CEO被查、負(fù)債90億，這家公司會(huì)成為下一個(gè)ofo嗎

    文|高歡歡

    通過“燒錢”來搶市場的方式并不具有持續(xù)性，依靠“燒”風(fēng)投的資金發(fā)展也不是長久之計(jì)。在資本瘋狂過后，等待蛋殼的會(huì)是爆雷、易主，還是繼續(xù)經(jīng)營？

    “雞飛蛋打”？蛋殼的破產(chǎn)傳聞似乎要成真了。

    繼欠款、CEO被查、斷網(wǎng)、提現(xiàn)困難、數(shù)百人聚集總部維權(quán)等問題之后，11月16日，有媒體從蛋殼新離職員工處獲悉，蛋殼公寓或?qū)⑿计飘a(chǎn)。

    “覆巢之下，焉有完卵？”傳聞也波及到了分公司。同日，據(jù)媒體報(bào)道，蛋殼公寓杭州分公司的門頭招牌已經(jīng)撤掉，雖然還有員工在，但是只負(fù)責(zé)登記一些前來討要說法的租客。

    自2020年伊始，長租公寓爆雷事件頻發(fā)。僅7、8月份，就有20多家長租公寓項(xiàng)目“爆倉”“跑路”，主要原因多為資金鏈斷裂和高收低租。

    自稱管理房間“40萬+”，累計(jì)服務(wù)用戶“100萬+”的頭部玩家蛋殼公寓（NYSE.DNK），從1月份高光上市到被傳破產(chǎn)，這一年來命運(yùn)多舛。

    持續(xù)虧損

    事實(shí)上，從創(chuàng)立至今，蛋殼公寓一直都未能盈利。其赴美上市的招股書顯示，蛋殼公寓已經(jīng)連續(xù)三年處于凈虧損狀態(tài)，并且虧損幅度在不斷上升，累計(jì)虧損達(dá)到63億元。其中，2017至2019年，蛋殼公寓虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元。

    從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，今年3月份，蛋殼公寓發(fā)布的首份財(cái)報(bào)顯示，2020年一季度蛋殼公寓收入為19.40億元，同比增長62.5%。不過，蛋殼公寓仍處虧損狀態(tài)，一季度凈虧損12.344億元，上年同期為8.162億元。

    截至2020年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為8.26億元，但總負(fù)債達(dá)90.27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.06%。

    負(fù)債高企，蛋殼公寓的投訴量也驚人，僅僅黑貓投訴就有近2萬的投訴量，如拖欠房東租金、不退租戶押金、聯(lián)系不上客服、交錢無人做保潔等。

    近期蛋殼公寓的股價(jià)也一路下滑。1月17日蛋殼正式登陸紐交所，其開盤價(jià)為13.5美元。截至11月16日，其股價(jià)僅為1.51美元。10個(gè)多月里，蛋殼股價(jià)跌幅達(dá)90%。

    蛋殼公寓上市以來股價(jià)表現(xiàn)。來源：東方財(cái)富網(wǎng)

    成立于2015年的蛋殼公寓已經(jīng)經(jīng)歷了多次融資。2018年2月，蛋殼公寓完成1億美元B輪融資；同年6月完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環(huán)球基金領(lǐng)投，B輪投資方華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本等全部繼續(xù)跟投；2019年3月，蛋殼公寓完成5億美元C輪融資；7個(gè)月后，蛋殼公寓又完成了D輪1.9億美元融資。

    吸引資本持續(xù)追逐的，是蛋殼公寓積聚的海量房源、租客和房東。截至2020年3月31日，蛋殼公寓進(jìn)入全國13個(gè)城市，運(yùn)營公寓數(shù)量達(dá)到41.9萬間，同比增長46.8%。其中，北京、上海、深圳三個(gè)城市運(yùn)營的公寓數(shù)量為20.7萬間，其他城市為21.2萬間。

    但蛋殼公寓的虧損在不斷加劇。一方面是長租公寓市場競爭激烈，租金收入下降和競爭加劇，蛋殼公寓不得不開始降價(jià)，不斷壓縮利潤空間，從2018年三季度的每間每月752元，下降到517元左右。

    另一方面，相關(guān)部門加強(qiáng)了對(duì)租金貸的監(jiān)管。蛋殼上市前有67.9%的租客都使用了租金貸，這一比例最高時(shí)曾經(jīng)超過了九成。然而去年底，住建部等六部門發(fā)布新規(guī)：住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。這意味著，蛋殼公寓來自租金貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入會(huì)大幅減少。

