云泰商業(yè)：實現(xiàn)輕重分離打造全新商業(yè)地產(chǎn)模式

    當商業(yè)開發(fā)回報已不足資本期望時，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型悄然已至，輕資產(chǎn)模式也被市場所熱烈追逐，那么究竟如何打造輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)公司，或者通過何種運營方式能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的真正輕資產(chǎn)？在10月10日，云泰商業(yè)舉辦的“探索與人性”啟動發(fā)布會上，我們或許可以窺見端倪。

    據(jù)了解，來自全國的300個品牌企業(yè)參加了發(fā)布會，其中包括綠茶餐廳、經(jīng)典杭幫菜外婆家、絲膚蘭、優(yōu)衣庫、博納影城、michaelkors、歐舒丹等眾多一線品牌。出席本次云泰商業(yè)發(fā)布會的有云泰商業(yè)董事長楊明才、晤橋亞洲創(chuàng)始人、董事總經(jīng)理吳曉軍、瘋果創(chuàng)始人王三石、云南云海肴董事長趙晗、云泰商業(yè)總經(jīng)理吳錚等。

    一種全新商業(yè)地產(chǎn)模式的誕生

    由于有云南城投、中國銀泰、以及因騎鵝公社、神獸寺街在行業(yè)一炮而紅的吳錚的加盟，讓云泰商業(yè)倍感神秘。根據(jù)云南城投的公告顯示，云泰商業(yè)注冊資本為1億元，其中云南城投出資4300萬元，持股43%；銀泰商管出資3200萬元，持股32%；云泰熱忱合伙企業(yè)出資2500萬元，持股25%。

    云泰商業(yè)是2018年成立的新兵，云南城投、中國銀泰為何選擇在這個時間節(jié)點，成立了這樣一家公司？其實結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大背景，我們不難想象，云南城投、中國銀泰寄希與云泰商業(yè)的使命——探索中國商業(yè)地產(chǎn)的全新之路，以“最懂人”的運營方式來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的真正輕資產(chǎn)。

    在本次發(fā)布會上，關(guān)于公司的商業(yè)模式，吳錚介紹道，公司是依靠輕資產(chǎn)的運營來撬動重資產(chǎn)的增值收益，并持續(xù)提高項目的運營價值，形成行業(yè)口碑，進而形成網(wǎng)絡效應，實現(xiàn)短期收益和長期的價值增長。

    對此，云南云海肴餐飲管理有限公司董事長趙晗稱，輕資產(chǎn)模式是更貼近互聯(lián)網(wǎng)本質(zhì)的商業(yè)模式，即便是餐飲行業(yè)，由于受互聯(lián)網(wǎng)的滲透，也越來越多的在轉(zhuǎn)型升級中向輕資產(chǎn)模式布局，輕資產(chǎn)更有可能打造龍頭企業(yè)，形成規(guī)模優(yōu)勢。

    據(jù)了解，目前云泰商業(yè)是行業(yè)中規(guī)模最大的混合所有制商業(yè)輕資產(chǎn)管理公司。根據(jù)云南城投公告顯示，云泰商業(yè)注冊資本為1億元。目前，云泰商業(yè)已進入北京、杭州、成都、武漢、長沙、哈爾濱、昆明、寧波等城市，已管理項目包括銀泰城系列、環(huán)球MALL系統(tǒng)、會展商業(yè)系列、茶馬花街系列等30余個獨立項目，管理面積超過300萬平方米，是國內(nèi)最大的混合所有制輕資產(chǎn)管理公司。

    那么在市場大佬屢屢提及加入輕資產(chǎn)陣營時，剛剛成立的新兵云泰商業(yè)又該如何殺出一條血路？

    云泰商業(yè)總結(jié)自己的打法為一橫一縱。首先，橫向?qū)崿F(xiàn)內(nèi)涵增長，在精細運營的基礎(chǔ)上，通過特色主題場景和IP形成客流的發(fā)動機，通過可視化、體驗化、平臺化的會員中心建立用戶前行，將精準的海量的客流提供給租戶，通過改變客流來實現(xiàn)銷售；其次，縱向?qū)崿F(xiàn)外延擴張，與擁有眾多項目的集團化或者基金合作，依靠輕資產(chǎn)實現(xiàn)增值收益。

    我們的產(chǎn)品邏輯之一是通過“主題場景+業(yè)態(tài)創(chuàng)新”，通過“大街區(qū)小品牌”的方式來形成差異化，打破同質(zhì)化，聚焦近端客流并吸引遠端客戶群。云泰商業(yè)總經(jīng)理吳錚如是說道。

