去年12月房企融資跌破200億 環(huán)比降逾六成

    近期，發(fā)布融資信息的房企不在少數(shù)，更有多家房企大額融資計劃獲批，房企融資似乎有了回暖跡象，但是實際情況并非如此。

    研究機構(gòu)的最新統(tǒng)計顯示，去年12月典型房企實際融資總額環(huán)比大降超六成，創(chuàng)2018年以來最大降幅，再創(chuàng)2017年以來單月融資新低。其中公司債、信托、境內(nèi)銀行貸款等融資方式的融資額度均大幅下降，不僅境內(nèi)融資下降，境外融資也大幅下降。

    隨著央行決定再次全面降準，將凈釋放長期資金8000億元，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期房企資金壓力將得到較大緩解，但是也有業(yè)內(nèi)人士認為，今年上半年房企資金壓力有可能緩解一點，但并不會帶來太大的利好，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場本身處在下行周期，政策面對于房企融資渠道有重重防火墻，大部分資金無法流入開發(fā)領(lǐng)域，房企資金面仍然會很緊張。

    業(yè)內(nèi)人士認為，在房企整體融資環(huán)境仍較為嚴峻、償債壓力逐漸加大的情況下，保持充足的現(xiàn)金流成為關(guān)乎生存的關(guān)鍵。

    去年12月房企融資

    總額跌破200億

    表面上看，去年年底債權(quán)審批速度加快，房企全力加速融資，發(fā)債量迎小高潮，但據(jù)同策研究院統(tǒng)計，真正成功發(fā)行的少得可憐。數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，40家典型上市房企融資總額僅為181.52億元，環(huán)比激減64.12%，創(chuàng)2018年以來最大降幅，再創(chuàng)2017年以來單月融資新低。

    從趨勢來看，繼去年9月、10月融資金額兩連跌之后，11月份有所回暖，12月又震蕩下跌。具體來看，12月債權(quán)融資為180.49億元，占房企融資總量的99.43%，環(huán)比下降64.28%。其中，境內(nèi)銀行貸款融資為57.74億元，占比32%，環(huán)比下滑33.12%；公司債融資50.28億元，占比28%，環(huán)比下滑75.95%；中期票據(jù)融資39.57億元，占比22%，環(huán)比下滑8.87%；信托貸款金額25.9億元，占比14%，環(huán)比下滑64.81%；其他債權(quán)融資僅6.7億元，占比4%，環(huán)比下滑92.7%；委托貸款和海外銀團貸款融資金額為0。

    對于各債權(quán)融資方式融資額度均大幅下降的原因，同策研究院研究總監(jiān)張宏偉接受證券時報記者采訪時表示，去年年底可能因為額度緊張的原因，融資渠道管控仍比較嚴格，所以去年11月、12月資金壓力還是比較大的。表面上看，進入12月以來，資產(chǎn)證券化屬于持續(xù)高發(fā)期，多筆房企ABS成功獲批，但實際統(tǒng)計情況看，絕大多數(shù)處于計劃、核準階段，真正發(fā)行成功的很少。

    “如此大規(guī)模的滑坡并不多見，2018年收官月跌破200億元，這個數(shù)字或多或少讓人難以接受，2018年或是房企融資最差的一年。雖然年末是房企發(fā)債高峰，但找到錢真正揣到口袋里，可能要等到春節(jié)過后才能好轉(zhuǎn)。”張宏偉說。

    不僅融資規(guī)模大幅縮減，融資成本也不斷提高，在去年12月已披露的數(shù)據(jù)中，最低的一筆融資成本已經(jīng)在5%以上，融資成本最低的是萬科地產(chǎn)5.25年期固息票據(jù)，票面利率為5.35%；融資成本最高的2筆均來自綠地全球，一筆發(fā)行2.8億美元定息債券（中期票據(jù)），一筆發(fā)行了1.5億美元公司債，債券票面利率均高達9.125%。

    在境內(nèi)融資渠道緊縮的環(huán)境下，境外融資渠道也在進一步收緊。同策研究院統(tǒng)計顯示，2018年12月境外融資大幅下滑，外幣融資總額55.8743億元，環(huán)比下降63.19%。

    全面降準難使

    資金面有較大改觀

    對于當前資金面緊張的情況，在張宏偉看來，按照往年的經(jīng)驗，年底各融資渠道收緊，部分發(fā)行受到管控推延至春節(jié)后，因此，預(yù)計節(jié)后可能會好一點，但是也很難說有大幅好轉(zhuǎn)。一方面，2019年樓市調(diào)控仍是大基調(diào)，金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)的相關(guān)融資也會監(jiān)管和管控，雖然會有好轉(zhuǎn)但不可能會大幅放水；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)市場趨勢已經(jīng)下行，房地產(chǎn)項目面臨銷售壓力和虧損風(fēng)險，金融機構(gòu)在行業(yè)下行周期也會對所投項目做比較謹慎的判斷，房企想獲得融資也沒那么容易。

    近期，央行決定再次全面降準，凈釋放長期資金8000億元，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期房企資金壓力將得到較大緩解，但是張宏偉對記者表示，今年上半年有可能緩解一點，但并不會帶來太大的利好，因為現(xiàn)在市場本身處在下行周期，政策面對于房企融資渠道有重重防火墻，大部分資金無法流入開發(fā)領(lǐng)域，房企資金面仍然會很緊張，之前降準對樓市沒有太大影響，這次也同樣，樓市降價的大趨勢不會改變。

    在房企整體融資環(huán)境仍較為嚴峻的情況下，充足的現(xiàn)金流成為房企生存的關(guān)鍵?？硕鹧芯恐行恼J為，在未來的一段時間內(nèi)，促進銷售回款、融資“借新還舊”、保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定將是這段時間的主旋律。在表內(nèi)融資收緊的情況下，未來房企將繼續(xù)深化與金融機構(gòu)的合作、嘗試開辟境外融資渠道，并通過開展新型融資方式積極拓寬融資渠道。同時，房企也將不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，通過增加中長期貸款和表外融資，將財務(wù)杠桿控制在合理水平。

    中國指數(shù)研究院也指出，未來隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入和金融監(jiān)管的不放松，土地、資金等稀缺資源的激烈爭奪和分化加劇使房地產(chǎn)公司在規(guī)模增長的壓力下面臨較大的現(xiàn)金流風(fēng)險，未來隨著償債壓力的加大，保持充足的現(xiàn)金流成為關(guān)乎生存的關(guān)鍵因素。大型房企憑借良好的信譽評級和綜合實力，獲取資金的能力較強，而部分中小房企融資難度加大，未來將面臨較大的流動性壓力和債務(wù)兌付風(fēng)險，影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。未來，隨著房地產(chǎn)債券到期高峰的到來，房企務(wù)必關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險，應(yīng)更加重視現(xiàn)金流管理，以加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐力，防范資金風(fēng)險。