房企九月銷售超預(yù)期 “銀十”降價(jià)促銷仍是主旋律

    整體來(lái)看，由于前三季度規(guī)模房企的目標(biāo)完成情況不及去年同期，四季度加速推貨入市，積極推盤去化仍是主流，而四季度也是房企沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，預(yù)計(jì)“銀十”期間，房企降價(jià)促銷仍是主旋律。

    過(guò)了幾年好日子的開(kāi)發(fā)商，發(fā)現(xiàn)今年的日子太不好過(guò)了，尤其是“找錢難”。

    9月底10月初，一些房企驀然發(fā)現(xiàn)，利率超過(guò)10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個(gè)例，最高的已達(dá)18%。

    年初短暫的“小陽(yáng)春”后，房地產(chǎn)融資窗口期也徐徐關(guān)閉，房地產(chǎn)金融政策從5月份開(kāi)始持續(xù)收緊，融資成本也節(jié)節(jié)升高。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.08%，較于2018年全年增長(zhǎng)0.86個(gè)百分點(diǎn)。

    融資受限，為保證現(xiàn)金流安全，加快銷售回款成“救命稻草”，剛剛過(guò)去的9月，大多數(shù)房企通過(guò)“降價(jià)跑量”，整體銷售表現(xiàn)超預(yù)期，意外地殺了個(gè)“回馬槍”，其中龍頭房企尤甚，恒大、碧桂園、融創(chuàng)9月銷售均超600億，恒大更超過(guò)了800億，創(chuàng)下歷史新高。

    不過(guò)，相比往年，今年的9、10月樓市仍不能稱“盛景”，接下來(lái)的四季度，房企還得加把勁，不然銷售目標(biāo)完成率都有問(wèn)題。

    融資成本再升

    9月一個(gè)明顯不同于往年的行業(yè)現(xiàn)象是，房地產(chǎn)公司的融資成本，全都上升了。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月份95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%，但無(wú)論是大型房企還是小型房企，均出現(xiàn)融資成本持續(xù)上漲的現(xiàn)象。融資成本最高的為TOP51+的企業(yè)，達(dá)到7.28%，較2018年增長(zhǎng)0.85個(gè)百分點(diǎn)。

    安信證券的數(shù)據(jù)也顯示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50綜合融資成本中位為6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分別上升12BP、68BP、96BP。

    從房企性質(zhì)來(lái)看，中型房企、非國(guó)企融資成本上升明顯。央企、地方國(guó)企的融資成本中位數(shù)分別為4.91%、5.52%，相比2018年分別上升12BP、12BP，而非國(guó)企綜合融資成本中位數(shù)6.91%，相比2018年分別上升51BP。

    融資成本的上升與政策嚴(yán)控房地產(chǎn)金融有關(guān)。5月份開(kāi)始，央行、銀保監(jiān)會(huì)紛紛出臺(tái)文件，限制房地產(chǎn)信托、海外債等，進(jìn)入下半年，各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)融資的限制進(jìn)一步升級(jí)。

    8月底，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也進(jìn)行了限制。多家銀行收到窗口指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度控制在2019年3月底時(shí)的規(guī)模。多位房地產(chǎn)金融界人士指出，這樣可能導(dǎo)致大型房企的融資也會(huì)出現(xiàn)收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。

    還有其他的一些融資手段，現(xiàn)在也同樣受到了制約。聯(lián)訊證券分析師李奇霖表示，比如供應(yīng)鏈的ABS是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的重要補(bǔ)充，但現(xiàn)在供應(yīng)鏈ABS也被限制了，去年大概新增了1300多億，今年新增大概1100億。

    此前的8月，多數(shù)上市房企在發(fā)布中報(bào)時(shí)就已透露對(duì)融資環(huán)境的擔(dān)憂，提早做好“過(guò)冬”的準(zhǔn)備。

    旭輝集團(tuán)高管表示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資市場(chǎng)明顯收緊，境內(nèi)外融資渠道限制增加，債務(wù)融資挑戰(zhàn)重重；融創(chuàng)中國(guó)管理層認(rèn)為，此次融資端收緊是一個(gè)顛覆，史無(wú)前例的嚴(yán)格，預(yù)計(jì)監(jiān)管層的控制會(huì)更嚴(yán)更快，下一步市場(chǎng)可能就是沒(méi)有債可以買；越秀地產(chǎn)有關(guān)人士也直言，下半年房企融資環(huán)境將穩(wěn)中趨緊。

