房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)背離 企業(yè)要調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

    □榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家尹中立

    榮盛發(fā)展研究院研究員齊心

    年初以來(lái)，土地購(gòu)置面積與新開(kāi)工面積指標(biāo)走勢(shì)出現(xiàn)嚴(yán)重背離。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：一是年初以來(lái)，土地合作開(kāi)發(fā)和并購(gòu)大幅增加，但由于二級(jí)市場(chǎng)土地交易信息并未完全納入統(tǒng)計(jì)體系，收并購(gòu)?fù)恋夭挥?jì)入土地購(gòu)置卻會(huì)產(chǎn)生新開(kāi)工。二是新版《城市房地產(chǎn)管理法》將閑置土地處理上升至法律層面，各地加速閑置用地處理；土地增值稅法已公開(kāi)征求意見(jiàn)，未來(lái)，通過(guò)囤地坐享增值收益將大打折扣，部分陳年囤地加速入市。三是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)企業(yè)追求高周轉(zhuǎn)；在地方政府配合下，“拿地即開(kāi)工”已成為現(xiàn)實(shí)。

    數(shù)據(jù)走勢(shì)出現(xiàn)背離

    從房地產(chǎn)行業(yè)的正常邏輯看，土地購(gòu)置面積增速與新開(kāi)工面積增速之間存在高度正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀預(yù)期時(shí)，土地購(gòu)置面積增速增加，新開(kāi)工面積增速同樣加快，反之亦然。因此，在正常情況下，二者之間是保持一致的，兩個(gè)指標(biāo)的數(shù)字也會(huì)基本相同。

    然而，自2019年初以來(lái)，土地購(gòu)置面積增速與新開(kāi)工面積增速的走勢(shì)之間發(fā)生了顯著背離。今年前8個(gè)月，土地購(gòu)置面積同比增速平均值為-30%，而房屋新開(kāi)工面積同比增速平均值為10%（見(jiàn)圖），兩個(gè)數(shù)據(jù)相差40個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的背離現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，這在一定程度上反映出宏觀經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)運(yùn)行、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的變化，值得深入研究。

    土地收購(gòu)會(huì)形成新開(kāi)工

    2018年股市大幅度下跌，導(dǎo)致很多民營(yíng)控股類(lèi)公司債務(wù)危機(jī)加劇，而債務(wù)危機(jī)的傳導(dǎo)必然影響到土地市場(chǎng)，很多公司為了償還債務(wù)，被迫處置土地資產(chǎn)。因此，2018年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)收購(gòu)兼并項(xiàng)目顯著增多。進(jìn)入今年5月份之后，房地產(chǎn)金融政策明顯收緊，部分房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金困難，加速轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。截至今年三季度，泰禾集團(tuán)已經(jīng)處置了12個(gè)項(xiàng)目，回籠資金約84.45億元；新城控股共轉(zhuǎn)讓了21個(gè)項(xiàng)目；陽(yáng)光100通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，回籠資金約60億元。百?gòu)?qiáng)房企尚且如此，部分中小房企更是頻繁通過(guò)甩賣(mài)項(xiàng)目求生。

    另外，在土地價(jià)格持續(xù)攀升的背景下，通過(guò)招拍掛在核心城市擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的難度加大，而并購(gòu)成為增加土地儲(chǔ)備的有效方式。今年1月，融創(chuàng)以125.5億元的對(duì)價(jià)，收購(gòu)了泛海控股旗下子公司100%的股權(quán)，獲得北京、上海兩大優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目100%權(quán)益；5月份開(kāi)始，大部分城市的土地市場(chǎng)恢復(fù)至高位時(shí)，公司基本停止通過(guò)招拍掛獲取土地，并購(gòu)所得土地占融創(chuàng)土儲(chǔ)的比例高達(dá)70%。

    土地收購(gòu)兼并的信息不會(huì)反映在土地購(gòu)置面積的統(tǒng)計(jì)中，但卻會(huì)形成新開(kāi)工。從指標(biāo)解釋可以看出：土地購(gòu)置面積，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)，通過(guò)劃撥方式和招拍掛等出讓方式取得土地使用權(quán)的土地面積。其范圍并不涉及二級(jí)市場(chǎng)交易。

    雖然二級(jí)市場(chǎng)實(shí)際交易持續(xù)升溫，但二級(jí)市場(chǎng)土地交易信息并沒(méi)有完全納入統(tǒng)計(jì)體系，仍有待規(guī)范。與土地一級(jí)市場(chǎng)相比，二級(jí)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于自發(fā)分散狀態(tài)，發(fā)展相對(duì)滯后且不規(guī)范。為規(guī)范、推進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展。2017年2月，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)方案》，在34個(gè)市縣（區(qū)）開(kāi)展為期兩年的試點(diǎn)，敦促各地搭建統(tǒng)一的二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)。今年7月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確了土地的轉(zhuǎn)讓形式，將導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)施統(tǒng)一監(jiān)管。隨著制度建設(shè)加速推進(jìn)，未來(lái)二級(jí)市場(chǎng)交易將更趨規(guī)范，并逐步納入統(tǒng)計(jì)體系。