    而陷入泥淖的長租公寓并非蛋殼一家。公開資料統(tǒng)計(jì)，下半年暴雷企業(yè)多達(dá)30家，受害的房東及租客高達(dá)幾百萬。

    長租公寓為何屢屢爆雷？

    據(jù)《證券市場周刊》分析，宏觀和監(jiān)管沖擊造成了流動(dòng)性危機(jī)的原因是蛋殼公寓虧損幅度大，且經(jīng)營性現(xiàn)金流長期為負(fù)。更進(jìn)一步的模擬顯示，只有當(dāng)出租率達(dá)到98.7%以上，蛋殼公寓的經(jīng)營性現(xiàn)金流才能轉(zhuǎn)為上升態(tài)勢，但這顯然是不可能的。

    我愛我家集團(tuán)前副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，蛋殼公寓虧損不斷的根源在于長租公寓屬于高進(jìn)低出、長收短付、短線長投的運(yùn)營模式。長租公寓的資金沉淀還來源于時(shí)間錯(cuò)配。長租公寓企業(yè)對(duì)業(yè)主是月付或季付，據(jù)蛋殼公寓招股說明書顯示，蛋殼公寓的租客中，以“租金貸”模式支付租金的人數(shù)遠(yuǎn)超直接支付租金的租客數(shù)量。2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。

    根據(jù)蛋殼公寓的招股書，2019年1~9月，蛋殼公寓通過“租金貸”模式獲取的租金預(yù)付款，占租金收入的80%。據(jù)環(huán)球網(wǎng)報(bào)道，與蛋殼公寓合作的平臺(tái)有網(wǎng)商銀行、微眾銀行、平安好月付、中關(guān)村銀行等。

    胡景暉還表示，長租公寓企業(yè)快速擴(kuò)張，收房、裝修、裝配靠自有資金根本不夠，在這種情況下，長租公寓企業(yè)挪用了資金池里的資金，但這是需要未來持續(xù)支付給房東的，這樣也就慢慢變成了“龐氏騙局”。一旦沒有新的租客進(jìn)入，通過租金貸的方式提前付房租，現(xiàn)金流就會(huì)斷掉，最終資金鏈崩斷。

    通過“燒錢”來搶市場的方式并不具有持續(xù)性，依靠“燒”風(fēng)投的資金發(fā)展也不是長久之計(jì)。在資本瘋狂過后，等待蛋殼的會(huì)是爆雷、易主，還是繼續(xù)經(jīng)營？

    誰會(huì)是蛋殼的白衣騎士？

    被視為一場危險(xiǎn)資本游戲的長租公寓，顯然有天使與魔鬼的AB面。

    “長租公寓爆雷，一定比P2P爆雷更厲害”，胡景暉兩年前曾做過預(yù)言，今天這一幕正在上演。

    高管被查、糾紛頻發(fā)等一系列丑聞，以及糟糕的資本市場表現(xiàn)后，大資本似乎也在拋棄蛋殼。

    2019年初春，蛋殼上市前的C輪融資，螞蟻金服領(lǐng)投，將蛋殼估值送上20億美元。截至2020年一季度，螞蟻金服持有蛋殼公寓8.6%的股權(quán)，副總裁兼戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人紀(jì)綱代表螞蟻金服擔(dān)任蛋殼公寓董事。

    但在6月16日，蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖接受調(diào)查前2天，紀(jì)綱辭任董事。市場猜測螞蟻金服尋求退出。

    據(jù)《財(cái)經(jīng)》此前報(bào)道，監(jiān)管層已經(jīng)就蛋殼資金鏈?zhǔn)录s談了自如、微眾銀行等企業(yè)，尋找解決方案。據(jù)悉，2018年8月鼎家爆倉后，自如曾配合一些地方政府，解決了部分租客的接收安置問題。

    作為蛋殼“租金貸”業(yè)務(wù)的合作方之一，微眾銀行11月16日下午在官方微博發(fā)布公告作出回應(yīng)。根據(jù)租戶與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》，租戶和業(yè)主已形成租賃關(guān)系，并已預(yù)付租金，享有合法居住權(quán)。建議在已付租期間繼續(xù)居住，保障租戶的權(quán)益。“有關(guān)蛋殼公寓租金貸至少在2021年3月31號(hào)前，征信將不受影響。”

    顯而易見的是，曾經(jīng)的資本寵兒如今已內(nèi)外交困，蛋殼的處境越來越糟糕。盡管蛋殼官方多次聲稱“公司正常運(yùn)營”，信號(hào)卻不甚明朗。至于它會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)拿著號(hào)碼牌排隊(duì)退押金的ofo，要看它是否找到自己的白衣騎士。目前來看，這并不容易。

    住建部近日發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》特別強(qiáng)調(diào)，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

    顯然，亂象叢生的長租公寓即將迎來最強(qiáng)監(jiān)管。希望風(fēng)暴過后，行業(yè)能迎來真正的發(fā)展機(jī)遇。