網(wǎng)上賣房+無理由退房 房企尋求銷售突圍

    近日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊中有不少個股表現(xiàn)亮眼，中天金融、光大嘉寶等連續(xù)漲停，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陽光城、中南建設(shè)等也已經(jīng)補(bǔ)上節(jié)后第一個交易日跳空大跌產(chǎn)生的缺口。

    房地產(chǎn)開發(fā)是受新冠肺炎疫情影響較為直接的行業(yè)。在全國多地禁止售樓處開放、工地普遍延期開工的情況下，房企在2月份的銷售數(shù)據(jù)必然大跌，項目施工進(jìn)度也會受到拖累。3月份能否有所好轉(zhuǎn)仍是未知，原本預(yù)期的“小陽春”將會變成“倒春寒”。但是，對于這些已經(jīng)確定的事情，業(yè)內(nèi)人士表示，“短期都知道的事情，影響不大了。”對于全年影響，或許也不用太悲觀。

    房企線上賣房

    現(xiàn)場賣房這一傳統(tǒng)方式不行了，房地產(chǎn)企業(yè)在積極采取各種創(chuàng)新措施以求突圍。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間的成交量暴跌95%。1月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，與開發(fā)商發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)滯后于市場真實表現(xiàn)，市場將在2月、3月逐漸反映出新冠肺炎疫情影響。在全國范圍內(nèi)，新房售樓處的銷售活動被要求停止，行業(yè)整體業(yè)績已經(jīng)不可避免地受到了較大影響。在此背景下，將銷售活動轉(zhuǎn)移到線上，成為現(xiàn)實的選擇。

    2月13日，恒大宣布全國樓盤實施全面“網(wǎng)上購房”，并配合多項促銷舉措。具體為即日起至2月29日，客戶繳納5000元定金并簽訂網(wǎng)上認(rèn)購書，即可選定房源。直至5月10日，客戶均享有最低價購房權(quán)益，如若所購買樓盤價格下調(diào)，可獲補(bǔ)差價，不用擔(dān)心樓盤跌價。此外，恒大的“無理由退房”政策在本次活動中繼續(xù)有效，即凡成功購房客戶在入住前，均可享受無理由退房權(quán)益，獲得雙重購房保障。此外，根據(jù)恒大的政策，自購、推薦購買、第三方購買、未成功購買等不同情況，客戶可獲對應(yīng)重大權(quán)益。

    在當(dāng)前市場環(huán)境之下，恒大已經(jīng)將火力全面集中到了線上，推出較大舉措來吸引客戶，其他房企們也在積極應(yīng)對。如深圳萬科推出了線上售樓部，萬科南方區(qū)域14城所有房源在家即可看，并稱還可以在手機(jī)上選房、認(rèn)購、交款，和淘寶下單一樣方便。與此同時，碧桂園（02007）、融創(chuàng)、龍湖、金茂、綠城等多家房企也開啟了線上售樓處。作為房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺的房多多推出了免費開線上店的活動，房多多相關(guān)人士此前曾對證券時報·e公司記者表示，線上售樓處近期剛上線在推廣，已經(jīng)有不少經(jīng)紀(jì)商戶和客戶在使用相關(guān)產(chǎn)品。

    有不少房企也推出了“無理由退房”的政策。2月9日，融創(chuàng)多個區(qū)域均發(fā)布消息，在2月10日至3月31日認(rèn)購指定項目，可享受30天無理由退房；2月6日，陽光城協(xié)同各區(qū)域公司及項目推出了指定房源半年期無理由退房方案，明確自2020年2月6日起至2020年3月31日止，客戶在草簽并支付規(guī)定首付比例之后，對指定房源可以享受無理由退房；2月11日，美的置業(yè)（03990）推出“無憂在線”計劃，3月31日前通過線上銷售中心成交的房子，最長可享受“30個自然日無理由退房”政策（具體以各項目政策為準(zhǔn)），并可在7天內(nèi)免費轉(zhuǎn)房號、變更直系親屬范圍內(nèi)的買受人。另據(jù)報道，保利地產(chǎn)、新城控股、綠地、禹洲地產(chǎn)（01628）、新力等房企也已經(jīng)推出“無理由退房”措施。