    “我們公司現(xiàn)在幾乎所有的融資渠道都用上了，總體成本比去年上升了1-2個(gè)點(diǎn)。”廣州一家中型房企資金部人士透露。

    雪上加霜的是，前幾年房企融資環(huán)境寬松，借了大量款項(xiàng)，如今大多負(fù)債累累，迎來(lái)償債高峰。

    平安證券研報(bào)顯示，2019年為房企償債高峰期，樓市逐步回歸平穩(wěn)情形下，預(yù)計(jì)房企融資態(tài)度將持續(xù)積極。報(bào)告指出，近期行業(yè)資金面持續(xù)收緊，后續(xù)樓市回歸平穩(wěn)過(guò)程中若超預(yù)期降溫，部分償債壓力較大房企或面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

    房企促銷戰(zhàn)升級(jí)

    在7、8月份的時(shí)候，由于市場(chǎng)低迷、政策收緊、房貸利率上升等因素，業(yè)界普遍認(rèn)為今年樓市的“金九銀十”難現(xiàn)，但剛剛過(guò)去的9月銷售表現(xiàn)，超乎市場(chǎng)預(yù)期。

    據(jù)海通證券（14.300，0.00，0.00%）研報(bào)，9月百?gòu)?qiáng)房企銷售回溫，同、環(huán)比均顯著增長(zhǎng)。

    具體地，TOP100房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額9232億元，環(huán)比增長(zhǎng)23.6%，同比增長(zhǎng)5.3%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額為7810.8億元，環(huán)比大幅上升24.0%，同比大幅上升10.9%。

    近六成房企9月單月銷售實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，前50強(qiáng)房企同比正增長(zhǎng)29家，相比8月增加了5家。

    龍頭房企亦提速，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.2%，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)恒大9月份實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，同比增長(zhǎng)31.9%，環(huán)比增長(zhǎng)73.8%；碧桂園9月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約515.8億元，同比增40.39%。

    多家券商認(rèn)為，銷售提速主要原因是房企迫于融資端收緊的壓力，只能依靠自身促進(jìn)銷售回款來(lái)維持資金周轉(zhuǎn)，從而加速推盤和銷售；同時(shí)10月8日以后房貸利率開(kāi)始實(shí)行LPR定價(jià)機(jī)制，購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房貸利率繼續(xù)下降的預(yù)期減弱，也會(huì)對(duì)銷售起到一定促進(jìn)作用。

    不過(guò)，銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)回升的僅是部分房企。據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，1-9月操盤口徑銷售金額來(lái)看，TOP21-30房企下滑幅度最大，同比下滑達(dá)到10.2%；TOP51-100次之，同比下滑幅度達(dá)到4.0%；僅有TOP11-20房企實(shí)現(xiàn)同比上升，上升幅度達(dá)到10.8%。

    同時(shí)，樓市整體并不樂(lè)觀。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市9月份新房成交面積同環(huán)比分別下降2%和6%。其中，一線城市新房成交面積同環(huán)比分別下降19%和4%。

    安居客發(fā)布的《9月份國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》也顯示，目前樓市的熱點(diǎn)在內(nèi)地三四線城市，而一線城市“價(jià)穩(wěn)量縮”，居民找房熱度下跌了3.6%。

    截至9月底，已設(shè)置年銷售目標(biāo)的房企中，完成率超過(guò)75%的房企占比僅37%，完成率在65%-75%之間的房企占比僅40%，完成率低于65%的房企數(shù)量占比遠(yuǎn)高于上年同期。

    8月以來(lái)，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)等在內(nèi)，多地開(kāi)發(fā)商樓盤出現(xiàn)力度不等的優(yōu)惠活動(dòng)，天風(fēng)證券認(rèn)為，在行業(yè)融資渠道全面收緊、集中度提升的背景下，四季度房企有動(dòng)力加快去化回款。

    整體來(lái)看，由于前三季度規(guī)模房企的目標(biāo)完成情況不及去年同期，四季度加速推貨入市，積極推盤去化仍是主流，而四季度也是房企沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，預(yù)計(jì)“銀十”期間，房企降價(jià)促銷仍是主旋律。

    招商銀行預(yù)計(jì)，隨著購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期逐漸回落，持幣觀望的情緒可能會(huì)有所蔓延，同時(shí)根據(jù)最新的房貸利率北京和深圳的加點(diǎn)后較之前有輕微上升，全年銷售面積累計(jì)降幅在1%左右。