深圳樓市：房企讓利促銷還是提價待沽？

    深圳樓市剛剛走過不平靜的2018年，出臺了三價合一、二次房改、731樓市調(diào)控新政、城中村（舊村）總體規(guī)劃等影響樓市的重磅政策。剛剛進入2019年，樓市也顯得有些“不平靜”。

    據(jù)第一太平戴維斯公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月底深圳住宅成交量約為302萬平方米，同比減少0.4%。在成交價格方面，盡管市場仍有大量被抑制的購房需求，但受政府調(diào)控、銀行監(jiān)管和房改的政策影響，全年住宅成交價格表現(xiàn)穩(wěn)定。2018年的住宅市場平均成交價格較2017年的平均成交價格同比下降0.7%至每平米56988元。另據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2018年全年深圳合計成交73047套二手房，同比減少1.1%。

    從去年下半年開始，深圳樓市趨向平穩(wěn)、開發(fā)商大量推盤并推出一定幅度的促銷措施。這時，網(wǎng)上流傳出這么一則消息，卻顯得有些格格不入。

    消息指出：實地集團2018年全年銷售目標(biāo)達成。鑒于近期市場回暖、菏澤取消限售、廣州取消公寓限購令、深圳下調(diào)首套房利率等利好政策釋放，各地房地產(chǎn)政策提振勢頭明朗。經(jīng)集團研究決定，實地·深圳劍蘭郡項目于2019年1月1日起，全面提升銷售價格，視具體情況上調(diào)每套50萬元以上。

    實地·深圳劍蘭郡位于羅湖紅嶺片區(qū)，是一個在建的住宅項目，但項目規(guī)模并不算大。1月3日，記者前往現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，營銷中心人氣并不算旺?，F(xiàn)場銷售人員對記者表示，網(wǎng)上的消息為誤傳，項目并沒有提價，但所剩的房源已經(jīng)不多，目前均價在每平方米72000元左右。

    從去年10月開始，深圳市場上的各大開發(fā)商為了完成年末回款以及銷售指標(biāo)，推盤入市的積極性明顯增強，且為了刺激潛在購房者入市，多家開發(fā)商項目紛紛推出優(yōu)惠折扣，首付分期、一成首付、特價房、給中介高提成等促銷手段層出不窮。在龍崗中心城，一處開盤不久的商務(wù)公寓吸引了許多置業(yè)者的目光，不僅是價格僅在每平方米25000元左右，低于市場預(yù)期，更重要的是房產(chǎn)中介鋪天蓋地式的宣傳。“這個項目給我們中介的返點提成是其他項目的兩到三倍。”房產(chǎn)中介張經(jīng)理如是說。

    房地產(chǎn)開發(fā)本來就是一個資金高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，所以，盡快回籠資金是開發(fā)商最迫切的任務(wù)。不過，從去年12月下旬開始，隨著部分項目銷售任務(wù)完成，市場上促銷的號角聲已經(jīng)逐漸變?nèi)?，推貨量也有所下降。有中介告訴記者，一些深圳新盤項目或考慮降低優(yōu)惠幅度。記者發(fā)現(xiàn)，福田一處在去年11月入市的項目也在近期宣布最后一批特價房源優(yōu)惠，隨后即收回3%的優(yōu)惠，按最新價格執(zhí)行。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年全國各地陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策超過400次?；蛟S，包括菏澤、廣州在內(nèi)的多座城市在近期相繼調(diào)整樓市調(diào)控措施，給市場參與方帶來了一些“希望”。不過，青島和成都卻相繼傳出暫停搖號、無人參與搖號的消息，顯示出房產(chǎn)銷售依舊面臨嚴(yán)峻考驗。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，盡管調(diào)控大方向不變，但為了維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，2019年各城市將可根據(jù)自身情況作相應(yīng)政策調(diào)整，當(dāng)然也包括深圳。只是，從企業(yè)營銷策略來看，如果開發(fā)商資金壓力還是很大，還是會顯露出以價換量的心態(tài)。

    進入1月份即春節(jié)臨近前，樓市進入淡季，開發(fā)商會開始規(guī)劃新一年的銷售計劃。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，相關(guān)的加價誤傳背后反映了市場各方的心態(tài)，但像深圳等一線城市的樓市表現(xiàn)相對穩(wěn)健，目前這個階段正好是房企銷售策略分化時期，資金壓力不大的企業(yè)會選擇放緩自身的節(jié)奏。

    從全國范圍來看，克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，雖然去年第四季度房企推盤量大幅增加、項目積極入市，但市場去化表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。值得注意的是，百強房企在去年12月單月銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但單月同比增速偏低，并從去年7月份近60%的同比增幅大幅回落至21%左右。短期內(nèi)房企仍然會保持謹(jǐn)慎投資、加緊去化的原則。房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長向平穩(wěn)增長過渡，百強房企的規(guī)模增速相比近兩年將顯著放緩并保持整體平穩(wěn)。