房地產(chǎn)稅真要來了？真相是什么？將會(huì)如何影響樓市

    周五，A股和H股集體暴跌，市場震動(dòng)，而到港股尾盤時(shí)刻，恒大、碧桂園和萬科等內(nèi)房股出現(xiàn)進(jìn)一步下挫。今年全國人大明確制定房地產(chǎn)稅成為H股內(nèi)房股暴跌主要原因。

    3月8日下午，十三屆全國人大二次會(huì)議上，全國人大常務(wù)委員會(huì)委員長栗戰(zhàn)書作關(guān)于全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作報(bào)告。報(bào)告中稱，“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等……立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。”此前的3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中也做出部署，要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

    顯然，房地產(chǎn)稅已經(jīng)做出進(jìn)一步的部署，離落地更近一步。此前，自2009年兩會(huì)提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”以來，房地產(chǎn)稅在我國已經(jīng)醞釀了10個(gè)年頭，三次寫入政府工作報(bào)告，分別是2014年的“做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作”、2018年的“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”、而今年的政府工作報(bào)告及全國人大常委會(huì)工作報(bào)告均對(duì)房地產(chǎn)稅做出更進(jìn)一步的部署。

    由于涉及到房地產(chǎn)稅，市場高度敏感，內(nèi)房股尾盤跳水，融創(chuàng)中國跌近11%，創(chuàng)2015年8月以來最大跌幅，碧桂園跌超5%領(lǐng)跌藍(lán)籌，萬科企業(yè)、龍湖集團(tuán)等多股跌近5%。

    全國人大將落實(shí)制定房地產(chǎn)稅法

    3月8日下午3時(shí)，十三屆全國人大二次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行第二次全體會(huì)議，聽取全國人大常委會(huì)委員長栗戰(zhàn)書關(guān)于全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作的報(bào)告，聽取全國人大常委會(huì)副委員長王晨關(guān)于外商投資法草案的說明。

    栗戰(zhàn)書在會(huì)議上表示，“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等……立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。”

    其實(shí)，這一表態(tài)，與總理報(bào)告基調(diào)基本保持一致。2019年《政府工作報(bào)告》指出，要深化財(cái)稅金融體制改革，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。與2018年《政府工作報(bào)告》的表述相比，今年的房地產(chǎn)稅立法從“穩(wěn)妥推進(jìn)”變?yōu)?ldquo;穩(wěn)步推進(jìn)”。

    顯然，去年是“穩(wěn)妥”，今年是“穩(wěn)步”，這說明房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期節(jié)奏發(fā)生了明顯變化。這也是自2013年中央提出對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行立法后，“房地產(chǎn)稅”第三次進(jìn)入政府工作報(bào)告。2018年4月，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)形成并在內(nèi)部征求意見。同年9月，房地產(chǎn)稅法被寫入立法規(guī)劃，并屬于”第一類項(xiàng)目“即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”。

    但是，需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)稅進(jìn)程加快在業(yè)內(nèi)已達(dá)成普遍共識(shí)，但房地產(chǎn)稅做為一個(gè)重要稅種，需要有較長時(shí)間的準(zhǔn)備期，這也是立法調(diào)研、起草，加緊工作的主要原因。不過，政府工作報(bào)告三提房地產(chǎn)稅，而且現(xiàn)在人大已將房地產(chǎn)稅納入立法計(jì)劃，使得外界對(duì)于房地產(chǎn)稅的具體出臺(tái)日期的關(guān)注度進(jìn)一步上升。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快。過去幾年，房地產(chǎn)調(diào)控與往年出現(xiàn)了明顯質(zhì)變。各種房地產(chǎn)調(diào)控從過去的短效機(jī)制向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變。穩(wěn)步推進(jìn)下的房地產(chǎn)稅，還需要一定時(shí)間。立法過程較長，3年內(nèi)落地可能性不大。

    內(nèi)房股集體大跌，融創(chuàng)暴跌11%

    由于涉及到房地產(chǎn)稅法，資本市場對(duì)此高度敏感，在H股交易時(shí)段，下午3點(diǎn)30之后，內(nèi)房股尾盤集體跳水，融創(chuàng)中國跌近11%，創(chuàng)2015年8月以來最大跌幅，碧桂園跌超5%領(lǐng)跌藍(lán)籌，恒大、龍湖集團(tuán)等多股跌近5%。

    數(shù)據(jù)顯示，近兩年在香港股票市場上，內(nèi)房股平均市盈率均不高，在3-10倍左右，但從房地產(chǎn)行業(yè)銷售回款、拿地及建安支出、運(yùn)營費(fèi)用、債務(wù)發(fā)行及償還等現(xiàn)金流活動(dòng)來看，2019年將面臨更為嚴(yán)峻的形勢。

    政策邊際放松下，樓市還沒有出現(xiàn)明顯回暖跡象

    在房地產(chǎn)稅明確推進(jìn)的前一天，3月7日，上海、廣州、深圳等國內(nèi)多個(gè)城市已經(jīng)下調(diào)了房地產(chǎn)交易中涉及的增值稅附加稅。在個(gè)人出售住宅時(shí)，上海的增值稅附加稅稅率從11%降到6%；深圳從12%降到6%；廣州從12%降到6%?；径际菧p半征收。

    據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，全國已有約20個(gè)城市不同程度放松樓市調(diào)控。具體表現(xiàn)包括放寬落戶、松綁限購、松綁限售、松綁限價(jià)、利率調(diào)整等。而在今年頭兩個(gè)月的樓市銷售中，市場仍然銷售不振，市場尚未有明顯回暖跡象。

    數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2月單月的整體銷售規(guī)模（操盤金額）較1月環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，2月百強(qiáng)銷售額同比下滑11%左右。

    為進(jìn)一步推動(dòng)樓市銷售，當(dāng)下房貸利率已經(jīng)持續(xù)回落。根據(jù)據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的35個(gè)城市中，2019年1月份：首套房貸款平均利率為5.66%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.155倍，較去年12月份下降2BP；二套房貸款平均利率為6.02%，較去年12月份回落2BP，二套房貸利率已連續(xù)3個(gè)月回落。

    監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國首套房平均利率最低城市前十名分別為：上海5.09%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。

    從首套房貸平均利率的下跌幅度來看，1月份共7個(gè)城市利率出現(xiàn)下降，其中，哈爾濱跌幅最大，較去年12月份下降31BP平均利率為5.74%；其次為天津5.48%，較去年12月份下降21BP；青島位居第三，平均利率為5.69%，較去年12月份下降13BP。