    雖然尚不知效果會如何，但眾多房企均將銷售的主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到線上，無疑將會為行業(yè)帶來改變。有行業(yè)分析師告訴證券時報·e公司記者，營銷策略做的好的房企可以搶占一把市場，為全年復(fù)蘇打下基礎(chǔ)。另有券商分析師認(rèn)為，一旦疫情得到控制，新房恢復(fù)速度可能更快，開發(fā)企業(yè)也會采用降價促銷的方式來促進(jìn)銷售，住宅市場恢復(fù)之后，疫情對今年銷售影響最多在原有基礎(chǔ)上下調(diào)5%到10%。但也有業(yè)內(nèi)人士不樂觀，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，線上看房完全不能解決購房問題，購房決策并不是尋找路徑的問題，而是投資屬性，在疫情不緩解的情況下，沒有人敢大額度消費和投資。

    多地現(xiàn)積極政策

    當(dāng)前，已有多地出臺政策以穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，其中無錫的17條措施支持力度最大、最為直接。

    2月12日晚間，無錫發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見》，共17條。具體包括：受疫情影響辦理納稅申報困難的房企、建筑企業(yè)、房屋中介、房屋租賃企業(yè)，可以申請延期申報；對確有特殊困難而不能按期繳納稅款的，可申請延期繳納稅款，最長不超過3個月；至疫情結(jié)束，受疫情影響確有困難的，可申請房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免；受疫情影響導(dǎo)致重大損失、虧損嚴(yán)重的長租公寓企業(yè)，可申請服務(wù)業(yè)企業(yè)紓困專項資金補(bǔ)助。

    無錫還會引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動性困難；已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，因疫情影響施工建設(shè)的企業(yè)，可跨一個節(jié)點申請?zhí)崆皳芨吨攸c預(yù)售監(jiān)管資金，完成不動產(chǎn)首次登記前，累計申請使用額度不超過95%；因疫情影響施工建設(shè)的，預(yù)售條件調(diào)整為按投資額計算，預(yù)售部分完成25%以上投資即可；疫情防控期間無法現(xiàn)場交付土地和按期繳納出讓金的，企業(yè)可申請延遲交地和延期繳納出讓金；對受疫情影響不能按照原定時間開復(fù)工的建設(shè)項目，工期順延；無法按照原施工周期完工的，應(yīng)重新合理確定施工周期。

    除無錫外，西安、南昌、上海、浙江等多地出臺了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的支持政策。西安調(diào)整了土地出讓方式和出讓時間、允許分期繳納土地出讓價款、順延土地評估和規(guī)劃條件有效期、用地單位繳納50%的土地出讓價款并出具承諾書后即可預(yù)辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)、大力推行網(wǎng)上審批服務(wù)支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)；南昌允許延期簽訂成交確認(rèn)書和出讓合同、延期繳納出讓金、延期開竣工、年底前的土地出讓競買保證金比例全部調(diào)整為20%、調(diào)整土地出讓金繳納期限等；上海調(diào)整土地價款繳付方式和期限，順延開竣工和投達(dá)產(chǎn)履約時間等措施；浙江提出土地成交簽約和出讓金繳納可延期，可延期交地、開工和竣工，推行網(wǎng)上審批服務(wù)，支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)等政策措施。

    上述各地的支持尚未觸及到限售、限購、限價等核心調(diào)控政策，但也會在一定程度上緩解房企的資金壓力，有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。一季度因為疫情影響很多房企面臨現(xiàn)金流壓力，有券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)有改善的空間，比如地產(chǎn)債的審批節(jié)奏、規(guī)模額度等都值得關(guān)注。資金端的另一個體現(xiàn)在于房貸利率，我國重點城市房貸利率從去年12月重新拐頭向下，連續(xù)兩月下行，未來降準(zhǔn)降息的空間還是存在，我國重點城市的房貸利率還有進(jìn)一步下降空間。