    囤地行為將消失

    土地閑置管理已上升至法律層面。早在1999年，原國(guó)土部就出臺(tái)了《閑置土地處置辦法》，并于2012年進(jìn)行修編，明確提出：土地閑置長(zhǎng)達(dá)兩年的，地方政府可以無(wú)償收回使用權(quán)。由于該政策只是處置辦法，并未上升到法律層面，雖然有地方政府嘗試實(shí)施，但并未大面積推廣。

    2018年新版《城市房地產(chǎn)管理法》征求意見(jiàn)，第二十六條明確提出，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。同年，地方政府紛紛出臺(tái)政策，加強(qiáng)閑置土地管理。2018年8月，安徽省政府辦公廳印發(fā)《清理處置批而未供和閑置土地專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》。同年9月，陜西、四川等地先后啟動(dòng)批而未供土地和閑置土地清理處置攻堅(jiān)行動(dòng)。受此影響，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)陳年囤地被迫破土動(dòng)工。

    土地增值稅立法，囤地收益將大打折扣。今年7月16日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公開(kāi)《中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》，填補(bǔ)了以往征管漏洞，將“可清算”統(tǒng)一改為“應(yīng)清算”，房企利用無(wú)息應(yīng)交稅費(fèi)的時(shí)間大幅縮短；明確土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，囤地帶來(lái)的巨額收益將打折扣。該法規(guī)還未正式出臺(tái)，但政策調(diào)控方向明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)將仔細(xì)掂量囤地扣除稅收后的收益比率，囤地、炒地意愿將減弱，部分陳年囤地有望加速入市。

    “拿地即開(kāi)工”成為現(xiàn)實(shí)

    本輪房地產(chǎn)上升周期已經(jīng)持續(xù)了近4年，自2018年下半年之后，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，表現(xiàn)為新房去化周期變長(zhǎng)。盡管有2019年初信貸寬松的刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)短暫的“小陽(yáng)春”，但隨后的7月底高層明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，加上房地產(chǎn)金融政策明顯收緊，市場(chǎng)預(yù)期再次回落。

    一方面，在市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的背景下，加之整體信用環(huán)境偏緊，房企紛紛搶開(kāi)工，推行“高周轉(zhuǎn)”模式。因?yàn)橹挥虚_(kāi)工后才可申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，同時(shí)加快施工直至取得預(yù)售證，通過(guò)預(yù)售獲取銷(xiāo)售回款來(lái)應(yīng)對(duì)資金壓力。另一方面，隨著預(yù)期發(fā)生改變，土地價(jià)格增值的空間已明顯縮小；隨著土地溢價(jià)率回落和流拍的增加，部分三四線城市甚至可能會(huì)出現(xiàn)土地價(jià)格下降，囤地已沒(méi)有意義。

    為進(jìn)一步提高行政審批效能，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，部分地方政府也在簡(jiǎn)化流程，助力開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。9月4日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新取得建設(shè)用地使用權(quán)范圍內(nèi)臨時(shí)建筑審批工作的通知》。開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)臨時(shí)售樓處等配套項(xiàng)目，取得臨時(shí)施工許可的過(guò)程，從幾個(gè)月到一年甚至更長(zhǎng)壓縮至一天。按照《通知》，最快辦理當(dāng)日就可開(kāi)工，“拿地即開(kāi)工”成為現(xiàn)實(shí)。

    房企要轉(zhuǎn)變思維模式

    土地購(gòu)置面積與新開(kāi)工兩個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)走勢(shì)出現(xiàn)背離，體現(xiàn)出房地產(chǎn)法治建設(shè)加速推進(jìn)，對(duì)行業(yè)的規(guī)范治理顯著加強(qiáng)；反應(yīng)出地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，對(duì)行業(yè)發(fā)展預(yù)期產(chǎn)生的重大影響。

    中央已經(jīng)明確，將堅(jiān)持“房住不炒”的定位不動(dòng)搖，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

    對(duì)于企業(yè)而言，一方面，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)以及制度建設(shè)，并及時(shí)評(píng)估相關(guān)政策法規(guī)對(duì)行業(yè)發(fā)展、企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的影響，以積極應(yīng)對(duì)；另一方面，要順應(yīng)大勢(shì)，轉(zhuǎn)變思維模式；調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，以應(yīng)對(duì)新的趨勢(shì)和新的環(huán)境。