9月龍頭房企銷(xiāo)售增速超預(yù)期 四季度或“以價(jià)換量”

    今年三季度，受房企融資渠道收緊、需求不振以及房貸利率居高不下等多重因素影響，市場(chǎng)普遍認(rèn)為今年將難有“金九銀十”。近期多家上市房企陸續(xù)公布的9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，9月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售強(qiáng)勁回溫，同比、環(huán)比均顯著增長(zhǎng)。這一數(shù)據(jù)顯然超出市場(chǎng)預(yù)期。受9月銷(xiāo)售超預(yù)期影響，10月8日多家上市房企股價(jià)大漲。

    多位房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，四季度房企將全力沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，不排除“以價(jià)換量”，考慮到去年四季度同期基數(shù)較低，龍頭房企四季度表現(xiàn)仍可期，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)壓力不大。

    龍頭房企銷(xiāo)售超預(yù)期

    截至記者發(fā)稿時(shí)，目前房企第一陣營(yíng)中，中國(guó)恒大和碧桂園均發(fā)布了9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，同比均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。中國(guó)恒大披露，9月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約831.1億元，刷新了集團(tuán)單月合約銷(xiāo)售金額的歷史紀(jì)錄。這意味著今年前9個(gè)月，恒大累計(jì)銷(xiāo)售金額已經(jīng)超過(guò)4530億元。在今年初發(fā)布的公告中，中國(guó)恒大披露其2019年合約銷(xiāo)售目標(biāo)為6000億元。據(jù)此數(shù)據(jù)計(jì)算，截至今年9月底，中國(guó)恒大已完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)約75.5%。市場(chǎng)分析認(rèn)為，恒大“金九銀十”期間實(shí)施的全員營(yíng)銷(xiāo)成效顯著，推動(dòng)業(yè)績(jī)不斷增長(zhǎng)。

    碧桂園自去年下半年起僅披露權(quán)益銷(xiāo)售金額，公司9月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額515.8億元，同比增長(zhǎng)40.39%。按此計(jì)算，1-9月碧桂園權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約為4229.3億元。

    融創(chuàng)10月8日晚間公布的9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，公司9月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約629.1億元，同比增長(zhǎng)18%，前9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3694.9億元，同比增長(zhǎng)16%。

    中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)也有不俗表現(xiàn)。世茂房地產(chǎn)9月銷(xiāo)售額約為320.9億元，同比上升57%，前9月累計(jì)合約銷(xiāo)售總額約為1739.9億元。

    從目前多個(gè)渠道獲得房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，前9月銷(xiāo)售突破千億的房企已經(jīng)達(dá)到20家左右，同時(shí)考慮到正榮地產(chǎn)、融信中國(guó)、富力地產(chǎn)前9月銷(xiāo)售規(guī)模均已超過(guò)900億元，距千億規(guī)模僅一步之遙，預(yù)計(jì)四季度千億房企規(guī)模將繼續(xù)壯大。

    四季度或“以價(jià)換量”

    四季度是房企完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的沖刺階段。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的報(bào)告指出，從目標(biāo)完成情況來(lái)看，截至9月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中，近4成房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上。其中，陽(yáng)光城、世茂、寶龍、九龍倉(cāng)、大發(fā)地產(chǎn)等9家房企目標(biāo)完成率實(shí)現(xiàn)80%以上。另有近4成房企的目標(biāo)完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%。規(guī)模房企整體目標(biāo)達(dá)成情況不及去年同期。總體來(lái)看，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，部分房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤(pán)去化。

    樂(lè)居財(cái)經(jīng)提供的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間，絕大多數(shù)大型房企都在黃金周給予了額外優(yōu)惠。恒大除“全員營(yíng)銷(xiāo)”重大政策外，并針對(duì)在售樓盤(pán)給出了黃金周額外優(yōu)惠，國(guó)慶黃金周期間銷(xiāo)售額達(dá)到510億元。除恒大外，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利、綠地等多家房企黃金周期間銷(xiāo)售規(guī)模均超過(guò)百億元。

    在一些整體去化壓力較大的市場(chǎng)，打折促銷(xiāo)預(yù)計(jì)將成為四季度普遍現(xiàn)象。記者近期走訪北京多個(gè)項(xiàng)目了解到，北京目前在售新建商品房大多數(shù)為限競(jìng)房，且供應(yīng)量較大，個(gè)別區(qū)域甚至多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)期入市，整體去化壓力較大。而限競(jìng)房目前二八分化的局面也愈演愈烈，少數(shù)樓盤(pán)成交火熱，相當(dāng)部分區(qū)位不占優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目則成交冷淡，售樓處門(mén)可羅雀。目前除個(gè)別熱門(mén)項(xiàng)目沒(méi)有折扣外，不少項(xiàng)目能給到9折的折扣，付款周期也可商談。

    克而瑞指出，四季度作為沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的關(guān)鍵期，在銷(xiāo)售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，房企也將繼續(xù)增加貨量供應(yīng)并加大營(yíng)銷(xiāo)力度，四季度房企的整體銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)有一定回升?？傮w來(lái)看，在嚴(yán)調(diào)控、高競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)背景下，四季度房企平衡現(xiàn)金流，加速去化回款，搶收業(yè)績(jī)?nèi)允侵髁鳌?/p>

    土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)持續(xù)降溫

    去年年底以來(lái)，房企融資限制有所放松，不少房企抓緊難得的機(jī)遇大舉融資。房企在手資金充裕，加之重返一二線城市成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，推動(dòng)多個(gè)熱門(mén)城市土地價(jià)格上漲。

    今年二季度以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)通過(guò)窗口指導(dǎo)、出臺(tái)文件等方式，對(duì)開(kāi)發(fā)貸、房地產(chǎn)信托以及海外發(fā)展等融資方式加以規(guī)范限制。進(jìn)入下半年，各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)融資的限制進(jìn)一步升級(jí)，房企融資成本出現(xiàn)分化，除少數(shù)國(guó)有大型房企外，其余房企融資成本均有所上升。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前9月房企新增債券類(lèi)融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.08%，較2018年全年增長(zhǎng)0.86個(gè)百分點(diǎn)。

    受融資成本上升以及現(xiàn)金流壓力影響，萬(wàn)科、恒大等多家房企已經(jīng)表示將謹(jǐn)慎拿地，土地市場(chǎng)降溫明顯。

    數(shù)據(jù)顯示，第三季度百?gòu)?qiáng)房企拿地溢價(jià)率顯著回調(diào)，6成成交地塊的溢價(jià)率不足10%，近8成地塊的成交溢價(jià)率低于30%。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前來(lái)看，房企庫(kù)存去化壓力依然較大、資金狀況也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變。據(jù)此判斷，預(yù)計(jì)今年10月土地交易市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)降溫，整體溢價(jià)率和成交金額預(yù)計(jì)都將下行。