    從”人性“出發(fā)打造極致產(chǎn)品體驗

    歸根結(jié)底，還是產(chǎn)品，或者說是差異化又擁有極致體驗的產(chǎn)品！

    從整個商業(yè)發(fā)展的歷程來看，購物中心經(jīng)歷了貨品時期、品牌時期，目前是時候進入全新時代，即進入更加注重“人的需求”的階段，通過洞察消費者，根據(jù)消費者的需求，提供更為豐富的產(chǎn)品，例如包括貨品、品牌、環(huán)境、空間、IP展、主題街區(qū)、時鐘化活動等等。在整個云泰商業(yè)的高層內(nèi)部，大家認為這是未來，也是大勢所趨。

    據(jù)了解，在今年4月的一次大會上，云泰商業(yè)重點強調(diào)了思維的轉(zhuǎn)變，從此前以產(chǎn)品為中心演變成以用戶為中心。

    “一是要關(guān)注商業(yè)向關(guān)注消費者需求的轉(zhuǎn)變，二是要有單一的商業(yè)管理向提供全變價值鏈的服務轉(zhuǎn)變”，發(fā)布會上，云泰商業(yè)董事長楊明才如是描述道。

    對此，云泰商業(yè)總經(jīng)理吳錚介紹，未來輕資產(chǎn)最為強調(diào)的是精細化運營能力，云泰商業(yè)將從IP和主題街區(qū)的角度切入，去高度匹配當下消費者的消費特征，從而帶來更大的流量，以實現(xiàn)商戶有消費者之間的網(wǎng)絡效應。

    他補充道，“比如未來在城市打造鮮花市集等帶有主題的市集，形成整個街區(qū)或者項目的公共時間表，真正的驅(qū)動消費者。云泰要在消費者心目中留下深刻的印象，也就是形成差異化將是云泰商業(yè)最大核心。”

    打造主題商區(qū)，吳錚最有發(fā)言權(quán)。據(jù)了解，吳錚自2004年進入中糧集團總部，到2015年走馬上任大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理，他用騎鵝公社、神獸寺街、0618街、5號車庫讓大悅城成為購物中心街區(qū)商業(yè)的弄潮兒，且有一大批追隨者。

    “黃金三角”股權(quán)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)輕重分離

    除了對于商業(yè)模式和產(chǎn)品的深刻理解，云泰商業(yè)在股權(quán)結(jié)構(gòu)上也頗為特殊，云南城投持股43%，銀泰商管持股32%，云泰熱忱合伙企業(yè)持股25%。

    對此，有業(yè)內(nèi)專家解析稱，“43%的股權(quán)并沒有形成絕對控股，這說明這不是某一家一股獨大的公司，云城投比較典型是純財務投資和支持，意味著它并不強調(diào)在公司擁有管理權(quán)，他代表的是投資人；中國銀泰則在商業(yè)地產(chǎn)尤其購物中心有著深厚的傳承和歷史，目前的三方股東分別代表著資本、項目、專業(yè)團隊，是一個黃金三角組合，這樣的治理結(jié)構(gòu)將在公司運營中發(fā)揮非常良性的作用。”

    “這種方式將更加尊重目前團隊的經(jīng)營決策，相當于給予團隊更大授權(quán)，這種更加市場化的對外運營，真正認可了團隊的重要性和創(chuàng)造力，等于在商業(yè)管理商業(yè)地產(chǎn)中間的作用，真正承認了人的作用。”吳錚說道。

    眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)本身是重資產(chǎn)行業(yè)，人才、團隊的作用在前期并未顯現(xiàn)。云泰商業(yè)的產(chǎn)生是通這種甲乙方委托管理的實現(xiàn)輕重分離，并擁有最大的空間去探索和創(chuàng)新，這也將有助于云泰商業(yè)形成規(guī)模效應。

    據(jù)查閱，云泰商業(yè)注冊成立后，云南城投、銀泰商管雙方目前所持、及在云泰商業(yè)存續(xù)期間新設(shè)、新購公司（包括直接或間接全資、控股或?qū)嶋H控制的公司）的商業(yè)物業(yè)，優(yōu)先交由云泰商業(yè)管理。

    上述也就意味著云泰商業(yè)已經(jīng)拿到了很重要的一張商業(yè)運營授權(quán)牌，未來云泰商業(yè)能否真正成為行業(yè)最具創(chuàng)新力和影響力的商業(yè)管理公司，我們拭目以待。