恒大降負(fù)債贏得戰(zhàn)略先手 上半年銷售3488.4億元 回款率近九成

    本報(bào)記者 謝嵐

    恒大又下了一手漂亮的先手棋。

    7月1日，來自恒大的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，公司的合約銷售金額及銷售回款金額均刷新歷史同期最高紀(jì)錄。其中，上半年合約銷售金額達(dá)3488.4億元，同比增長(zhǎng)約23.8%；累計(jì)合約銷售面積約3863.2萬平方米，同比增長(zhǎng)約47.5%；累計(jì)銷售回款3120億元，同比增長(zhǎng)約66.5%。

    今年年初，恒大提出“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的新戰(zhàn)略，并率先開啟轟轟烈烈地網(wǎng)上賣房“神操作”。對(duì)此，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上還曾頗有爭(zhēng)議，但半年后公布的逆勢(shì)突進(jìn)的銷售和回款數(shù)據(jù)，再度證明了這家國內(nèi)龍頭房企的超前戰(zhàn)略眼光。

    “我們內(nèi)部的奮斗目標(biāo)是今年實(shí)現(xiàn)8000億元的銷售，2022年銷售額突破1萬億元，凈負(fù)債率降至40%的行業(yè)中低水平。”恒大董事局主席許家印在2019年年報(bào)發(fā)布會(huì)上直言，2020年極其重要，但“我們非常有決心，也非常有信心。”

    全年銷售目標(biāo)    

    已完成四成多

    “網(wǎng)上2月13日開賣，第一天就實(shí)現(xiàn)1萬多套的銷售。2月18日線上和線下相結(jié)合賣樓的時(shí)候，我們就在銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過各種高要求的防疫措施，進(jìn)行線下簽合同、交款。”許家印回憶稱。

    當(dāng)時(shí)正是國內(nèi)疫情發(fā)展最嚴(yán)重的時(shí)期，各行各業(yè)大面積停工停產(chǎn)，很多房企也被迫按下暫停鍵。按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年開年兩個(gè)月，全國商品房的銷售面積同比斷崖式下降四成。

    危機(jī)的另一面是機(jī)遇，但卻非?？简?yàn)企業(yè)決策者預(yù)判形勢(shì)的眼光和做出抉擇的魄力。面對(duì)線下樓市突如其來的“冰河期”，恒大果斷切換戰(zhàn)場(chǎng)。2月13日，恒大率先開啟線上賣房的全新營(yíng)銷模式，通過其線上平臺(tái)恒房通，為購房者提供網(wǎng)上VR看房、網(wǎng)上選房、網(wǎng)上購房等一站式服務(wù)，同時(shí)祭出最低價(jià)購房、抵扣優(yōu)惠、無理由退房、推薦賺傭等一系列大招。

    網(wǎng)上賣房的崛起補(bǔ)位，帶動(dòng)了恒大銷售金額的逆勢(shì)高速增長(zhǎng)。“特別是二三月份，網(wǎng)上賣房的全面實(shí)施對(duì)恒大的銷售起到巨大推動(dòng)作用。”恒大總裁夏海鈞對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    2020年實(shí)現(xiàn)8000億元銷售金額的目標(biāo)，目前恒大已經(jīng)完成超過四成。隨著疫情逐步淡去，按照其往年的銷售節(jié)奏，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)該是大概率事件。

    回款率近9成    

    構(gòu)筑財(cái)務(wù)“護(hù)城河”

    房企只有獲得回款，才是真正的銷售成功。尤其是在市場(chǎng)下行、融資收緊的背景下，銷售回款和回款率更是反映房企現(xiàn)金流安全的重要指標(biāo)，考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

    “越是市場(chǎng)不好的時(shí)候，越能展現(xiàn)恒大的功底。”許家印曾經(jīng)說過的話，在恒大2020年創(chuàng)出新高的銷售回款紀(jì)錄上也得到了成功驗(yàn)證。

