiàn)看來，板塊整體表現(xiàn)12個月中就有11個月實現(xiàn)上漲。個股表現(xiàn)方面，板塊內(nèi)21只個股中漲幅超一倍的就有7只，而漲幅超過50%的更是高達13只。

    2018年年初，經(jīng)過一段時間回調(diào)的地產(chǎn)板塊再次迎來了一個新的配置時間窗口，實現(xiàn)開門紅。盡管對于選擇此時赴港上市，正榮地產(chǎn)表示并非有意為之，但漲勢背后則反映出市場對內(nèi)房股板塊的持續(xù)看好，公司此次港股上市也占盡天時。截至目前，大部分房企的2017年年度運營表現(xiàn)已經(jīng)基本出爐，排名靠前的房企整體業(yè)績預期樂觀。在此行情下，作為內(nèi)房股優(yōu)質(zhì)投資標的，正榮地產(chǎn)上市后市場表現(xiàn)可期。

    針對未來行業(yè)格局變化，分析師指出，房地產(chǎn)市場格局正快速邁向集中化和規(guī)?；内厔荨默F(xiàn)有的2017年數(shù)據(jù)來看，年度業(yè)績500億以上的房企數(shù)量較2016年增加15家，強者恒強成為新的競爭態(tài)勢。本身處在前列的正榮地產(chǎn)具有較好的先發(fā)優(yōu)勢，同時上市又可極大幫助公司在資金運作上實現(xiàn)突破，在新一輪資本擴張下抓住發(fā)展機會有望做大做強。