房企“錢途”越來越窄：融資再度受限 信托通道收緊

    房企的“錢途”越來越窄。

    針對房地產行業(yè)的調控政策已經從銷售端逐步走向融資端，5月份的“23號文”可能只是一個開始。第一財經獲悉，近日，某信托公司收到窗口指導，針對房地產信托有5點要求。

    第一，房地產信托規(guī)模不能超過2019年6月30日規(guī)模；第二，已備案項目不影響發(fā)行及成立，但未備案項目一律暫停；第三，符合“432”通道類業(yè)務也算房地產項目，也要受到窗口指導影響，全部暫停；第四，地產公司并購類也算房地產項目，收到窗口指導影響，全部暫停；第五，未來公司每月老項目結束所釋放出來的規(guī)模，優(yōu)先供公司戰(zhàn)略客戶使用。

    “432”是銀行、信托公司對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的紅線，其目的是避免資金違規(guī)流入房企用于支付土地款。具體來說，4是指該項目在信托項目發(fā)行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；3是指該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方；2是指該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發(fā)資質。“432”是房企融資較為普遍的一個通道，一旦這個通道被封鎖，必將引來較大的震動。

    規(guī)模收緊

    信托融資一直以來都是房地產企業(yè)重要的融資途徑之一，然而從今年5月17號銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（簡稱“23號文”）以來，信托融資就成了監(jiān)管部門重要盯防對象。

    23號文的重要條款包括，在房地產領域不可“通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。”同時嚴查表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產市場。

    此后，5月31日，有媒體爆出多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務名單，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。房地產非標融資陷入僵局，2019年上半年難得的小陽春也在這兩條消息之后，預期迅速轉變。

    在政策收緊的同時，“信號”隨之傳來，6月13日銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產金融化的問題，目前相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平，房地產企業(yè)融資過度，助長投資投機行為。此番言論看做是對房地產融資端的吹風，意在給不健康的融資環(huán)境降溫。

    隨后，7月4日，銀保監(jiān)會開始對部分信托公司窗口指導；7月6日銀保監(jiān)會針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司展開約談示警，要求控制房地產信托業(yè)務增量和增速，據媒體報道，在約談名單中的信托公司共有10家，分別是中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國民信托。

    第一財經致電某信托公司工作人員，他表示，“目前的風聲就是政策方面要開始嚴控房地產，公司高層都已經收到指令。”

    房住不炒

    此輪約談，銀保監(jiān)會主要提出5點要求：要求信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執(zhí)行房地產市場調控政策和現行房地產信托監(jiān)管要求；要求提高風險管控水平，確保業(yè)務規(guī)模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；要求提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設，確保房地產信托業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展；要求控制業(yè)務增速，將房地產信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平；要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產信托服務方式，為房地產企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務。

    在總基調上，今年以來國家一直要求房地產市場以穩(wěn)為主，對于出現杭州、蘇州、西安等點狀過熱城市，均出臺嚴厲的“一城一策”嚴控高房價、地王現象。此番針對融資端的收緊也在預期之內，有業(yè)內專家表示，針對信托的收緊也是調控手段之一，均是為了維護房主不炒的總基調，讓市場回歸穩(wěn)定健康。

    此番信托領域的收緊不是沒有信號，近年來，房地產信托余額增速較快，房地產投向占比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%，2011年開始，新增房地產集合信托規(guī)模與投向房地產的集合信托占比趨勢一致，說明新增信托逐步向房地產集中，同時單一信托投向房地產的新增規(guī)模占比也持續(xù)擴大。

    有數據顯示，截至2019年5月末，房地產信托資產余額3.15萬億元，占全部信托資產余額14.00%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。在這一增長過程中，有部分房地產信托業(yè)務存在一定合規(guī)問題和風險隱患，因此此輪防風險是必然動作。有業(yè)內人士表示，這一窗口指導將在未來一段時間內對房地產信托融資領域造成一定影響，更為嚴峻的是，房地產融資領域預期會進一步收緊，給中小房企帶來一定程度資金壓力。