    “2月13日我們開始網(wǎng)上銷售，2月18日實(shí)施線下銷售，僅用了十多天時(shí)間，就實(shí)現(xiàn)400多億元的銷售，接近200億元的回款。3月份以后，我們實(shí)現(xiàn)600多億元的銷售，660多億元的銷售回款，這在歷史上是沒有的。”許家印表示。

    按照3488.4億元的銷售金額和3120億元的回款金額計(jì)算，2020年上半年恒大的回款率達(dá)89.44%，將近9成。若按照今年8000億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，如果能保持九成的回款率，今年恒大回款金額將超過7200億元。對(duì)于恒大而言，這相當(dāng)于構(gòu)建了一道現(xiàn)金流更充裕的財(cái)務(wù)“護(hù)城河”。

    高銷售金額和高回款率帶來的充?，F(xiàn)金流，有力地保障了恒大新戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就是降低負(fù)債率。許家印算了筆賬：“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右。如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，按照回款7000億元計(jì)算的話，就會(huì)增加2500億元的銷售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬平方米，等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億元的目標(biāo)。”

    2019年年報(bào)顯示，截至2019年年末，恒大資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%，如果其有息負(fù)債能夠按計(jì)劃以每年1500億元的節(jié)奏下降，到2022年恒大有望將資產(chǎn)負(fù)債率降至40%的業(yè)內(nèi)中低水平。

    龐大土地儲(chǔ)備    

    是戰(zhàn)略調(diào)整的底氣

    從“天馬行空”的網(wǎng)上賣房，到步步為營(yíng)地實(shí)現(xiàn)“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”，恒大的戰(zhàn)略節(jié)奏踩點(diǎn)之“快、準(zhǔn)、狠”令市場(chǎng)各方感嘆。

    2018年，恒大開啟新一輪戰(zhàn)略調(diào)整，從“三高一低”轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)”的“三低一高”，并在此基礎(chǔ)上，于2020年進(jìn)一步升級(jí)為“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。

    新戰(zhàn)略的背后，是基于對(duì)時(shí)勢(shì)的洞察與預(yù)判：“房住不炒”將成為長(zhǎng)期國策，房地產(chǎn)的金融屬性越來越弱，今后將更多承擔(dān)居住功能，行業(yè)“去杠桿”大潮已然到來。

    對(duì)于如今已是“超級(jí)航母”的恒大而言，敢于果斷調(diào)頭，不僅需要勇氣，更需要底氣。在過去20年的中國地產(chǎn)黃金時(shí)代，恒大花大力氣完成了龐大的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，截至2019年末，恒大土地儲(chǔ)備共計(jì)2.93億平方米，其中一二線城市土地儲(chǔ)備占比67%，三線城市占比33%，土地原值達(dá)5273億元，這也是恒大實(shí)現(xiàn)銷售高增長(zhǎng)目標(biāo)的“根本”。

    另外，在產(chǎn)品定位上，恒大多年來一直貫徹“民生地產(chǎn)”理念，堅(jiān)持高性價(jià)比，96%的產(chǎn)品面向剛需人群。事實(shí)上，今年疫情期間恒大銷售金額逆勢(shì)大增，除了得益于營(yíng)銷模式的突破外，恒大為買房人“上車”提供的低門檻和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)正好迎合了剛性的需求。

    今年大展身手的“恒房通”，實(shí)際上已經(jīng)上線“備戰(zhàn)”3年多。夏海鈞總結(jié)稱，“擁抱互聯(lián)網(wǎng)，擁抱新經(jīng)濟(jì)，恒大走到了最前面。”對(duì)于接下去的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型新航程，許家印在頻頻強(qiáng)調(diào)恒大“下了大決心”的同時(shí)，也多次樂觀表態(tài)“非常有信心”。

    “我們是房地產(chǎn)調(diào)控的模范生。”夏海鈞表示，“沿著國家房地產(chǎn)的’三個(gè)穩(wěn)定’，房住不炒的政策繼續(xù)貫徹執(zhí)行，沿著’高增長(zhǎng)、控規(guī)模’大的戰(zhàn)略去發(fā)展，恒大未來會(huì)非常的美好。”