房企不再“任性買” 第三季度土地市場(chǎng)降溫

    預(yù)期之中的土地市場(chǎng)降溫，如約而至。

    日前，由中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組發(fā)布的《2019年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，第三季度全國(guó)總體地價(jià)水平環(huán)比、同比增速均放緩。其中，住宅地價(jià)同比增速連續(xù)六個(gè)季度放緩。

    今年上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)一度出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，從4月開(kāi)始，熱點(diǎn)一二線城市連續(xù)升溫，土地單月成交合計(jì)金額均在3000億以上，溢價(jià)率也保持在20%左右。

    但隨后連續(xù)出臺(tái)的收緊信托與海外融資等政策，使得房企融資成本以及現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步提升，全國(guó)土地市場(chǎng)也一改二季度的升溫之勢(shì)，掉頭直下。

    另一個(gè)背景是，7月30日的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)與樓市一樣，依然是只允許出現(xiàn)小陽(yáng)春，而不允許入夏。

    供應(yīng)、成交、溢價(jià)率均降溫

    傳統(tǒng)的“金九銀十”火爆銷售情形并未出現(xiàn)，土地市場(chǎng)行情也在下行。

    根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，供應(yīng)方面，今年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地20936宗，同比僅增加0.1%；推出土地面積88068萬(wàn)平方米，同比減少1%。

    成交方面，1-9月共成交土地17850宗，同比減少2%；成交總面積達(dá)到74034萬(wàn)平方米，同比減少2%。

    分月份來(lái)看，9月相較于8月又呈現(xiàn)環(huán)比下滑的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，9月共成交土地673宗，相比8月份成交土地總數(shù)1124宗，環(huán)比下降40%。其中，超過(guò)10億的地塊共58宗，但43%的地塊以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為5%，只有21宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)了10%。

    但從重點(diǎn)城市的表現(xiàn)來(lái)看，存在分化現(xiàn)象。

    中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，納入觀察的全國(guó)50大城市合計(jì)賣地總額達(dá)到了3.14萬(wàn)億，創(chuàng)造了同期紀(jì)錄，同比增幅達(dá)到18.1%，并且出現(xiàn)了9個(gè)千億賣地城市。

    其中，土地出讓金同比正增長(zhǎng)的城市有35個(gè)，但土地溢價(jià)率正增長(zhǎng)的城市僅27個(gè)。

    杭州前三季度的賣地收入最高，達(dá)到2289億，但比去年同期下降了1.6%；土地溢價(jià)率為16.65%，同比下降42%。

    四大一線城市中，1-9月土地出讓金均為正向增長(zhǎng)，其中深圳的同比漲幅最大，達(dá)到155%，上海僅微漲1.43%；溢價(jià)率方面，上海、深圳為正向增長(zhǎng)，北京下降了27.36%，廣州下降了33.57%。

    進(jìn)入10月以來(lái)，土地降溫趨勢(shì)愈發(fā)明顯。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首周前50宗熱點(diǎn)地塊中，有31宗是底價(jià)成交，占比高達(dá)62%，這一比例刷新了近幾年的紀(jì)錄。

    從房企的表現(xiàn)來(lái)看，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，7月有6成百?gòu)?qiáng)房企拿地腳步放緩，8月更是有3成百?gòu)?qiáng)房企未出手拿地；9月百?gòu)?qiáng)房企新增貨值約7000億元，較8月份的1.1萬(wàn)億元大幅下降36%，同時(shí)，溢價(jià)率也延續(xù)了此前下滑態(tài)勢(shì)。

    分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10房企的拿地銷售比僅上漲1%，保持理性狀態(tài)；而11至30強(qiáng)房企拿地銷售比在0.45左右，是50強(qiáng)房企中拿地最為積極的梯隊(duì)，主要處于提升規(guī)模的需求，如美的、中梁1-8月拿地銷售比超過(guò)0.7；50至100強(qiáng)房企在1-8月拿地態(tài)度較為積極，“求生”欲望強(qiáng)烈。

    房企錢緊出手謹(jǐn)慎

    在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，就有不少開(kāi)發(fā)商傳遞出了將謹(jǐn)慎拿地的訊號(hào)。

    融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌稱，在拿地方面，公司下半年基本沒(méi)有指標(biāo)，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。

    萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿駝t回應(yīng)，拿地是根據(jù)收了多少錢回來(lái)才能拿多少地計(jì)算，并沒(méi)有固定的拿地計(jì)劃。但從實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，萬(wàn)科8月拿地權(quán)益總額為150.41億元，而9月僅為50.28億元，環(huán)比大幅下降66.7%。

    房企不再任性“買買買”，一個(gè)最直接的原因是融資收緊。

    7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)出通知，對(duì)房企海外發(fā)債加強(qiáng)約束，新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長(zhǎng)期海外債務(wù)，同時(shí)，還需就債務(wù)規(guī)模、期限等進(jìn)行備案登記。此外，央行、銀保監(jiān)會(huì)都加大了對(duì)房地產(chǎn)融資及有關(guān)信貸產(chǎn)品的監(jiān)管力度，嚴(yán)禁消費(fèi)貸、銀行理財(cái)、信托等各類資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    孫宏斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，這次嚴(yán)控房地產(chǎn)，對(duì)發(fā)債、信托、開(kāi)發(fā)貸都作出了一定限制，是從融資端切入的調(diào)控。

    但優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)土地，從來(lái)都不乏開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，地方政府在推地動(dòng)作方面有所調(diào)整。

    深圳前海桂灣原計(jì)劃10月22日出讓兩宗地塊，一宗為商業(yè)用地，一宗為綜合用地，因?yàn)榘似瑓^(qū)稀缺的住宅而備受關(guān)注。但就在10月18日，深圳土地交易中心發(fā)布公告稱終止出讓程序，引起業(yè)內(nèi)嘩然。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，深圳新房與二手房環(huán)比漲幅均進(jìn)入了全國(guó)前十，尤其新房是2016年下半年以來(lái)首次進(jìn)入漲幅前十。此次前海土地終止出讓并未披露具體原因，但一個(gè)可能性較高的猜測(cè)是，如果樓面價(jià)、溢價(jià)率較高，可能會(huì)造成市場(chǎng)預(yù)期變化，形成地價(jià)、房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)上漲，這對(duì)于樓市調(diào)控是不合時(shí)宜的。

    張大偉也指出，整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)依托信托等融資大幅度快速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致土地市場(chǎng)短期升溫，是政策收緊的主要原因。房企年末資金鏈吃緊，熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率開(kāi)始明顯下調(diào)，不排除后續(xù)土地市場(chǎng)流標(biāo)再次明顯增加的可能性。

    對(duì)于后市的預(yù)判，上述《2019年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》指出，未來(lái)國(guó)內(nèi)宏觀政策進(jìn)一步落地，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持總體平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度持續(xù)。預(yù)計(jì)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)整體保持低速增長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市住宅用地市場(chǎng)保持趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。