多家房企進軍大灣區(qū)舊改市場 動輒上百億元投資利潤高回款慢

    本報記者 王麗新

    在公開市場拿地成本不斷被推高的房地產(chǎn)“白銀時代”，房企的下一個戰(zhàn)場，或許就是一線城市以及核心城市的舊改市場，其中粵港澳大灣區(qū)（以下簡稱大灣區(qū)）是必爭之地。

    “北方核心城市舊改項目參與主體多為央企國企，但珠三角區(qū)域的舊改、城市更新發(fā)展多年，開放程度較高，民營企業(yè)參與性更高。”同策研究院總監(jiān)張宏偉向《證券日報》記者表示，近期有多家房企在內(nèi)部成立了舊改事業(yè)部，準(zhǔn)備進軍舊改市場。

    房企扎堆競標(biāo)舊改項目

    據(jù)《證券日報》記者觀察，6月份以來，新世界中國、佳兆業(yè)、富力、中國金茂、時代中國紛紛以廣州為核心爭相競標(biāo)大灣區(qū)舊改或城市更新項目，無論是單槍匹馬、還是尋找當(dāng)?shù)仄髽I(yè)搭建合作平臺，規(guī)模房企都在忙著“進村”。

    6月初，恒大以9.11億元總價拿下廣州增城逕嚇村舊改項目；6月8日，新世界中國地產(chǎn)有限公司正式成為廣州增城區(qū)荔城街夏街村舊改項目的合作意向企業(yè)，預(yù)期投資總額逾200億元，這是新世界中國在粵港澳大灣區(qū)的第五個舊改項目；6月9日，珠江投資集團聯(lián)合上海升龍集團，正式簽約廣州市增城區(qū)永寧街長崗村舊村全面改造；同日，金茂與福星合作拓展廣州城中村舊改項目；6月10日，中國奧園集團與青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資控股集團舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，數(shù)日后，其再度中標(biāo)東莞市清溪鎮(zhèn)大利社區(qū)荔枝村16萬平方米舊改項目；6月13日，佳兆業(yè)以23億元的低總價拿下廣州霞逕村舊改項目。

    6月23日，廣州番禺大石東聯(lián)村進行舊改表決，時代中國以100%的同意率獲表決通過成為該村合作企業(yè)，擬總投資89億元操刀舊改。時代中國方面表示，將承諾優(yōu)先選復(fù)建地址，盡早給村民提供居住場所。據(jù)公開資料顯示，算上這個舊改項目，時代中國在廣州已拿下了9條舊村，主要分布在黃埔、從化、番禺、花都、增城、南沙等六個區(qū)域，累計用地面積達430萬平方米，投資綜合累計超379.5億元。

    “當(dāng)前通過招拍掛拿地競爭越來越激烈，拿地成本升高，使得房企紛紛開始瞄準(zhǔn)舊改項目。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，另外，國家積極推進舊改步伐，城市更新已成為城市發(fā)展的主要途徑，未來也會成為房企發(fā)展的一個重要方向。

    投資體量大回款周期長

    “廣州和深圳的舊改市場’藏龍臥虎’，深耕當(dāng)?shù)氐姆科蠖鄶?shù)都握有較為優(yōu)質(zhì)的舊改項目，政策的不確定性、對舊改項目沒有成熟經(jīng)驗、動輒投資上百億元對企業(yè)資金鏈造成的重壓，以及首筆現(xiàn)金回籠多超過5年的長開發(fā)周期等風(fēng)險都是外地房企進入大灣區(qū)的門檻。”一位當(dāng)?shù)胤科笙嚓P(guān)人士向《證券日報》記者表示，進軍舊改領(lǐng)域門檻高，但在這個便宜的土地越來越難買到的當(dāng)下，舊改項目的高利潤空間對房企吸引力不一般，一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)毛利率水平多在25%左右，但舊改項目的毛利率水平可達到50%以上。

    “舊改是一個相對漫長的過程，變現(xiàn)周期比較長對于追求高周轉(zhuǎn)的房企壓力較大，整體而言對開發(fā)商的資金能力來說是一個挑戰(zhàn)。”陳霄向《證券日報》記者表示，另外，由于舊改項目牽涉業(yè)主、政府等多個主體，在舊改項目拆除過程中，可能會涉及業(yè)主的拆遷補償以及引發(fā)的利益糾紛等問題，與業(yè)主談判進行不順利也可能會導(dǎo)致項目難以推進。

    “舊改相對于傳統(tǒng)拿地模式，變現(xiàn)周期會拉長。在樂觀情況下估計需要3年-5年時間，比較復(fù)雜的舊改項目需要8年-10年，甚至更長。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，但進入這一長期來看利潤回報可觀的戰(zhàn)場，對房企戰(zhàn)略儲備而言，是為下一個時代做準(zhǔn)備。

    “前幾年，憑借棚改貨幣化安置政策，不少房企大規(guī)模布局三、四線城市，個別房企甚至得益于此規(guī)模迅猛壯大，晉升為TOP30房企。但隨著棚改貨幣化緊縮和疫情影響，房企拿地開始呈現(xiàn)回歸一、二線城市布局現(xiàn)象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，規(guī)模房企進軍這一領(lǐng)域，實際上還意在增加低成本的土地儲備，不過這條賽道并不容易走，對房企的資源整合能力和資金鏈承壓能力都有很高的要求。

    不過，嚴(yán)躍進也表示，對一家房企來說，產(chǎn)品線是多元化的，舊改項目的投資體量占所有項目的比重要根據(jù)企業(yè)自身實力做平衡，更需要借力資本市場突出重圍。但總體而言，在房地產(chǎn)市場從增量市場到存量市場的轉(zhuǎn)軌期，房企要積極尋戰(zhàn)略新賽道業(yè)務(wù)和新的利潤增長點，舊改不失為有可能“彎道超車”的好賽道。

（編輯 張明富 孫倩）